App下载
联系专家

App下载

城市房价2018年07月中位价格 数据来源CREA
城市City
都市圈Metro
好房精选
查看相册
范群英精选
多伦多·市中心公寓
C$400,000
1150平米月租金预估C$1800
保值好
极易出租
本精选为范群英发布
楼盘名称:Evermore at West Village Condos 楼盘地址:10 Eva Rd, Toronto 交叉路口:The West Mall / Eva Rd 总楼层数:28层 总单元数:204户 单元面积:778 – 1229 尺 价格区间:58 – 85万 开发商:Tridel 竣工时间:2022年 地理位置 步行1分钟至公车站 步行1分钟至Dennis Flynn公园 车行1分钟至HWY427 车行2分钟至Loblaws 车行3分钟至Cloverdale Mall 车行4分钟至Sherway Gardens Centre 车行5分钟至Kipling Station 车行17分钟至DT 内部环境 Evermore Condo楼高28层,共有203套公寓,面积由778至1,2289平方尺,以扩展起居空间为核心设计理念,并带来多款风格独特、可灵活变化的户型,无论是单身贵族、二人世界、三口之家、四人家庭或是其他家庭模式,都可以在此找到自己最心仪的温馨安乐窝。 外部环境 怡陶碧谷(Etobicoke)位于多伦多巿西面,目前人口有347,948,其占地约为全多伦多市面积的20%, 但人口仅为总人口的13%, 可谓是地广人稀。它南面到安大略湖,北至Steeles St W, 西面邻接密西沙加市(Mississauga)和多伦多皮尔逊国际机场,东面以Humber River 为界。 怡陶碧谷一般分为三个大区,大约相当于三个政治选区。这些社区主要是依据19世纪的 “邮政村” (Postal Villages)发展形成的。最早是沿着公路和铁路建设为重点发展区域,尤其是三个 “湖岸直辖市” 在20世纪初从怡陶碧谷和其中央伊斯灵顿社区区分开来。由于拥有久远的历史,许多政客名贾聚居于此。据悉,曾经多伦多市长福特的家也在怡陶碧谷。 开发商 Tridel拥有一个漫长而值得骄傲的历史。这个历史的血脉是由加拿大顶尖的设计师,城市规划师,和建造专家组成的,他们确保每一栋Tridel的楼房都是一件艺术品,并满足住户的需要。这么多年过去了,Tridel修建了无数的建筑,从一个小公司发展成了一个繁荣的企业集团,并且成为了开发豪华公寓的工业领袖。 在Tridel的光辉历史中,不乏各种荣誉勋章和奖项。
计算收支平衡的最小首付
查看历史价格和租金趋势
+13%期待年回报率
收藏
经验
来自话题:
那么多伦多房地产市场稳定吗?听说最近政策调控价格下跌?
36赞有用
范群英多伦多地产经纪人
你好,作为多年在房地产市场摸爬滚打的经纪,我不禁看到市场上涨行情下的危险,也看到市场调整时的计划,总的来说我对多伦多市场充满热情和信心。 这里有如下情况可以分析及分享 根据加拿大地产协会(CREA)今天公布的月报,若按月比较,8月份全国房屋销量小幅增长,不过按年相比则有下滑。由于新的房屋上市量仍然短缺,8月份全国MLS基准房价指数比一年前上涨2.5%。 HuffPost Canada的专文也认为,不少加拿大经济学家认为,CREA的最新数据显示,加拿大房市已经成功避过灾难,现在基本“软着陆”(soft landing),决策者们再不必为加拿大房市突然崩溃而担忧。 CREA今年8月份月报要点: 与7月份比较,8月份全国房屋销量上升0.9%; 与去年8月比较,今年8月实际交易量 (非季节调整的交易量)下滑3.8%; 与7月份比较,8月份新上市房屋数量基本没有变化; 8月份MLS基准房价指数(HPI)按年上升2.5%; 8月份全国平均房价为$475,500,按年上升1%。 GTA地区8月销售活动最活跃 CREA的月报称,尽管8月份房屋销量按月上升0.9%,也是连续4个月的销量上升,但仍然是自从2014年初以来销售活动相对淡静的一个月,不如这期间的多数月份活跃。 按月比较来看,全国近半数本地市场的销售活动好于7月,表现最佳的本地市场包括GTA地区,蒙特利尔以及埃德蒙顿地区。其中GTA地区按年涨幅为7.6%,按月涨幅则为2.2%。 与去年8月比较,今年8月实际交易量 (非季节调整的交易量)下滑3.8%,主要是受到温哥华市区销售活动低迷的拖累。 CREA的首席经济学家Gregory Klump表示,显而易见,最近几个月来房屋销量增加及房价上升的区域差异很明显。另外一个倾向是,房屋销量上升的势头在逐渐减弱。 全国2/3的市场为平衡市场 由于8月份房屋销量略升,而新上市房屋数量基本没有变化,致使房价趋升,现在全国2/3的市场基本为平衡市场(balanced market)。 CREA的月报称,从新上市房屋数量来看,8月份大温地区和蒙特利尔地区有所增加,但GTA和温尼伯则下降,这一升一降导致该月新上市房屋数量基本没有太大变化。 但由于8月房屋销量略增,因此全国销量与上市量之间的比率SNL(sales-to-new listings ratio)也从7月份的56.2%微升至56.6%。这两个数字都接近全国销量与上市量之间长期的平均比率(53.4%),可以说全国市场基本属于平衡市场。 根据房地产市场的一般理论,SNL比率超过60%属于卖方市场,40%-60%为平衡市场,低于40%则属于买方市场。 卑诗省房地产协会(BCREA)首席经济学家穆尔(Cameron Muir)近日指出,本省楼市已经几乎摆脱联邦按揭压力测试带来的影响,大温地区同时也已出现市场反弹的迹象。 穆尔指出,经过季度调整后,本省房屋销售数量自今年6月以来已经增加3.5%,相信本省也像安省与阿省对压力测试的反应,房屋销售数量在经过一段时间的减少之后,已开始回升。 另一说明楼市反弹的迹象是,统计显示大温今年7月的楼价较去年同期下跌0.5%,而今年8月楼价已较去年同期上涨2.9%,说明楼价似已触底反弹 穆尔预测本省未来楼价上涨的空间约和物价上涨情况接近,约将上涨1%至2%。 买家适应新规 调整首付来源 转向公寓 在经过按揭申请碰壁之后,买家已经越来越清楚自己申请按揭的底限,例如本来以为可购买80万元的单位,后来会退而求其次购买60万元的单位,这令到市场低价位的房屋单位特别容易脱手。 加拿大银行救市 就在月初,加拿大央行宣布9月暂不加息,基准利率维持在1.5%。消息一出,加拿大商业银行已经按捺不住激动的心情,纷纷拿出拯救房市的新政策。 之前对加息预期最为悲观的BMO反应最为激进,宣布放宽对新移民和海外买家的贷款限制。 一时间全加拿大的地产经纪都在奔走相告,加拿大的银行们组团救市了! 其中BMO对新移民的最新贷款政策如下: 可以贷款房屋数量增加到2套,其他银行的房贷不计入总数。 增加贷款比例,总房款在200万加元以下的,最高贷款比例65%。总房款在200-400万加元之间的,最高贷款比例为50%。 新移民买房的首付可以不使用自有资金,而是由他人赠与,首付资金只要在交易前15天到账即可。 上述三条可谓对新移民买房大开方便之门,就差把新移民推到在地强行往内衣里塞钱了。 BMO对非居民(海外买家)的最新贷款政策如下: 只能贷款买1套。其他银行贷款不计入总数。 总房款100万加元以下的,最高贷款比例为60%。总房款在100-400万加元之间的,最高贷款比例为35%。 非居民买房的首付可以不使用自有资金,允许由他人赠与,首付资金只要在交易前15天到账即可。 非居民如有直系亲属是加拿大居民的,可与直系亲属联名贷款。 专家评论说,按照这个趋势,总价在100万以内的公寓要被海外买家重新盯上,楼花也会更好卖。
多伦多的租金状况怎么样?
29赞有用
范群英多伦多地产经纪人
你好,就这个问题,我引入一些数据是最有说服力的了: PadMapper发布了每月一次的“加拿大各城市当月房租价格”表。 照例,还是先来看一下1卧室租金的前10名: 在介绍具体城市前,总体趋势了解一下~ 2018年9月,加拿大24个城市里,有13个的一卧室租金上涨,10个下跌,1个保持不变。 跌幅最大的是魁北克市,下降5.5%、涨幅最大的是Windsor,单月上涨5.6%。 温哥华已经被多伦多甩开 温哥华的一卧室租金曾始终领跑全国,半年前被多伦多超越后,如今的价格已经被多伦多甩开了150元。 从第3到第10名,分别是本拿比、蒙特利尔、巴里、渥太华、维多利亚、基隆那、哈密尔顿、金士顿。 从单月涨幅来看,前10名是? Windsor的单月涨幅最高,5.6%;其次是萨斯卡通的5.3%和本拿比的5.1%。本拿比的公寓价格虽然停止上涨,但租金涨幅却很客观。 和温哥华对比一下,这一年本拿比的一卧室租金涨幅8.6%,温哥华只有1.5%;二卧室租金涨幅本拿比达到了6.1%,而温哥华只有2.2% —— 从出租投资角度看,今年本拿比显然更吸引人。 接下来,一卧室租金涨幅较高的城市还包括: 卡尔加里 +4.8%、里贾纳+4.7%、哈密尔顿+4.5%、哈利法克斯+4.2%、多伦多+2.8%。 单月跌幅最大的,是它们 一卧室租金单月领跌的城市是魁北克城,跌幅高达5.5%;其次是巴里,跌幅3.7%;接下来分别是: 奥沙华 -3.5%、金斯顿-2.6%、伦敦-2.2%、圣约翰-1.3%。 总的来看,下跌城市的跌幅普遍不如上涨城市的涨幅。 二卧室情况: 多伦多二卧室租金一年暴涨15.6%,而温哥华只有2.2%。曾经二卧室租金价格两者相差1000元,如今温哥华的领先优势只有410元。 如果按照这样的势头,下一年温哥华的二卧室租金价格“第一名”宝座也会被多伦多占据。比起多伦多和温哥华,其他城市二卧室租金价格明显低一个级别。 第三名的本拿比,二卧室租金价格2260元,放眼全国已经相当高,而其他城市的二卧室租金价格,都没有超过1650元。 本月二卧室租金价格,涨幅最大的城市分别是: 萨斯卡通 +5.4%、阿伯茨福+5.0%、渥太华+4.7%、奥沙华+4.6%、卡尔加里+4.5%; 本月二卧室租金价格,跌幅最大的城市分别是: 蒙特利尔-2.9%、Kitchener -2.9%、哈利法克斯-2.4%、基隆那-1.9%、伦敦-1.6%。 开学季到来,各大留学热门城市的租金普遍上涨,这也是意料之中的事。
多伦多市中心现在租金水平是怎样的呢?
33赞有用
宋千琪多伦多地产经纪人
您好Aiko, 多伦多房地产市场多年来有一个特点,房屋空置率特别低。 经济学家认为,正常的空置率是3%,这个空置率水平下,既没有资源浪费,也赋予了租客一定的选择空间。多伦多2018年前三季度公寓的空置率约为0.7%,说明租房市场非常不健康,租客基本没有选择余地,要租到房子必须通过竞价才能获得,缺乏与房东讨价还价的能力,市场租金在这种极不平衡的压力下也会迅速提高。租房市场出现严重的卖方市场现象由来已久,并在政府不恰当的干预下正愈演愈烈。 安省政府于2017年4月公布了公平住房计划,进一步限制安省房东的合法权益,将限制租金的范围进一步扩大,并对换租客进行了更加严厉的限制,导致2017年到2018年,多伦多的租金上涨幅度进一步加大。2016年第1季度1室的公寓平均租金1662元,2017年涨到1791元,年涨幅7.76%;2018年涨到1995元,年涨幅11.4%,涨幅明显大幅提高。2室的公寓租金情况也一样,2016年平均租金2278元,2017年涨到2432元,年涨幅6.76%,2018年涨到2653,年涨幅9%。同期,通胀率年涨幅只有2%。 于此同时,安省规定的租金控制规定要求房东对现有房客的租金只能每年涨1.8%,实际市场租金涨幅约10%,与政府规定的涨幅相差5倍,这种剥夺房东权利的限制性措施,最终的经济后果全部由后来的租客承担了。 很明显,上述租金涨幅加大的现状是政客与经济规律对抗的结果。吃亏的不仅是房东,还有后来的房客,以及政客自己。经济学有一个最基本的规律:二阶经济学规律。一阶经济学是指以自我为中心,我要,我想,我规定…二阶经济学考虑的是:“我这样做了,你会怎样做?”政客:我要限制房租上涨,我来规定房租上涨的幅度…经济学规律:政客要限制租金,我就减少供应量。多伦多2017年1季度出租公寓6670间,2018年1季度出租公寓6171间,减少7.4%。 安省政客在省选之前作出干预房地产的行为,是为了迎合有“控制幻觉”的部分选民。“控制幻觉”是指高估了自己控制能力的感觉。一些租客向政府抱怨受不了房租上涨,希望政府管管,然后竖着耳朵听议员是否在他们的控制之下。为了让这些有控制幻觉的人认为自己对议员有影响力,聪明的议员立刻出手相助,提出了进一步剥夺房东权益的规定。最后的结果,大家都看到了,这批省议员在2018年的省选中全军覆灭,安省租房市场上房子更难租、租金涨幅加大,房东怨声载道并对租客的遴选更加挑剔。 安省的房屋自有率是69%,公平住房计划,不仅限制了房东的自由,还对非居民买房征收15%的炒房税,人为干预房地产市场,让69%的家庭房价受到负面影响。安省的房主就是沉默的大多数,从不哭着喊着让政府保护,可是当政客的愚蠢伤害到自身利益时,谁说了算,就在选票上见了。 公平住房计划实施之后,空置率情况进一步恶化。2017年第1季度多伦多市公寓空置率1%,2018年同期降到了0.7%,即,100间可用于出租的房子,只有0.7间是空的。离多伦多最近的约克郡York Region 公寓楼空置率也在下降,从2017年1季度空置率1.1%降至2018年同期的0.9%。“一房难求”里的“一”成了名不虚传。多伦多用于出租的房子怎么变得这么紧张的呢?据怀雅逊大学城市研究院2017年10月的一份专题报告显示,在2007到2017年的10年间,多伦多一共建了2400间商业性公寓专门用于出租,与此同时由民间地产投资者提供的可供出租的公寓数量则高达76,000间。据这份报告称,如果多伦多空置率要达到3%的健康状态,从2018年起,到2041年的23年中,每年需要兴建8000间专门用于出租的商业性出租房。这份报告的名字就是Getting to 8,000 副标题是Building a healthier rental market for the Toronto Area。租房市场如此火爆,为什么商业机构没有兴趣兴建专门用于出租的公寓楼呢?原因还是限制租金的政策。如果一位租客入住后,房东每年只能提高租金1.8%,时间越长租客越不愿意搬走,如果房东是私人地产投资者,房东可以用收回出租房用于自住的理由请租客离开,但作为商业机构很难把长期租户以收回自住的名义请走。因租金过低,久而久之,房东没有财务能力和愿望修缮房屋,房产加速折旧,对房屋的市场价值的负面影响就会表现出来。资本是逐利的,前景黯淡的投资不会受到资本的青睐。 公寓所占的土地较少,买公寓没法囤积土地资本,公寓造价基本上反应的是钢筋水泥和政府税费成本,因此公寓的价格和租金都是最能够体现房子在居住功能上的供需矛盾。按照怀雅逊大学的研究,多伦多房屋空置率恢复到正常的3%,需要在未来23年里每年提供8千间专门用于出租的公寓,只要利率稳定的情况下,投资多伦多市中心的公寓,还是有盈利机会的。
1月生效的“压力测试”对在多伦多购置公寓有哪些影响?
33赞有用
韦震多伦多房地产经纪人
感谢您的提问,贷款是资本市场上一种只对少数人有效的非常稀缺的资源。利用贷款这种稀缺资源买房,可以只付出少量的本金,如20%,用差不多房价80%的贷款作为杠杠撬动20%本金五倍以上价值的房产。资本市场的本质是“嫌贫爱富”。像贷款这种稀缺的资源只能提供给一小部分富人,或者说经济收入好的中产家庭。经济收入低的家庭是很难拿到这种贷款这样稀缺的资源的。  近两年,加拿大房地产价格全国普升,多伦多和温哥华涨幅巨大,温哥华和多伦多甚至先后出台了15%的海外买家税,然后一再的收紧贷款,希望抑制过热的房地产投资需求,投资人在加拿大置业时,应关注政策带来的结构性变化,适当选取投资目标。 根据您的问题的主题,我们详细的来讲一下贷款,2017年10月17日,加拿大联邦金融监管局(Office of the Superintendent of Financial Institutions)完成了住宅房屋贷款指引(B-20法令)的最后一次修订,再次收紧了贷款政策。B-20法令中与购房者关系最紧密的一项是压力测试。      在新规之下,首付款在20%及以上的未购买保险的房贷申请者,也必须进行压力测试。测试标准是下列二者取其一:      A.加拿大中央银行公布的5年贷款基准利息率目前约为4.89%。      B.银行实际批给购房者的优惠贷款利率加2%。      A和B中数值较大的一个就是贷款压力测试的标准。事实上,压力测试并不新鲜。B-20法案出台一年前,在加拿大范围内已经出台过一个类似的新政。当时政策规定,对于首次置业者来说,在2016年10月17日之前,只有两类居民在房贷时需要做压力测试:一类是房贷首付比例低于20%,且选择了浮动利率的买家;另一类是房贷首付低于20%的买家,虽然选择了固定利率,但选择固定利率的时间期限低于5年。而从2016年10月17日开始,所有房贷首付低于20%的加拿大居民,在进行房屋贷款时,都要接受贷款压力测试,而在B-20法令出台后,所有购房者都要进行贷款压力测试。      B-20法令出台后的市场影响      B-20法案的正式实施,被很多市场分析人士视之为巨大利空,主要原因就在于贷款新政的出台,使得买家的购房能力下降。            由于2017年已经进行了两轮加息,加拿大政府担心,如果2017年进行第三次加息,房地产市场会剧烈波动,进而影响正渐趋繁荣的加拿大经济。2017年10月17日加拿大政府先出台贷款新政,测试市场压力,并在随后的两次利率决议中,将原定有较大可能出台的加息取消。这可以看作是B-20法案出台所带来的短期利好。      当然,贷款压力测试的最终目的是为了加息。加拿大皇家银行(RBC)预期,央行会一直等到2018年4月,通过包括本次贷款新政在内的一系列措施,来充分评估2017年两次加息的影响程度,再宣布是否继续加息。 新政出台后的房价趋势      2018年1 月1日实施的贷款新政,影响可能较为有限,原因有以下三点。      第一,前面已经提到,“压力测试”并非是新鲜内容,对于首付比例低于20%的买家而言,贷款压力测试早就存在。很多加拿大人并没有储蓄习惯,这意味着首付比例低于20%的买家并不在少数。      第二,刚性需求是存在的。就像前面提到的A家庭的例子,72.7万加元买不起,大可以买57万加元的房子。这意味高价房市场或许会萎缩,但是中低价位房产的市场需求反而会上升。      第三,对于海外买家和新移民,很多银行并不硬性要求压力测试。而加拿大本身就是一个移民国家,海外买家和新移民数量庞大。   贷款新政带来的影响,更多会体现在心理上,而持续时间也将较为有限。从长线来看,如果不发生战乱,加拿大房价的大趋势依然是上行。      一是通胀为加拿大房产的长期上行提供了建房成本基础。在通胀之下,人工成本和建材成本只会不断上涨。二是人口增长为加拿大房价的长期上行提供了土地需求基础。从加拿大最近的3次人口普查的情况来看,加拿大2006年、2011年、2016年的人口增长率分别为5.35%、5.90%和5.00%。15年间,加拿大人口一共增加了17.14%。而对比中国的情况,从2000年的第五次人口普查到2010年的第六次人口普查,中国人口只增长了5.84%,大约与加拿大5年的人口增长速度相当。 贷款的收紧对整体房价略有影响,但是对Downtown多伦多的影响微乎其微,Downtown 公寓一路风生水起到现在,一直没有停止增长,这里大部分是刚虚所致,极高的租售比也是必要条件。
在多伦多选择物业公司时需要注意什么?
34赞有用
黎广宏多伦多地产经纪人
感谢James的提问 第一,要选名牌开发商 名牌开发商一般历史比较悠久,多年在建筑行业的经营,积累的大量的资金和经验,在技术和管理上也很成熟,容易拿到地点好的地,多伦多的地标性的建筑,都是由那些著名开发商建造的,比如说GREAT GULF的ONE BLOOR,CANDERAL AURA,MENKES的四季酒店,TRIDEL的10 YORK等,名牌开发商一般有自己的建筑队伍,保证了建筑质量,名牌开发商跟水泥,钢材等建筑材料的供应商有多年的关系,能拿到好的价钱,大的开发商同时可能有多个项目在开工,建筑材料的需求比较大,对于建筑材料的供应商来说,这样的客户比较关键。因此在供货的及时方面,价格方面都能得到保证,名牌开发商对自己的名誉比较看重,因此在售后服务方面,比较有保证.在物业管理方面,有的开发商像TRIDEL有自己的物业管理公司。 1. TRIDEL 2. MONARCH 3. CONCORD 4. DANIEL 5. MENKES 6. MINTO 7. CANDERELSTONERIDGE 8.GREATGULF 9. LANTERRA 10. EMPIRE COMMUNITIES 11.REMINGTON 12. LIBERTY 13. FERNBROOKE 14. CONSERVATORY GROUP 15. LIFETIMEDEVELOPMENTS 16. CITYZEN DEVELOPMENTS 第二,要选交通方便的地点, 首先是地铁沿线,或者是靠近地铁的主要交通路口,以走路3-5分钟之内能到地铁站为佳,在DOWNTOWNTORONTO来说,YONGE, BAY。UNIVERSITY, CHURCH, JARVIS, SHERBOURNE,BLOOR 街沿线,MIDTOWN 来说是YONGE/EGLINTON 十字路口附近,北约克的YONGE街走廊,ETOBICOKE的KIPLING,ISLINGTON地铁站附近,密市的SQUARE ONE附近,北约克的SHEPPARD沿线,以上这些地点都是好的投资楼盘的好地点。 第三,楼盘的地点人口必须密集, 第四:工作,学习,生活比较方便, 从zoning上说 该区域必须既有 residential, commercial and light industrial zoning等,必须是个MIX-USE的区域. 一个好的投资楼花,,除了交通要方便外,在工作生活的其他方面也要方便,好的投资楼盘附近一般有以下两个或者两个以上的功能区域 1.工作区,比如说办公大楼,银行大楼,医院大楼 2. 学习区,比如说大学,中学,小学,图书馆, 3. 购物区,比如说超市,服装店,便利店,各种餐馆,咖啡店 4.娱乐区比如说酒吧,电影院,剧院, 5.休闲区比如说社区中心,公园,冰球场,健身俱乐部,博物馆,画廊 多伦多YONGE/BLOOR是一个非常典型的例子, 附近有2 BLOOR WEST 等好几座办公楼,走路数分钟到多大,有BLOOR STREET WEST 购物区,有TORONTOREFERENCELIBRARY ,在CUMBERLAND 和YORKVILLE街上咖啡店酒吧餐馆林立,AVENUE/BLOOR 上有ROM(安省皇家博物馆),QUEENPARK 是个公园,BLOOR/YONGE地铁站是双线地铁站,所以这附近的楼盘虽然价钱都不便宜,但是都非常抢手,比如说BLOOR ONE, CASA1,CASA 2,YORKVILLE,EXHIBIT。 上居下铺是最原始最简单的MIX-USE的形式,北美的很多城市的DOWNTOWN 都存在大量的上居下铺,在TORONTODOWNTOWN也非常多,在中国国内更是非常的普遍,最近几年,多伦多MIX-USE BUILDING的数量有上升的趋势,不过形式变成了在一个大楼里面,楼下是各种商店,楼上是住宅或者OFFICE,一个典型的例子是DOWNTOWN 湖边的MAPLE LEAF SQUARE,在它的9层高的裙楼里有LONGO’S超市和其他酒吧等商店,有一个四星级酒店 LEGERMAIN,楼上是住宅单位,楼下直通联合车站,对面是TELUSCENTRE和加航中心。 第五,必须有很高的WALKSCORE WALKSCORE.COM是一个步行评分网站,该网站可以计算出任何一个房屋地址到附近生活设施的步行指数,从而帮助找到一个适合步行的居住区,其通过评估居民步行到附近的超市,餐馆,学校,公园等设施是否方便,创设了一种分析生活机能的步行指数,该指数介于0-100分之间,分数越高,表示生活越方便,90分以上属于理想,DOWNTOWN多伦多很多地方的WALKSCORE都很高,如YORKVILLE,ENTERTAINMENTDISTRICT等。 第六,楼层太低的楼盘不要选 一般来说,楼层越低,交房的时间越短,作为投资的楼盘,一般要选20层高以上的,投资时间为3-5年为佳,楼层太少的大楼,太早交房,可能房价还没有涨上来,一般经过3-5年时间。
多伦多高回报投资是怎么判断的呢?
40赞有用
王笑康多伦多房地产经纪人
Hi 秦秦,您的问题真难回答呀! 我们先从8月份多伦多房地产市场的统计报告开始讨论这个问题。 据多伦多房地产委员会9月4日报告,房地产市场正在从去年推出的动荡政策和抵押贷款变化中恢复过来,这也引发了对过热需求的担忧。 总体而言,TREB地区与2017年8月相比有所改善; 共有6,839套房屋交易,增长8.5%,平均价格为765,270加元,同比增长4.7%。MLS房屋价格指数上涨1.5%,反映售出价格比较高的独立屋比例较高。 8月份在多伦多共有了12,166个新房源上市, 下降了12.2%,这挤压了市场,同时多伦多房市仍然保持供求平衡市场条件,但比较接近卖方市场条件,销售额与新上市比例为56%。 买家正在重返市场 TREB总裁Garry Bhaura表示,同比增长强劲表明,买家已经适应了1月份推出的严格的抵押贷款压力测试,以及去年4月出台的安大略省公平住房计划(FHP)的心理影响。 他说:“那些暂停搜索房子的人现在有足够的信心回到市场。” 他在TREB的报告中表示:“看到住房的需求持续的复苏令人鼓舞,许多购房者之前都因安省的公平住房计划和新的抵押贷款压力测试,而离开市场。现在已经开始重新返回市场,这使得房屋交易量比去年多。“ 他补充说,预计在明年房地产需求将增加,因为房屋仍然是一项稳固的长期投资,市场受到强劲经济因素的支撑。 即多伦多房地产市场刚从政府对房市的干扰政策中恢复过来。8月份多伦多房地产市场销量增长8.5%,平均房价为765,270加元,同比价格增长4.7%。MLS房屋价格指数上涨1.5%。即使是一向表现良好的公寓市场,在8月份多伦多市公寓销量下降了5.6%,公寓价格上涨8.3%至585,355加元,905地区公寓价格上涨5.9%至470,748加元,TREB辖区公寓上涨6.4%至541,106加元。与几个月以前的公寓价格二十几的增长不可同日而语。所以就目前的市场而言,短线投资住宅市场可能难以获得高回报。但正如房市报告所说“:因为房屋仍然是一项稳固的长期投资,市场受到强劲经济因素的支撑。买家正在重返市场!如果长线投资,现在也许是一个良好的时机。借用一句经济学术语来说:Smart Money会趁此机会以低价入场。 就现在多伦多地产市场总体来看,投资用于出租的多用户住宅楼是一个不错的选择。 根据CBRE Canada发布的最新数据:在第二季度,有创纪录的165亿加元投资加拿大商业房地产,比五年来季度平均值高出105%。多伦多占第二季度全国商业地产交易量的三分之一,为57亿加元,这是多伦多有史以来最高的季度投资,比2013年第二季度创纪录的47亿加元增长20%。 在宏观层面上,在过去十年中加拿大在G7中,经济层面上有最佳的表现,加拿大的经济相对稳定,每年有大量的移民进入加拿大,这是一个非常强大的背景,支持我们所看到的投资现象。 在微观层面上多伦多和温哥华的北美商业空置率都是最低的,这吸引了希望获得高回报的投资者。 租金继续在多伦多和温哥华攀升,投资者越来越感兴趣的是多用户住宅楼。第二季度,加拿大全国对多用户住宅租赁的投资额达19亿加元,同比增长39.5%。 对多用户住宅投资除了有在回报率方面既有物业的升值,还有租金收入。还有另外6给优点: 1)多用户住宅拥有更健康的上限费率 理想的资本化或上限率是衡量任何出租物业投资价值的最重要因素。上限费率计算一个房产的真实净营业收入,然后除以其价格。具有较高资本化率的房产通常是更理想的投资。在多伦多上限率为6%。 2)投资回报率也上升 多用户住宅的投资回报率高于单户住宅,原因很简单,管理和维护成本低于单户住宅, 3)多用户住宅意味着更多的利润 五个或更多单位的多用户住宅通常使投资者能轻松覆盖其成本。通过维护良好的物业可以确保可靠的租金。 4)多个收入来源是正现金流的保证 租金率取决于供需,随着人口的增长而增加。租金取决于供需, 人口增长,稳定的市场对你的单元来说,它是对冲通货膨胀,并保持你的现金流量的流入。当任何必要成本上涨或资本支出时,即使有的单元空着; 一个多户住宅租赁都能更好地承担,即使在一个有五个单元的多户住宅中有两个单元同时空着,也可以满足抵押贷款的需求,与没有收入的空置单个房子相比,空置或者对其进行维护时没有任何收入,对投资者来讲是有压力的。 5)与多个单户住宅相比降低成本 如果您托管的每个住宅都需要收取成本。这同样适用于商业房地产,而同样单元数量的一个多用户住宅多个比单户住宅费用要经济得多。 6)维护费率低 在维护方面,更多单元意味着每个单元的维护成本更低。合同维修和维护工作,由经过充分审查的物业管理公司来提供。这可能是你作为未来土地大亨的职业生涯的开始,或几十年。对每个投资者来说,这是一个个人选择 , 一个可以实现更大的投资渠道,而不是试图维护你自己拥有的每一个房产。在一起的住宅在逻辑上更容易维护。 好,秦秦,因篇幅限制,您的问题今天就讨论到这里
听说多伦多租房还需要很多文件?请问对学生租房有什么要求?
44赞有用
范群英多伦多地产经纪人
加拿大的九月正是留学生们租房的旺季; 学生们在习惯了加拿大学习和生活以后,大多都会选择出去租住公寓Apartment或是别墅House。然而在外面租房都要签署一份租房合约为确保双方利益. 我整理了十大注意事项从而帮助留学生们避免不必要的租房问题! 1 在签订租约之前,最好亲自前往检查,以确保一切操作正常。如电炉,插座,冰箱,水龙头是否正常工作;下水道是否漏水,是否有蟑螂老鼠。仔细检查房间,看是否有你移入之前就损坏的地方,要求房主修理。 2 租约一般是按年的,也就是说至少得租一年。也有按月算的。 加拿大许多地区的华人房主不需要签租约。不签租约的好处是可以短期居住,随时搬走,只要离前通知房主即可。但同时不签租约也会有一定的弊端, 缺少对自身利益的保障性. 3 签约(sign a lease),通常付一押一,签约时要交两个月的房租(包括一个月的押金),租金一般是以月计,每月初(或上月底)支付。如果要搬家,应该至少提前1个月和房东打招呼。一般来说,一份租约应该有如下条款:月租金额和付租日期;租约有效期限;押金数额(用来支付房客造成的房屋和其他施损坏),租金包含的项目内容,公寓的居住人数,关于宠物喂养的一些限制等。 4 在付房租的时候记得向房东要一张收据,报税时可以用来退税。 5 签租约时要特别留心附加说明部分(Exceptions and additions),你需要弄明白室内哪些是你要付费的。租约使用的是法律术语,如感到难以理解的话,请找人帮助,不要不懂装懂带来不必要的麻烦。 一旦签字,租约将具有法律效力。在许多情况下,房主会做信誉调查以确定你是否有能力付房租。许多城市都有标准的房屋出租租约(Standard Rental Agreement or Lease),房客和房主都必须签字。其对房间数目、用具及其他如停车位、储存室等都有说明。 6 房主有责任保证房子及基本设施工作正常。但如果是你破坏了房子,你可能得赔偿修理费用。你也必须保护你自己的财产以防因火、偷窃或其他原因造成损失。如果你的房子内没有烟雾监测器,可考虑买一个安装好。 7 作为房客,法律保护你避免不合理的房租增长、避免房主没有正当理由强 迫你搬走。没有你的允许,房主一般不能进入你的房间。你有权利对你的房子换锁,但在交房时务必将锁换回。然而,你也有义务爱惜房子、尊重其他房客、避免大声干扰其他人。大多数城市都有法律禁止在夜间制 造过大的噪音。在大多数省市,房租都是控制的。Rent Review 或 Rent Control offices 等机构可以提供哪些房租是在控制范围内和是怎样控制的。各 省的 Human Rights Commissions 在因房租发生纠纷时均可以给予帮助。 许多城市都有房客组织,可以在电话薄政府栏中查到。这些组织也可以给你建议和支持。 加拿大法律规定,房租一年只能涨一次,涨幅不得超过规定的百分点。如果房东非法涨价,你可以向政府控告。 8 出租的房屋在冬季应该保证室温在 20°,如果过冷,房东有责任改善,或房客可以不受合同限制而搬走。另外,除非有不得已的紧急事件,房东不能随便闯入房客的房间。如果他想进入你租的房间,应提前于24至72小时发给书面通知,或是征得你的同意。 9 合同期满时,如不想续签,应提前至少一个月(书面)通知房东;如想住下去,就要续签合同。 房东如果对房客不满意,并有正当理由,可以提前20天以书面形式通知房客搬走,或给房客7至14天的改过期。 房东如有其他理由请房客在合同期满时搬走,须提前60天通知房客。如房屋需修理或改建,须提前4个月通知房客。 10 当你准备搬家时,你必须认真查看一下租约,然后再向房东发出通知。一般来说,如果搬家时租约尚未期满,房客还应该付房东租金。如果付租方式是每月一付,那么退租通知最晚应在搬家前1个月以书面形式交给房东或公寓经理。 ▼ 身处异国他乡的留学生们, 希望这10个tips能对你有所帮助. 如果要更多了解多伦多房产,请加我微信:fionafan9
可以将两套房的按揭贷款合并成一个支付么?
31赞有用
贾梦飞多伦多银行财务规划师
你好,谢谢你的提问。您在按揭贷款到期之前买新房,是可以卖掉旧房子,将上一个房子的按揭贷款算进新的按揭贷款里的,不过会涉及到涉及到申请新的按揭贷款,还掉原有按揭贷款并解除抵押的问题,所以需要非常谨慎处理,否则会引发交割风险。 在这个过程中,买和卖房产的交割时间是换房交易财务安排中的核心问题。 换房交易中,最理想的状态是:买新房和卖旧房的交割日期是同一天。如果借款人在同一天能完成买卖两个房子的交易,加拿大大多数商业银行的按揭贷款都是“portable” 的,即,“可携带式”,借款人可以将原有房产的按揭贷款余额带入新的按揭贷款,无须重新再申请贷款,从而免除原有按揭贷款未到期引起的罚款。 对于银行按揭贷款来说,通常有三种不同选择: 如果以前的贷款利率和条件都不错,则可以选择 “port” 即 “携带” 旧房的按揭贷款,把原有的按揭贷款余额带入新的按揭贷款,从而避免旧房的贷款未到期而引起的罚款,不过,port过来的数额以及原来的贷款利率和条件都不能改变。 第二种情况,如果旧房的买家希望接手售房人原有的按揭贷款,既即“assumable” “可让渡贷款”,这样旧房的贷款提前解约没有罚金,但新买家也需要符合银行的贷款条件,并且只能接受售房人原来的贷款金额和条件。 第三种情况,全新的贷款利率和条件都比较好,而且贷款的金额有所改变,那么也可以给新购买的房子申请一个全新的贷款,不过申请人必须满足新的贷款额度的收入条件和各项其他条件。 但是这种交接两处房产在同一天的情况,虽然财务安排会更加经济一些,但操作起来有一定难度,而且有风险,一旦其中一笔交易出现纰漏或延误,则会影响另一笔交易。 有些客户担心如果先买了新房,因为种种原因,旧房不能在预期内卖掉,耽误了新房子的交接,所以选择先卖掉房子和还清房贷。这种情况的最安全压力最小,但是提前一次性还清房贷有时候会要交罚款(pre-payment penalty),有的金额还不菲,尤其是签固定利率的房贷,这个需要咨询银行的房贷专家。通常都建议在卖房的过程中也开始寻找要买的房子,然后把新房的交接日安排在旧房交接之后。 也有一些客户,喜欢在没有时间压力的情况下慢慢地挑选自己合意的房子,等到新房买定,才会着手卖房。在市场比较好,各方面都策划得比较顺利的情况下,旧房也能如期卖出,和新房同一天交接。但是如果旧房的交接日在新房子的交接日之后,可是又需要旧房子卖出的钱作为首期,那情况就要稍微复杂一些了,不过也是有解决方案的。 如果您的房子已经无条件出售,也就是说在放款之前,旧房的买卖合同上已经把条件都解除掉了,那么银行可以提供过渡性贷款(bridge loan)来作为购买新房的首付款,因为一种过渡性贷款,一般银行规定只允许借款90天,最多120天。过桥贷款所需金额的计算方式为:过桥贷款=购买价格- (新房订金+贷款数额) 或者:新房订金+过桥贷款=新房首付。 需要特别强调的是,银行批准过桥贷款有个条件——原有住房已经无条件出售,也就是说银行要验证售房合同已经取消了全部条件。过桥贷款的利率通常高于按揭贷款利率,所以换房的消费者会在卖房后当天还清。如果旧房卖出之后剩下的钱较多,那么还可以申请按揭的同时可以申请房屋净值贷款额度,利用净值贷款额度里的钱来充当首期。 需要注意的是,有的银行对海外买家和没有收入的新移民换房过程中不提供过渡性贷款(bridge loan),除非有加拿大报税收入,所以如果您是这种情况,一定要提前咨询一位有经验的银行房贷专家(Mortgage Specialist)。 最后一种情况,就是买了新房,原来的房子还是有升值潜力或者有投资价值(比如出租现金流),暂时不想卖掉,可以尝试在旧的房子现有贷款之上申请新的贷款(refinance)。但是旧房子的一定要比之前有更高的估值,最好有租金一类的现金流,申请人本身收入也要符合条件,这是最理想的情况,不过只适合高收入,每月现金流充足的客人。 希望以上信息对您有所帮助。
加载更多
在线帮手
置业服务
银行服务
法律服务
税务服务
及优社区更多专家在路上