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城市房价2018年09月中位价格 数据来源CREA
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范群英精选
多伦多·市中心公寓
C$430,000
1143平米月租金预估C$1850
极易出租
超低持有成本
本精选为范群英发布
楼盘名称:Wonder Condos 楼盘地址:462 Eastern Ave, Toronto 交界路口:Eastern Ave / Dvp 总楼层数:10层 总单元数:286户 单元面积:640 – 1412 sqft 单元价格:$575,900 - $1,219,900 开发商:Graywood Developments Ltd. and Alterra Group 竣工时间:2022年12月 地理位置 新社区与之前的公寓住宅相比,Wonder Condo不仅仅拥有其他Condo社区的优势,更重要的是其地理位置的独特性,既有现代化的建筑特色,又地处多伦多历史老街区,闲暇之余可以深刻感受到这座城市的变迁文化。 步行3分钟至公车站 步行12分钟至Loblaws 车行4分钟至DVP/Gardiner Exp 车行5分钟至Sugar Beach 车行5分钟至大统华 车行7分钟至Woodbine Park 车行7分钟至瑞尔森大学 车行8分钟至Eaton Centre 车行14分钟至多伦多大学 内部环境 开发商预计在公寓的底层、8层打造超过6000平方尺的室内活动区,包括多功能游戏室,咖啡厅,快餐店,便利店和宠物浴室等。 此外,大楼还为居民们配备了健身,瑜伽室,娱乐室,台球室,电影放映室,室内外游泳池,阅读自习室,户外活动区,顶楼观景休闲区等。 付款方式 本地买家:签约金$5000,首月付5%,90天付5%,270天付5%,500天付5% 国际买家:签约金$5000,首月付10%,90天付10%,270天付10%,500天付10% 管理费每月$0.56/sqft LOCKER每月$25 PARKING每月$65 地税每年总房价的1% 城建费:一室一DEN低于$9000,其他户型低于$12000 开发商 此次项目由拥有超过30年建筑开发经验的老牌开发商Graywood Developments携手Alterra一同打造,他们的作品横跨安省及其他周边省份,著名项目包括有:Peter and Adelaide, The Residences at the Ritz Carlton,Ocean Club, Five Condos, 159SW Condominiums, 36 Hazelton Ave, 和 Post House等。
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经验
如何在多伦多购买定制房屋建造?有哪些关键环节和需要注意的因素呢?
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董萌多伦多房地产经纪人
在加拿大买地建房主要有三个步骤,首先自然是要购买一块土地。购买土地之前要去地区市政厅了解该土地的规划,看看在那里能够盖什么样的房子,允许建造多大的房子等等。也可以买旧房子,然后将旧房子推倒,再建造新房屋。一般说来旧房子所在的地理位置都比较好,但是买旧房子的价格要比买空地的价格高一些。购买土地时,除了价格因素以外,还需要考虑位置、学区、环境、周边配套等诸多因素。 选好了心仪的土地,下一步就是房屋设计。一般来说,如果购房者本人不是专业的设计人员,建议还是聘请专业的建筑设计师完成这一步骤。将你的想法告诉设计师,无论你有什么想法,设计师都会按照你的意愿来设计房屋,当然,不能够超越政府的规定范围。设计图纸需要先送市政厅进行审批,一旦图纸审批通过,取得了施工许可,你就可以着手进行建造施工了。在这里需要强调的一点是,多花时间对图纸进行认定,当施工开始之后再修改设计会给你带来许多的麻烦和更大的成本,因此要在设计阶段多多思考,一旦设计方案确定了就不要再改动。 房屋翻建,建设时有两种选择,一种是找建筑商负责建造。签订建造合约是必须的,合约中主要的条款是每平方英尺的价格是多少以及建造的时间,比如每平方英尺一百五十块加元,6个月完工等等。如果你是建造平房,每平方尺的成本要多加二十块钱。建筑合约中要明确规定建商的责任和义务,要确认建商在劳工赔偿局有良好的记录,要寻找持有执照的建商,他们的价格会比较固定。不要忘记购买建筑保险,这是非常重要的一项安排,如果工人从房顶上掉下来那就麻烦了。 买地的时候首先要明白土地的Zoning(政府规划),这是决定土地价值的非常重要的因素。一块土地可俗分为生地和熟地。所谓熟地,也就是政府的规划已完成,相应水电气、上下水的配套设施已经或即将到位,购买这样的土地,价格相对会较高,但是因为相关的申请已经完成,时间成本比较低,风险也较低,当然收益也会被卖家分割一部分去。另外一个叫完全生地,也就是说在可预见的期限内,政府的规划不可能有很大的改变。比如说是在安省Oak Ridge Marine或联邦的环保保留地范围内,如果没有某一级政府的Official Plan,恐怕这样的土地只能等我们的孙子去开发了。 其实在这生熟之间,还有一个灰色地带,俗称半生不熟,该种土地,其实政府的规划可以改变,只不过还没有去 Re-Zoning。当一个土地能否去申请改变规划,当然首先要研究有没有这种可能性。然后,要先下手为强。在多伦多有很多这样的大公司,一直在伺机抢抓机会。比如在列治文山北部,已经没有太多可供开发的土地了,一是本身它的地理位置决定了这一点,二是它的地形地貌制约了它的开发。列治文山北部不是五大湖区的保留地,就是属于Oak Ridge Marine 的限制区。 对于翻新改造的项目,“选房源”是至关重要的一个环节。第一个因素,首先要选好位置。假如区域选择好了,区域非常火爆,涨幅很高,这是实现高价成交最初的前提条件。做翻新改造位置至关重要,房子所在的区域是成长性很好的区域,就有很大的改造空间。对于有翻新潜力、推倒翻建的热区的房子,持有也是一种很好的投资。翻新改造风险很大,一定要谨慎,有很多东西不可预见,很有可能扩大成本支出,所以,对结构潜在补救措施造成的成本控制一定要有所考量。 翻新或翻建每一个环节都很关键,实现高额利润的条件分析一定要做好。施工成本核算要把握三大控制,即进度控制、质量控制和成本核算。成本控制有两种做法,一种就是打包的做法,不会突破预算。另一种就是收一定比例的管理费的做法,按施工成本的百分比。关于推倒重建,强调的也是区域选择,卖掉新房的价格减去买地和盖房的价格之后有可观的利润才可以去做。 最最主要的还是考虑你们自身情况,根据自身条件投资或自住,预算多少,想要多久建好等等。原则上,投资回报不可以低于现金投资回报的50%,换言之投资100万,一年后投资回报期望值是50万。更多详情信息可以加微信infinity2014私聊,谢谢
在加拿大创业需要购买商业保险吗?
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贾梦飞多伦多银行财务规划师
你好,在加拿大商业保险对企业来说并不是必须品,不过有些业主会要求企业在租用他们的场地和办公室的期间提供一份商业保险,那么为自己的企业和生意购买一份足以保障公司资产的保险是一个明智的选择。商业保险的全保叫CGL保单,买了它无论是哪个合作伙伴或业主要您提供商业保险,那么它就像一个绿色通行证。 不过为了以防万一,每个小企业主都会或多或少的投保一些商业保险。但是对于不同的经营内容、地点、公司大小等,商业保险的价格也有不小的差异。花点时间在购买保险前好好规划一下,不但能让你获得最合适的保险范围,为你提供完善的保障,还能帮你省钱。 一个公司可能有很多的资产:汽车、办公场所、设备、存货和雇员,其中最重要的是企业主自己。为了保护这些人和资产,保护企业免遭风险的伤害,你应该考虑买保险。 所有的公司都要承担一定的风险,太冒风险可能会失去保护,但是保险买的太多又会影响到企业的盈利,所以在买什么保险,买多少保险上,企业主需要三思而后行。 1.与人相关的保险: 一个小企业主需要考虑的与人有关的保险有以下几种: 人寿保险(Life insurance):在任何情况下,保护人是最重要的。特别是对于一个独资(自雇)的公司而言,因为业主是自雇公司的唯一所有人,责任是没有限制的。 伤残保险(Disability insurance):如果你因为受伤或是生病无法从事与以前相同的工作内容,伤残保险可以为你提供一段时间的收入补偿。 合作伙伴保险或合伙保险(Partnership insurance or buy-sell insurance):如果你的生意伙伴不幸去世,合伙保险将帮助你买下他的股份,继续经营。 重大疾病保险(Critical illness insurance):如果你被诊断出有重大疾病,这笔钱能给你一个处理事情的空间。 关键人物保险(Key person insurance):如果你的业务需要依赖一些关键的员工,那么你需要这个保险来减少因关键人物的流失而出现的问题。 2.企业财产和收入保险: 你需要在发生意外或是财户的情况下,保护你的资产和收益,这就涉及到了财务方面的保险。 财产保险(Property insurance):在公司遭遇破坏或出现损坏的情况下,财产保险将提供补偿。 资产保险(Contents insurance):与财产保险不同,资产保险包括了存在公司内的资产。如果你的公司租用了一间办公室,房东会为物业购买财产保险,但你可能要自己花钱为财物购买资产保险。如果你在自己的家里办公,你可能需要单独为公司资产购买一个商业保险。 业务中断保险(Business interruption insurance):如果你因为火灾或是其他危险需要暂时关闭你的公司,业务中断保险将覆盖你的所有收入损失,直到你重新开业。 车辆保险(Vehicle insurance):如果你的公司名下有任何车辆,你就需要为它购买保险。如果你将自己的个人车辆用于商业用途,你必须告知你的汽车保险公司。 3.责任保险(Liability insurance) 意外总是会发生,你、你的员工、设备、供应商都可能犯错,最终受到伤害的可能是你的客户、员工或是任何牵扯进去的人。为了保护你的公司不被起诉,你应该考虑投保以下险种来减少你的赔付责任。 一般法律责任险(General liability):你的客户或是员工在你公司受到伤害,可以得到赔偿。 产品责任险(Product liability):在你的产品有缺陷或是造成严重伤害时为用户提供赔偿。 职业责任保险(Professional liability insurance):在专业业务上出现错误、遗漏或疏漏而被起诉时,职业责任保险将为你提供保护和赔付的帮助。 应收账款保险(Accounts receivable insurance):客户不付钱可能会让你的经营陷入困境,没有相应的收入,你将无法给你的员工发工资、给供应商付款。应收账款保险,又称为信用保险(credit insurance)可以在客户破产或是拒绝支付时,保护你免受侵扰。 在进行出口业务时,收款的风险是很大的,因此政府对出口提供各种风险保障,其中就包括应收账款保险。在加拿大,90%的出口企业都购买了EDC应收账款保险(EDC Accounts Receivable Insurance)。 4.健康保险(Health insurance) 为员工提供健康保险福利,可以在招聘和留住员工上起到关键性的作用。小企业主可以向保险经纪咨询,或是联系加拿大保险局选择最适合自己的商业保险。你也可以联系本地的商业或行业协会,有些组织会为自己的成员提供较便宜的商业保险。 希望以上信息对你有所帮助。
加拿大哪些大学是整体表现比较好的呢?
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徐瑞门多伦多地产经纪人
你好,麻雀先生!谢谢你的问题。多伦多市中心的4所大学:多伦多大学,瑞尔森大学,安省艺术设计大学和乔治布朗学院全部和金融区相邻,都是土地很贵的位置,因此吸引了众多的投资客人。 由于加拿大的大学除了一年级的学生外,不提供学生宿舍!不论你是来自海外,还是加拿大其他省份,任何学生都得非买即租!加上这些大学都坐落在寸土寸金的多伦多金融区,周边没有廉价土地可以提供兴建便宜的学生公寓,每一年的开学季,大学生和白领、金领抢租公寓屡屡发生,造成租金年年上涨,大学还不停的扩招学生! 去年加拿大接收了48万国际留学生,其中48%留在安大略省,以多伦多为主。想像一下市中心公寓的供需平衡吧!?现在多伦多大学和滑铁卢大学的毕业生越来越多的选择留在多伦多,而不是温哥华,更不是美国……另外,谷歌数码城和微软公司在多伦多重金打造未来发展的区域中心,多伦多的发展和未来会吸引更多的资金和人才。 以多伦多大学周边为例,2睡房单位价格已经涨到70-80万左右,月租金平均3200-3500, 这样的公寓单位,如果首付35%,贷款65%的话,每个月的月供是大约:$2500,加上管理费$400-500/月,地税$200-300/月。投资回报每个月正现金流是可以保证的。 谈到大学的整体表现,维基百科记录如下 在学术及研究方面,多伦多大学一直处于加拿大国内及国际上领先的位置。其经费、捐款、国家教授奖项、研究出版量及藏书量皆为加拿大之首。它于过去一世纪的主要贡献包括发现胰岛素及干细胞,发明电子起搏器、多点触控技术、电子显微镜、复制T细胞、飞行员衣,以及发现首个经核证的黑洞。多伦多大学是美国大学协会仅两名在美国本土外成员之一。多伦多大学每年发表的科研论文数量在北美仅次于哈佛大学,引用数量位居世界前五。 多伦多大学的校友包括4位加拿大总理,15位最高法院大法官及10名诺贝尔奖获得者,除诺贝尔奖以外为加拿大大学中最多。 郭永怀,空气动力学家、中国两弹一星元勋 钱伟长,中国现代力学、应用数学奠基人,中国科学院院士、上海大学校长 刘兆玄,前中华民国行政院长,国立清华大学及东吴大学前校长 洪奇昌,民主进步党创党18小组成员,前海峡交流基金会董事长,前立法委员及新潮流系前总召集人 林家翘,力学家、应用数学家,中国科学院外籍院士、湍流统计及星系密度波理论发展者 班廷(Frederick Banting),外科医师、胰岛素发现者、1923年诺贝尔生理学或医学奖得主 白求恩(Norman Bethune),医学博士、人道主义者、国际主义者 德辅(George William Des Voeux),第十任香港总督,之前曾任斐济和纽芬兰总督 步达生(Davidson Black),古人类学家,周口店北京人命名者 菲尔兹(John Charles Fields),数学家,菲尔兹奖创立者 马偕(George Leslie Mackay),传教士、台湾马偕医院及牛津学堂创办人 皮尔逊(Lester Pearson),第14任加拿大总理,1957年诺贝尔和平奖得主 杰夫·史科尔(Jeffrey Skoll),eBay公司首任总裁 大山(Mark Henry Rowswell),著名在华媒体从业人员 徐立之,分子遗传学家、香港大学校长 梁卓伟,现任香港大学李嘉诚医学院院长、前香港行政长官办公室主任,曾经担任香港食物及卫生局副局长 黄创俭,生态学家 麦德华,免疫学家、癌症基因专家 史提芬·古克(Stephen Cook),计算机科学家、NP完备理论开发者、图灵奖获得者 考克斯特(H.S.M. Coxeter),几何学家 麦克卢汉(Marshall McLuhan),传播学家,文学学者,“地球村”等词汇的创造者 林志玲,台湾名模 再次感谢你的问题,希望对你有帮助!
放眼整个多伦多,对华人来讲是否存在一些值得投资房产的价值洼地?
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白金林多伦多房地产经纪人
DKK, 您好 如果我们系统的分析一下多伦多不同地点的房价,我们依然可以找到很多目前房价偏低将来有升值潜力的地区。这可能就是你所说的房产投资的价值洼地吧。 我通常用的方法是,沿着多伦多的地铁系统线路来比较房价, 去做投资。 今天,我们不妨系统了解一下,地铁系统对房的影响。( 我这里借用了TTC和The Red Pin 网站的部分图表,先行致谢!此外,读者朋友们请注意,图表中显示的房价数据是以往的统计数据。如果需要现时的数据,请联络您本人的专业地产经纪人。) 多伦多地铁系统图 地铁,是现代化大都市的标志之一。地铁,为人们提供方便快捷少污染的出行方式。在整个大多伦多地区,地面交通相当拥挤,尤其是市中心和湖滨一带,只有地铁是解决地面道路塞车的终极解决方案。如果考虑到市中心私家车的停车位难找且费用高昂,在市区内搭乘地铁的确是非常经济实惠的。此外,多伦多的冬季相当漫长,搭乘地铁的舒适度也高于其他交通工具。 然而,作为加国第一大都市的多伦多,我们的地铁建设是远远落后于世界上其他国家的大都市。我们先看一看多伦多的地铁系统图(图1) ,现在运营的只有4条线路。我们也可以看看图2和图3的地铁沿线物业价格走势。 规划地铁沿线的公寓有潜力 已经规划的线路中,称作"5号线" 的Eglinton 轻轨线在地下穿越主城区,也可以归于地铁系统。 大约15年前,现已成型的Sheppard地铁线正在全速施工建设,在Yonge/Sheppard一带,很多地方的地面还盖着钢板,下面是正在施工的地铁站。这些年来,从Yonge街到Don Mills一带,很多公寓项目拔地而起,这些年沿着Sheppard地铁线买入物业的买家们应该赚了不少。 现在还有没有哪个地区,有类似Sheppard地铁线全速施工建设前期的潜力呢? 按照多伦多地铁系统规划图来看,Sheppard地铁线将向东延长到世嘉堡城市中心(Scarborough Town Centre) 一带,明显地,沿线物业将有较大升值空间。举例来讲,现有Sheppard地铁线终点站是Don Mills 地铁站,周围的新公寓楼已经是北约克地区的热门楼宇。稍稍向东一公里处,目前还未通地铁,但已经规划好了地铁/轻轨车站,将来也会是热点。 此外,我个人认为,大家还应该关注一下已经开工的Eglinton地铁沿线。如果近期您开车从Kennedy地铁站一直沿着Eglinton向西走,尤其是过了DVP以西,很多路口附近有地铁站的施工工地,这与当年Sheppard地铁线施工时期的状态很相似,这几年,已经有不少开发商在Eglinton沿线拿地並推出新的公寓楼房开发项目。建议读者朋友们留意。不过,靠近城里的地方旧建筑比较多,周围环境也比较拥挤,整体上看没有中国大陆开发新城区的那种宏伟的感觉,基本上都是见缝插针盖房子。 倒是在Eglinton和DVP高速路的东北角,有一片不大的住宅区内,有几栋建成于2011年前后的新型公寓楼,周边有比较辽阔的视野,清新的环境,靠近未来Eglinton线的地铁站,有很好的升值潜力。同时,邻近安省科学馆和大型超市,现在的生活与娱乐都很方便。目前,40万出头就可以买到600多呎的一睡房单位,9呎高天花,有车位和储物室。这里的房子还很新,物业管理费也不高。 独立屋市场与地铁系统 很多朋友都相当熟悉Yong/Fich地区,尤其是Yonge以东的Willowdale地区的独立屋。过去10年,这里的房价翻了一倍也不止,其中一个原因是,地铁吸引了人流,生活工作都很方便,造成众多买家对这里的独立屋有强烈的购买欲望,房价自然会大涨。图4是地铁沿线独立物业的价格示意图 2017年底,Spadina地铁线延长线到了Hwy 7/Jane那里,形成了旺市地铁中心站,发展商在地铁站附近先后推出多个公寓项目。不料,由于那里的公寓楼花发售价格轮番上涨,个别发展商认为自己早期卖出的楼花价格低吃了亏,竟然耍赖取消项目不盖房不交房给买家。朋友们应该多加小心。其中,应对的方法可以是趁低买入周围的现房,尤其是独立屋。 有消息说,Yonge街向北延长到Hwy 7的烈治文山交通枢纽中心站工程将会上马,Hwy7/Yonge一带将会在未来几年变成现在的Yonge/Fich地区。可以预见,Hwy 7北侧到Rutherford一带,两个地铁中心站之间,会成为独立屋市场的大热门地区。众所周知,Yonge街以东华人热点地区的房价已经抢得很高了,所以,我建议华人朋友们重点关注这一片潜力巨大的Yonge街以西地区。 我们居住的多伦多还是一个正在发展中的都市,虽然现有的地铁线路还不够多,但我们还是可以在现已运行和现正施工的地铁线上,找到兼顾居住用途和升值潜力的居所。让我们一起努力吧! 作者为全职专业地产经纪,以国粤英语提供房屋买卖及出租管理等全方位服务,免费估价。本文纯属个人观点,欢迎各位指正,期待个案交流。电邮: jbai2012@gmail.com
在加拿大设立私人信托对财务规划和税务规划有什么好处呢?
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贾梦飞多伦多银行财务规划师
你好,谢谢你的提问。设立私人信托和税务规划是一个非常专业的问题,一般都要根据家庭和公司的具体情况而定,而且需要通过律师和会计等专业人士之手,程序繁琐并且收费不菲。银行等金融机构只负责账户的设立,一般不承担任何的法律义务,也不提供任何的财务建议,所以以下的信息仅供你参考: 信托也叫做Trust,是西方社会用来作资产传承规划 (Estate Planning) 的一个经常被用到的策略,尤其是在加拿大这样有遗产税的国家。 信托是一种财产法律关系。里面有三个角色,委托人(Settlor,即财产所有人)将信托财产(Trust Property)移转予受托人(Trustee),受托人依照信托本旨为受益人(Beneficiary)的利益或特定的目的管理或处分信托财产。信托可分为公益及私人两种,其主要差别在于受益人的不同。公益信托的受益人为不特定的大众,而私人信托则为私人的利益而设。大部分的家族信托是私人信托,但是也有部分是公益信托,如“李嘉诚基金会”。 委托人(The Settlor)可以选择在生或者死后将其拥有的财产转移至信托内,聘任受托人(Trustee),并制定关于信托运作的一切规定和条款(Trust Deed),包括受益人(Beneficiary)从信托中取款的形式,时间和金额以及受托人管理权限等等。同时,当委托人将财产转移到信托时,已经放弃了这些财产的个人拥有权,根据加拿大的税法,这个财产转移的行为视同售出,因此可能需要为某些财产的增值而赋税。 当财产转移进信托后,这些财产的拥有权就分成了两个部分,一个是法律上的拥有权 (Legal Title),由受托人持有;另一个是享受和使用权 (Equitable Title),由受益人持有。 常见的家庭信托(Family Trust)有两种:   一、生前信托 (Living Trust OR Inter Vivos Trust) (华人社区常说的“family trust” 多属于生前信托) •在生前设立,常由律师制定信托文件,详细列明资产安排指示和条款。 • 生前信托一经设立就生效,财产所有权将马上转到其受益人。因此很多人使用生前信托来分摊家庭收入,来减少每年的个人所得税。  •委托人可以持续的将财产放进信托, 信托亦接受捐赠;  •因为财产所有权在委托人在生时就转移了,因此在委托人过世后,生前信托中的财产都不需要经过法庭认证。     二、遗嘱信托 (Testamentary Trust) •又称为生后信托,是委托人委托受托人办理委托人去世后各项事务的信托,在委托人去世后才生效。  •在遗嘱信托中的所有财产都属于委托人的遗产,因此与其它的遗产一样,需要经过法庭认证和缴交资产税。  •在委托人过世前都可以更改遗嘱信托,只需写一份新的遗嘱就可以。 信托最大的作用就是委托人可以按照自己的意愿对财产进行分配,就算有人有异议,也可以照样执行。相反,假如没有信托只有遗嘱,在有人提出异议的情况下,全部的遗产是会被冻结直到法庭有结果了才能再进行分配的,可能会花上很长的时间很多的钱,而法庭所决定的分配方式也有可能和死者原来的意愿有所出入。 信托的另一个作用是可以保护财产的私密性。越有钱的人越低调,自己实际有多少钱,没必要让全世界知道。人死后的遗产 (Estate),如果没有信托,政府需要进行遗产验证 (Probation),并根据遗产的价值征收验证费 (Probate Fee),这个过程是公开的。另外一点就是借贷保护 (Creditor Protection),财产一旦转移进信托,债权人是无权没收里面的财产的,这也反映了信托内财产的私密性。 信托还有一个重要的作用是可以规避税务。信托内财产所产生的收入每年分到受益人手中之后,受益人需要纳入自己当年的个人收入进行申报 (T1)。因为加拿大的税率随着收入而增加,假如说委托人是高收入而受益人是低收入人士,这样做的好处就是可以降低税率,少交或者不交税 (Income Splitting)。 加拿大虽然不像美国有遗产税,但是人在加拿大死后需要做最后一次报税,去世时所拥有的全部财产都视同售出,不同类别的财产会有相应不同的税务后果。如果没有妥善安排,继承人则需要利用部分甚至全部的遗产去支付这些税务。正如前面所写到的,当委托人将财产转移到信托时,法律上已经放弃了这些财产的个人拥有权,因此也不用担心去世时由遗产所带来的各种税务问题。 虽然富人设立信托比较常见,但这并不代表只有富人才有成立信托的需要。信托同样也可以帮助一般的普通家庭实现资产传承的目标。比如说,离婚父母为预防将来任何一方再婚可能会影响子女利益的可以为子女单独设立信托,爷爷奶奶外公外婆也可以为孙辈成立信托作为他们将来教育或者创业的储备金。 希望以上信息对你有所帮助。
想要在多伦多贷款投资房地产有哪些需要特别关注的事项?
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李军多伦多房地产经纪人
想要再多伦多贷款投资房地产,有哪些需要特别关注的事项? 在多伦多,通过申请房屋贷款投资房地产,有以下事项需要关注; 1. 不要随便划掉房屋买卖协议(即OFFER)中的房贷条件 这个房贷条件是保护买方的,意思是,在房屋买卖双方确定房屋买卖协议后,该协议还没有生效,该协议生效的前提是买方从银行,或从其它金融机构获得满意的房屋贷款(即MORTGAGE)。如果在金融机构没有最终批准买方的MORTGAGE申请之前,买方轻率地划掉房屋买卖协议中该条款。有可能出现令买方无法掌控的灾难性后果。因为金融机构在审批买方的房屋贷款申请时,不但审核买方的家庭收入情况,而且还要考虑所买房屋本身的价值,和房屋其它情况。即便是买方的家庭收入情况良好,已获得金融机构的房屋贷款预批,但也可能由于房屋状况不好,金融机构最终还有可能拒绝发放房屋贷款。一旦这种情况发生,或者买方能在其它金融机构获得房贷,或者全额付款,否则将面临违约问题。这是具有非常严重后果的事情。所以,在当今房屋市场下行,在当前多伦多买方市场的情况下,一定要慎重地保留房屋买卖协议中的房屋贷款条款,不要轻易划掉! 2. 事先在多伦多开好账户,并将首付提前存入账户 在多伦多金融机构申请房屋贷款时,一些金融机构在审核买方的房屋贷款申请时,一般要求买方能提供20%,35%,或更多比例的房屋成交价的首付。而且这些用来作为买房首付的钱,须存储在银行账户一定时间,有的银行甚至需要至少存储1个多月作为前提,才可以申请到房屋贷款(具体情况情与银行或金融机构联系,以银行和金融机构的具体要求为准)。一些国内来的客户,由于对此不太了解,都签好房屋买卖协议了,才开始从国内调款,这种情况是很难操作,很难获得金融机构的房屋贷款审批的。所以,为顺利获得在金融机构的房屋贷款申请,最好事先在多伦多银行开办自己的账户,事先将首付存入自己的账户,以便顺利获得房屋贷款。 3. 由于房屋本身而产生的房贷问题 在多伦多投资房地产的新移民,在房屋贷款出现的问题,一般都出在房屋本身问题。大多数新移民,或来自国内的房屋投资者,都把注意力放在买方自身的家庭财务状况上,多数人认为自己家的家庭收入良好,并事先获得银行,或金融机构的房屋贷款预批。感觉获得银行,或金融机构最终房贷批准已经不成问题,就轻率地划掉房屋买卖协议中的房屋贷款条件。但实际经验告诉我们,即便是买方家庭收入良好,并在已经获得银行,或金融机构的房屋贷款预批的情况下,也可能最终被银行,或金融机构据放房屋贷款。这种情况通常发生在如下几种情况; 1) 房屋本身状态特差,银行所雇的评估师认为房屋存在某些风险 2) 房屋已被前业主非法改变内部结构(比如,Rooming House),并违背房屋的原设计法定用途 3) 房屋曾经用于非法用途(大麻屋),对房屋价值有重大减损 4) 房屋成交价远远高于邻居类似房屋的近期成交价格(盲目抢OFFER造成的) 5) 房屋由于存在某些问题,保险公司不能给该房屋投保 如果买方投资的房屋存在上述几种情况其中一种或两种,银行或金融机构,即便在买方事先已经获得预批的前提下,最终也可能拒绝给买方发放房屋贷款,或降低发放房屋贷款额度。 4. 申请房屋贷款材料要真实可靠 在多伦多投资房地产,到金融机构,或银行申请房屋贷款时,提交的申请材料一定要真实可靠,这点非常重要。经常在一些广告里,发现谁是贷款专家,如何如何了得,甚至打包票能批下来房屋贷款。但据我这么多年的经验了解到,大多数在网上,在报纸上,在中文杂志上打广告的房屋贷款经纪。这些人没有自己批房屋贷款的资格。实际上,他们是做市场的,他们的业务(我只是推测,不见得准确)只是接受客户的材料,整理材料,初步审核一下材料,并把材料递交给有关部门审批.由于获得房屋贷款是成功买成房屋的关键,房屋投资者事先应该多咨询不同的金融机构,不同的银行,以便获得最适合自身条件的金融机构,并获得有把握,可靠的金融机构房屋贷款。这方面工作做的越是细致,越是超前,越是可靠越好。切不可根据某一家金融机构的要求,更改,伪造自己的信息,以获得该金融机构,或银行的房屋贷款。因为这种靠伪造自身信息获得的银行,或金融机构的批准的房屋贷款风险是巨大的,是不可控的。以往的案例有过这种情况发生,就是在房屋交接的前一个星期左右,银行,或金融机构会调查申请房屋贷款的材料真实性,一旦发现买方提交的申请房屋贷款材料有假,即便是临近房屋交接日,银行,或金融机构有权利最终取消发放房贷。那时,仅有几天就面临房屋交接,买方一点回旋余地都没有,真是呼天天不应,将直接面临违约风险。所以,在多伦多申请房屋贷款时,申请材料的真实性非常重要,切不可过度包装,甚至造假申请材料。这后果实在可怕,而且会出现买方不可控的后果!(该文纯属学术探讨,本人不是这方面专业人士,如果想获得这方面可靠信息,请咨询相关专业人士 多伦多地产 BROKER 李军 微信 junli64).
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