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城市房价2018年09月中位价格 数据来源zillow
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第三方托管账户是什么?怎么操作?
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张梦尧亚特兰大地产经纪人
您好Zhujun,感谢您的提问。 先从wiki上摘抄一段关于Escrow定义 “An escrow is a contractual arrangement in which a third party receives and disburses money or documents for the primary transacting parties, with the disbursement dependent on conditions agreed to by the transacting parties, or an account established by a broker for holding funds on behalf of the broker's principal or some other person until the consummation or termination of a transaction; or, a trust account held in the borrower's name to pay obligations such as property taxes and insurance premiums. “ 接下来具体谈谈Escrow的几个方面 1)什么是Escrow? Escrow 中文的意思是“第三方托管”。是为达成一项特定的条款或项目,一方将交给另一方的押金、产权或其他数据进行托管, 是房屋交易中所需各项资金、条令和文件的储藏库。简单来说,托管账户(Escrow Account)是一个维护交易双方利益的属于第三方机构的中立账户。在房地产交易中,Escrow表示在交易过程中,买卖双方将资金及房产证明交由第三方公正暂时保管,以保证条件满足后双方履行合约。 2)为什么需要Escrow? Escrow账户的目的,是站在公平公正的立场,保护房屋买卖双方的利益。 大多数房地产交易中往往面临一个共同的问题:互不信任。假设您把定金直接打到了卖方账户,然而最终这笔交易并没有顺利完成,您无法确保卖家会将这笔定金返还给您。同样的,卖家也不会在您付了定金后,却没有付清所有购房款之前,就签署所有的购房过户合同。   互不信任的情况下,如果没有能够消除双方不信任的第三方存在,交易没法继续进行。房产买卖过程中,即使最简单的交易也涉及无数细节。像体育比赛一样,房地产交易也需要一个裁判,帮助买卖双方把过程中出现的每一个细微的问题,在交易完成前全部解决。 Escrow便是那个使比赛保持公正的裁判。严格说来,Escrow不属于买卖方任何一边——他们是中立的。他们对买卖双方都是无私公正的第三方存在,不会有任何偏袒。   提醒:买家和卖家通常会根据其房地产经纪人的推荐来选择Escrow。Escrow可以是律师,银行,房地产经纪公司,或是发行所有权保险政策的公司 3)Escrow流程如何? 当您的购房合同被房屋卖家接受,买卖双方达成购房协议后(under  contract),双方经纪人就会进入Escrow阶段。买家首先需要向卖家支付诚意金(Earnest Money),定金一般为购房价的1%(不同地区可能会有所区别)。这笔定金就要被存放在Escrow账户。买卖双方都不可直接接触这一账户,直到买家和卖方交易完成,这笔钱都由公正的第三方持有。具体的托管公司,都会在购房合同中有说明。 所有与交易相关的文件、购房资金、具有法律效益的合同或协议、以及指导交易如何进行的说明,都交给Escrow,由Escrow在交易协议中注明。 后续贷款通过后,银行的放款,也会被存放在Escrow账户,在房屋过户登记之前,交易金额并不会进到卖家手里。同样的,卖方需要把房子的产权等相关资料交到Escrow公司。Escrow公司一般会在收到银行的放款后的一个工作日内,到政府进行房屋产权转让的手续。当手续完成后,Escrow公司才将购房款打进卖方账户。   一旦交易完成,产权由卖方到买方完成了合法转让,也就意味着托管过程即将结束。到时候托管公司的工作人员将会通知您或您的经纪人托管结束的日期,并提供专业详细的财务数据报告。在托管工作人员审核所有文件已登记,并确认合法转让已经生效之后,相关托管文件会寄给经纪公司或买卖双方本人,整个托管也就结束了。这时候您需要仔细核对文件信息,如果发现错误,要立刻联系Escrow公司进行修改。 希望以上的回答能够帮助到您。欢迎联系我微信(Margaret_Z1)或者关注我的微信公众账户 (MZ_Investment)了解更多美国地产投资讯息。
在亚特兰大,海外买家只要有钱就可以买到心仪的房子吗?
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侯凯琳亚特兰大地产经纪人
您好Kingter,谢谢您的问题。 从理论上来说您有足够的资金是可以买到心仪的房子的,不会出现您担心的问题。在亚特兰大的房价在整个美国都是偏低的,这里的价钱只有在同类的房子里,只有纽约和洛杉矶的1/5-1/3的价钱。所谓您心仪的房子还要结合您的要求和期望值来定义,不同价位的房子的要求是不同的。 从技术上来说,您的资金是不是已经在美国了,这一点是非常现实和重要的,明明这里的房子完全负担的起,也都非常心仪,但是就是因为资金没有汇到美国或中国以外的地区和国家,就是没有办法下手买到手。这几年的外汇政策应该在国内的同胞都没我们清楚很多吧。 如果您的资金已经到达这里或在中国以外的地方,那恭喜您,可以随时开始在亚特兰大寻找您的心仪房子了。在开始您找房子以前,和当地的经纪人沟通,了解我们亚特兰大的房市情况,生活情况,气候,环境,学校情况(如果有孩子需要上学),就业情况( 移民的需要)等等。大致有一个概念,当然是些问题都不如您亲自来这里看一下,信息来的直接。 无论您的”功课“做的如何,看房选房有几个原则可供参考,这些都是在我和客户长期交流和工作中总结出来的。 一,Location, Location, Location 位置,位置,位置。 这个是不管选什么样的房产,千古不变的重要原则。具有最高房屋价值的最理想的位置是那些位于黄金地段的位置,例如: A.拥有顶级学区的地区:有孩子的购房者关心孩子的教育,并且往往会为位于一个非常理想的学区房支付更多费用。 B.自然环境:毗邻海洋,河流,湖泊或公园的房屋因其位置而保持其价值,只要它们不在可能的自然灾害的道路上。人们希望靠近水边或视觉上吸引人的环境。 C. 风景优美:有些房屋卖得很快,价格也很高,因为它们可以提供一览无余的景观,景观包括山脉,绿地或高尔夫球场。 D. 娱乐,购物,医疗等配套设施齐备,离高速或交通主要干道比较近。 E.合规领域:人们倾向于倾向于拥有相似价值并且他们的家园反映它的人。购房者大多喜欢在年龄和建筑方面被类似的房产所包围。 F.经济和收入稳定的社区 G. 工作便利:大多数人不想忍受长途上班,有人喜欢靠近市中心,因此更适合在缩短旅行时间的地方居住。 二,生活方式 如果您喜欢热闹,带有小资情调的快节奏大都市生活,亚特兰的中城Midtown和Buckhead非常适合。如果您希望安静的田园生活,养马,钓鱼,不用去超市也可以自给自足,可以考虑在靠Lanier湖边,或河边,或农场和庄园。如果您像介于以上两者中间,恭喜您,大多数人都是选择这样的生活方式。基本上公寓就被排除了,独立房应该是您的优选。不考虑价格因素,您的生活方式优先级可能是选择某些特定社区,比如高尔夫俱乐部社区。 三,小区设施和便利程度 在选的特定小区的同时,确定附近的设施和便利设施。 如超市,餐饮,购物中心,便利店,干洗店,加油站,医疗服务,邮局,图书馆等等,还有就是看附近有没有提升房子价值的,如公园,娱乐活动,博物馆和其他景点。 有些社区提供一些游乐设施,如游泳池和网球场,会所,儿童游乐场等等,安全设施,如24小时门卫,社区大门等。如果家里有儿童,大多数家长都希望有上述提到的娱乐设施。 四,适合的空间量 这里是指您需要房子总体的大小,每个功能厅,如客厅,饭厅,厨房,书房,储藏间等等的大小和每个卧室的大小。还有院子的大小也很重要。我经常听到我客户的抱怨,看完一个房后说这个房子哪哪都好,就是客厅太小,或什么都好,就是卧室太小,或样样都好,就是院子太小等等。。因为这些在买家看来都是至关重要的,以后的生活和孩子的成长空间,所以这些要求也都不过分。 五,你喜欢的房型和布局 一个房子好坏,房子的房型和布局有着很重要的视觉因素,好房型的房子看起来很舒适,有愉悦的感觉,空间的利用率会非常合理。大多数人喜欢的房型,一般是开放式的空间比较大,厨房,客厅,早餐区域都是连在一起,有时还有一个两层楼高的客厅和前厅,非常敞亮。楼上一般是大主卧和大主卧的卫生间加上一个很大的衣帽间。孩子们的房子也恰到好处的尺寸。基本上这样的房子就是大多数人的现阶段理想家园了。 六,通勤时间 您是否会开车,步行或乘坐公共交通工具上下班和其他活动? 对于大多数买家,上下班所需的时间是一个主要的考虑因素。 你愿意花多长时间在车上或每天上下班? 在亚特兰大,必须承认因为发展的太快速,使得上下班时间的交通压力愈渐严重,(不在上下班时间道路还是蛮畅通的)考虑您的通勤时间将如何影响您的生活质量。 是否会减少与家人和朋友共度的时间。 如果您是来亚特兰大过退休以后的生活的 ,这个要点对您就不重要了。 希望我可以帮你找到您心仪的房子,根据您的需要在众多可选的房产中迅速锁定您想要的房子。可以联系我:凯琳 678-322-8880 或微信:Kathy_ATL
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在亚特兰大投资什么类型的房产,投资收益会比较高呢?
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侯凯琳亚特兰大地产经纪人
您好文森特,谢谢您的关注和提问。 在亚特兰大可以投资的房产从用途上讲,可以投资民用(住宅)和商业地产,因为商业地产的复杂性和多样性,一般新移民比较倾向于民宅,因为投资住宅相对风险比较小,又比较稳定,所以今天我重点都说住宅。 亚特兰大的因为房价在全美都比较偏低,居住环境也很优越,就业机会多,人口增长快速。吸引人们来亚特兰大投资和移入的人越来越多。亚特兰大主要投资房产的类型包括独立房,联排房和住宅用公寓。各种类型的房子都是很好的选择。最重要的原则就是位置:Location,Location,Location!只要位置选对,这3类都是升值空间大,潜力大的房产! 我在我前面的问题“怎样挑选投资房”,提到过怎样选出租房,有几种方案可以选择:(前提是都是好出租的地段) 1. 可以选择在学区最好的区域的房产(独立房或连排),从小学到高中全部是10分的公立学校区域。这类投资的特点是房子本身价值比较高,保值性好,增值是每年也稳步上升,大概每年以6-10%的比例在增值。现金流比较高,回报率在5-7% 之间,高质量房客,对房屋的保养比较在意。 2. 可以选择在学区较好的房产(独立房或连排),交通非常便利的区域 (靠近高速路),从小学到高中是7-9分的公立学校区域。这类投资的特点是房子本身价值中等,有一定的保值性,增值在7-11%每年。现金流高,回报率大概在6-8%左右,房客基本上是上班族,对房子的保养各异。主要看房客本身。 3.可以选择在亚特兰大知名的大学附近买投资房,先看在佐治亚理工大学旁边,因为此高校在市区的中城,那里主要是要投资公寓楼,公寓楼的特点是增值快速。每年会以9-15%的比例增长。但是因为公寓楼很多是酒店式的物业管理,它们的物业费是很高的,这样的话,每年的现金流就不高,回报率也就是在4-5%的比例左右,但是有人算过,如果把增值率也算在投资比率的话,那边公寓楼的回报率将是15-18%左右。(我手里正好有几个中城,这个大学旁边的新建楼盘,我可以提供给您信息) 再看艾默里大学周边,那边已经不在市区中心位置,可以买连排或独立房作为投资,当然也有一些公寓楼可供选择,同样都是很好出租的地方,升值也是很快的区域,独立,连排房和公寓房的回报率也有前面提到的1.2.3的特点。因为Emory艾默里大学周边的独立房都是1940-1960年代的房子居多,房子老旧,选择连排或公寓房比较理想。回报率大概在4-6%左右,增值8-12%每年。 以上所提及的1.2.3点都有新开发的房产可供选择。 还有,您的选择会是以上的其中之一,A, 如果您喜欢或很看重投资房产所产生的现金流,您应该是考虑好学区或位置好,交通便利的房产。 B,如果您偏重投资升值,名校大学附近的房产应该是您的首选。 一般在选择以上这些出租房是,可以遵循几点要素, 第一,已经在前面说过,房地产的重要原则就Location, Location, Location。 意思就是地点是首要原则,也决定着房子的价钱和快速出租程度。然后是房子的功能性,如果是独立的房子,建议要3个卧室以上,2个卫生间以上, 因为有一些老旧的房子,卧室是3个,但是只有一个卫生间,功能性就很差。要是在市中心买公寓,1-2个房间就可以。再有就是房子不用太大,院子也不要太大。许多客户经常用买自己住的房子的眼光来挑出租房,这是大多数投资者经常犯的错误之一。举例,有些房子的院子很大,绿油油的草地看起来非常漂亮,但是需要房客打理起来的话,几年时间就变得杂草丛生。一旦是空置期间,就要房主亲自打理,提高了房子的维护成本,回报率相对降低。 如果买新房,也是有几点原则,需要遵循。 1. 还是位置要好,这点不再赘述。 2. 如果选没有盖的房子,就要等得起。 3. 一定尽量在开盘早期或预售期间就果断选定社区里好的地段。要先下手为强! 您的资金预算可以在新房小区买几个同时出租。新房是最省心放心的一类出租房。 总之,各种投资房可以根据自己的需要选择,知道自己要什么很关键,因为各类投资房在投资者眼里都是机会,很难取舍。 无论您选择哪里的房子,什么类型的房子投资,出租回报率和增值都要受房子的自身条件,大小,房间多少,新旧,装修程度,房子所处的位置,方便购物出行程度等等因素来决定。所以配合当地熟悉这个城市的经纪人非常重要。希望我的回答可以帮助到您!因为不知道您的具体要求和预算多少,请加我微信:Kathy_ATL 或电话: 678-322-8880我可以针对您的具体需求进行探讨!
在亚特兰大可以在投资土地的时候贷款么?
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张梦尧亚特兰大地产经纪人
您好正芬,感谢您的提问。 在购买土地之前,先想清楚以下几个问题: 你想要多少土地?您的预算,总数和每英亩是多少?您是否正在寻找更多的休闲场所,狩猎场所,家庭住宅区或林场?你想要多少接近亚特兰大? 接下来: 1.建立预算。确定您可以轻松支付的金额。确保您能够通过获得贷款人的预先批准而不会overextending yourself。您希望能够enjoy your new piece of property,而无需为付款而感到压力 2. 确定财产使用。具体来说,你的土地会用于什么目的?狩猎,钓鱼,家庭聚会,建立梦想家园,投资?或开发一个现代化的业余爱好农场/宅基地?您在寻找保护地役权的房产吗?您的预期用途将有助于筛选确定出最符合您的需求土地。 3. 视觉化。您的梦想农场或娱乐场所是什么样的?它有小溪还是池塘?树木茂盛吗?它有木材和牧场的组合吗?您越能够确定和表达特定的“必备”功能和标准,就越容易缩小搜索范围, 更精确定位您的需求。 4.找一个房地产经纪人。问问周围。找一位有信誉的房地产经纪人,帮助您了解您想要拥有的地区的市场。专业的土地助理不仅可以帮助您找到完美的财产,还可以通过运用他们的知识,经验和谈判技巧,最终节省您的时间和金钱。 5.位置,位置,位置。决定您要购买的州的哪个区域。因为位置就是一切,location, location, location, 这是经纪人常常挂在嘴边的词。 6.优先考虑级别。在查看潜在属性后,组合并比较每个区域的信息。不要试图看到市场上的所有一切信息, 你可能会不堪重负。相反,要专注于对你最感兴趣的土地进行优先排序。那一方便因素或者特性您最看重?哪些属性的优先级别比较高?如果清晰有效的列出各种属性的优先级别,那么它将有助于简单快速高效的搜选出最为符合您需求的土地。 7.积极实践。一旦找到了完美的土地,就要确定购买土地的策略。拥有房产的愿望和动力将在很大程度上确立您的方法。通常经纪人会帮您结合各种contingency的内容,due diligence的时间长短,过户周期的时间,从而给出一个最佳报价,这是经验丰富的地产经纪人将提供巨大价值的地方,并帮助您解决所有重要细节。 值得注意的是: 持有土地会不断消耗你的资金,因为你必须每年缴纳税款而不产生任何租金收入。 针对您的问题,购买土地能贷款么? 答案是除非是现金买家,不然您需要找到一家信誉良好的贷方,能专门从事rural land贷款的那种。而这通常不是你的national bank。土地贷款与抵押贷款不同,因为银行无法像抵押贷款公司那样长期固定利率。 通常可能会维持利率为期60个月[或5年]。然后在5年之后,会根据联邦储备银行的设定更新贷款,因此的利率会变高或者边低。 大片土地通常通过farm credit进行融资,而小一点的,比如5-20英亩的小片土地 - 就像当地很多当地居民所寻找的, 都是通过Farmers State Bank等小型社区贷款机构提供资金的。 那么在佐治亚购买土地需要多少钱? 基于若干因素,佐治亚的土地价格变化很大。每个县都有多个不同的市场区域,土地价值取决于许多因素。比如地点,可达性,道路规模,高地比例,使用类型,土壤质量,贡献木材价值和改进。 市场统计专家对南乔治亚州郊区土地价格的做出了粗略估计: 未开发的土地可根据地点,大小和县而广泛分布。由于独特的,更有价值的因素,价差可能从1,000美元/英亩到1500美元/每英亩不等 根据需求,灌溉的土地每英亩可高达4000至5000美元 旱地(非灌溉)可能是每英亩2200-2500美元 在佐治亚州中部,典型的小面积住宅区的价格从2000美元到每英亩10,000美元不等,具体取决于它的特点,位置,如何开发,邻里系统和受限制的房产往往会有溢价。 专家估计,对于原始土地(没有树木的土地)而言,大型木材范围为每英亩900-1200美元,农业用地每英亩可能在2000美元至6000美元之间,具体取决于土地的开发方式和土地的长度。养殖。 总之,土地价格根据预期用途,地点,开发,限制等而有很大差异,因此向土地代理商咨询您所在地区的价格是明智之举。 在佐治亚购买土地需要多长时间? 购买土地所需的时间取决于它的支付方式:现金与融资。大多数律师都会告诉你至少45天才能close,有些可以在30天内运行,有些则需要60天,没有固定的标准。因为涉及土地调查,融资和调度等等都会影响到购买过户时间。例如,平均林地不应超过30天,而由于所涉及的研究和合法性,开发财产可能需要更长的时间。 希望以上内容能够帮助到您。 欢迎您问题联系我微信(Margaret_Z1)或者关注我的微信公众账号(MZ_Investment) 来了解更多亚特兰大地产投资相关信息。
每月房贷占工资的多少比较合适呢?
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殷晓丹亚特兰大房地产经纪人
您好!这是个好问题。在您开始选房之前,首付、房贷和利率是您首先要搞清楚的问题。主要来讲,房贷比和您的收入,信用,你买的房子价位以及房屋用途都有关系。 首先,当您贷款的时候,贷款公司会要求您提供最近两年的税表和您最近三个月的工资证明,以及您的信用评分。根据您的信用分和以往贷款记录,会给到您相应的贷款利率。信用分越高,贷款记录越好,收入稳定都是得到一个好利率的保证。信用分740分以上就是优秀。然后,会根据您的收家庭收入状况来决定您的贷款额度。 通常来讲,包含地税保险在内的一般意义上的普通贷款,家庭贷款的月供总额不超过贷款者收入的50%;不含地税保险的不超过贷款者月收入的40%。这个比例被贷款行业认为是健康的,和风险可控的。请注意,这里是指家庭所有的贷款。如果您的名下还有车贷或其他用途的贷款,也一并算在家庭贷款内,贷款总额不得超过规定的50%。如果出除了固定工资收入,您还有额外的固定的收入来源,也可看作家庭收入来源的一部分。比如固定的出租房收益。 如果您想贷款的数目超过了银贷款公司的规定,而又需要贷到一定的款项,可以向特定的一些贷款机构申请无需查收入和信用的贷款,前提是首付较高且利率后来会变动。一般至少需要首付30%以上。前面5-7年固定利率,往后利率将随市场利率波动。
亚特兰大的商业地产投资哪些类型会比较受欢迎呢?
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张梦尧亚特兰大地产经纪人
您好林凤,感谢您的提问。 商业地产项目有很多类型. 细细道来的话,可以大概分为以下几种 1) Industrial, 常见的比如一些工厂厂房,储物仓库 2) Retail, 比如餐厅, 汽修店铺, 快餐店,各类零售店铺,银行,药店(CVS等) 3) Shopping Center, 这个不难理解了,一般好几个店铺综合组成的shopping plaza 4) Multi-family, 各种类型,规模的多户型公寓 5) Spetialty, 很常见的是教会的一些建筑 6) Office, 办公楼写字楼之类 7) Health Care, 一些康复中心, rehab center, assisted living 8) Hospitality, 比如酒店,motel 9) Sport & Entertainment, 比如一些球场(高尔夫,橄榄球,棒球),运动场, 马场等 10) Land, 土地,已开发和未开发的 我个人目前做的比较多的大都是Multi-Family和shopping center. 这两个类型基本上是目前最热门最受欢迎的商业项目了. 尤其是multi-family经常好的项目动辄十几个,几十个offer去抢.因为亚特兰大整体房价相对比较低,对比其他同类型的大城市,亚特兰大整体租售比很好,投资回报率高,吸引了大大小小各类投资者的目光,很多外州的,还有外国的投资者目光都聚集在了这里, 打算分一杯羹. 之前的问答中, 我也提到了今年四月份过户的一个公寓楼打包项目. 该项目是由5个公寓,8栋大楼,共记69户组合成的一个打包项目,过户价格为370万美元,平均每户公寓的价格约5.4万美元。该项目月租金大约为4.5万美元,年资产回报率(Cap Rate)超过7%,而每年现金回报(cash on cash return)就超过8%。如果加上还掉贷款和升值的部分,每年的总投资收益(ROI)更是超过16%。如果对这些具体投资数值不了解的朋友,欢迎关注我的个人微信公众平台(MZ_Investment)阅读作者以前的一些文章。项目过户后,由专业的美国人的物业管理公司直接无缝对接管理等一系列出租适宜,让买家足不出户,安心赚钱。 9月份我又经手过户了一个商业地产项目,历时仅一个月,日前顺利的过户了,在商业地产项目中算是非常迅速高效的。 该项目是由5栋大楼,共记39户公寓(2室2卫的36户,还有3户是3室2卫)外加一栋办公室组合成的一个公寓住宅项目,年资产回报率(Cap Rate)超过8%。该项目为现金过户,之后再贷款之后,每年现金回报(cash on cash return)会超过8%。如果加上升值的部分,每年的总投资收益(ROI)更是超过17%。如果对这些具体投资数值不了解的朋友,欢迎关注我的个人微信公众平台(MZ_Investment)阅读作者以前的一些文章。 众所周知,亚特兰大房地产市场异常火爆,因为整体房价相对于其他同类型大城市偏低,同时租金回报率高,因此吸引了大批州内州外,国内国外投资者的关注。尤其是好的项目往往众多投资者竞相下offer哄抢,卖家收到十几个,甚至几十个LOI (Letter of Intent)都不是什么稀罕事。该项目一出来不到2星期就引来四十多位投资者的兴趣和目光。 能顺利抢到这个项目,纯靠买家资金雄厚,经验丰富,迅速果断决定现金交易,才能从众多竞争者中脱颖而出,拔得头筹,进而得到卖家青睐,同时还拿到了更优惠的打折价格。当然,先用现金以优惠价格抢下来deal,回头再refinance贷款取回现金这一整套思路流程,也是非常明智的选择,买家不但能力压其他众多贷款竞争者脱颖而出,同时拿到相对优惠的价格,之后refinance继而能取回现金轻松进行下一个项目的角逐之中,两不耽误。 此处需要重点提的是,商业地产不同于普通投资住房。 一般来说现在市场上商业地产的投资回报会比普通的投资住宅要高一些,不过商业地产交易和运营也更加复杂。 首先,商业地产对买家的资产状况要求会高一些。 其次,商业地产对买家的地产投资经验也比较看中。这点在申请商业贷款时尤其重要。 另外,律师,保险,房屋检查,管理公司,维护维修等也都对商业地产投资的成功有着至关重要的作用。 作为一个专业的房产经纪人,我对这些方方面面的熟悉保证了整个交易过程的平稳顺利。如果有关于房地产买卖或者商业投资的问题,欢迎联系作者(微信号Margaret_Z1)或者关注我的公众账号 (MZ_Investment)获取更多咨讯。
在亚特兰大进行房产买卖,在税务上有哪些点是需要特别注意呢?
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侯凯琳亚特兰大地产经纪人
您好 Zach Ren, 感谢您的关注及问题。 买房时,如果您有美国绿卡,在亚特兰大的房产税上的政策就和当地美国人是一样的了。这里只限对自住房的税收优惠,就是您住在这个房子里,就自动成为当地的居民,这时候您可以向政府申请自住房减税 (Homestead Exemption) ,每年的1月1号开始,可以申请减免前一年买到的房产。这里再强调一下,减免只适用于自住房,出租房不在此优惠政策范围内。其他的身份,例如H1B或有我们常说的工卡(EAD卡,是Employment Authorization Document的缩写)。具体什么样的身份可以以当地居民身份申请自住房减税,还要咨询律师。据我所知,B1/B2签证是不太可能申请这种自住房减税的。 还有就是如果您的房子时现金买到的,每年的房产税要在一个固定时间缴纳,迟交会有滞纳金,再不交政府就有权没收您的房子用拍卖的形式来抵税金。美国财政来源的大部分出入就是来自每家每户的房产税(也有人叫地税),所以不交或迟交后果会很严重。 卖房时,如果您有绿卡身份,或是上述有效在美国长期居住的身份,在卖您的自住房时,也有一些优惠政策:对于房产增值部分的税收优惠。此优惠政策要求您在此房产中连续自住两年以上,可以享受25万个人和50万夫妻共同保税的免税额。适用于各类房屋,包括独栋别墅Single Family house,联排别墅Townhouse,康斗Condo。具体如何申报免税额,可以通过您的会计师来帮助实现。 还有我以前的问答提到的卖房分几种形式转移产权,其税收的区别还是不小的。但是这两种方式都有其免税的方式。 一。 出售,即有偿转让: 卖房想要合法省税,还可以采取以下的两种方法。 (1)第一种是使用同类资产置换条款。 如果你有一套投资房(出租房),将它出售后赚到钱在180天内投入到购买另一套投资房,就是我们经常提到的投资房产置换,(1031Exchange)那出售前一套房的利润是可以延迟交税的,或无限置换下去,基本上就没有交税了。但是这个方法必须是同类房产置换,不能用投资放换自住房,而且必须在规定的时限完成交易。 (2)第二种是自住房免税条款。 如果要出售的房屋在过去5年中有两年是自己的主要居住房,那么卖房所得,个人有25万免税额,夫妻有50万的免税额。 举例,我有一套自住房,在卖之前只住了一年,可以享受自住房免税额么? 答案是,没有住满两年就不得不卖房的话,还是能部分享受这个免税条款福利的。比如说:如果您换了一份工作,或者您的工作单位搬到了另外一个地方,您不得不卖房搬家。这种情形下,如果住了一年,夫妻就只能享受50万的一半25万,如果住了一年半,那就能享受75%,也就是37.5万。 需要注意的是,短期持有不到一年转售,适用美国公民和居民的常规分级所得税率纳税,分级所得税税率10%,为35%。长期持有一年以上,适用房地产长期资本利得,为10%,25%。一般为15%-25%之间。外国人的买房税收比例就要高的多,一般是30%以上。 二,无偿转让:赠与或继承 很多人会把房产传给子女,对于生前还是百年后将房产过户给子女,两种选择,税务上也会略有不同,分别会牵涉到交赠予税和遗产税。赠予税是赠予人在世的时候向其他人赠送自己资产要申报的税,而遗产税是纳税人过世以后资产向继承人转移时要考虑的税。 美国赠予税和遗产税都共同享有500万的免税额度,也就是说当个人赠予资产价值少于500万美元时,无论是在世的时候赠送,还是过世以后通过继承的方式转移给家人,这个资产转移本身都是不需要缴税的。 但要注意的是,子女卖房的时候,就大不一样了。美国税法规定,如果是生前赠予房产的话,受赠人税法意义上的“成本”是父母买房时的价格。 房产转移的方式也不仅以上的几种方式,还有因欠款临时过户,还有将个人房产转让到自己公司名下等。现在有很多人选择个人房产转移到自己公司名下,事实上就是自己转给自己,但是需要注意这套房产的持有人必须和公司持有人一致。如果是夫妇两人持有的房产,那么公司也必须是夫妇两人名下的,而且所占的的份额也是必须要一致的。如果改变了就涉及到转让税的问题,因为这种转让是不需要转让税的。 具体哪种适合您,还要在律师(房产的产权方面要咨询律师)和会计师(税务问题求助于会计师)的帮助和建议下,选择适合您的房产转移方式。每个人的情况都不相同,无论是产权转移或税收问题都是法律范畴,以上的观点也是一些经验之谈,具体还要咨询法律专家(律师和会计师)。 有具体关于买卖房产的事情,欢迎咨询或和本人探讨,电话联系:678-322-8880, 微信联系:Kathy_ATL.
投资商业地产的时候,申请贷款和普通房产有什么区别呢?
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张梦尧亚特兰大地产经纪人
您好,感谢您的提问。 首先,商业和住宅贷款有一些相似之处。比如这两种类型的贷款都是用房产作为抵押品。然而, 尽管有一些少许相似之处, 商业和住宅贷款也有更关键本质上的区别, 两者应用完全不同的规则体系。 究竟是什么使商业和住宅贷款彼此区别?更重要的是, 业主在订立按揭合约前需要知道什么? 以下是商业和住宅贷款的几个主要区别。 1)借款人和贷款方 (Borrowers and lenders) 普通住宅贷款通常是基于银行和个人买家之间的住房抵押贷款关系。而商业贷款,主体一方则是公司(company)。基于税务目的(tax purpose),再加上房产物业是商业用途,通常是借款人作为商业实体代表签署文件。 商业贷款的风险也通常高于住宅贷款。如果住宅及商业房产的拥有人有经济困难, 法律规定必须先确保其住宅房屋按揭已缴交(home mortgage is paid first),那么优先级别逊于住宅房产的商业楼, 则很有可能按揭拖欠无法正常缴纳导致一系列恶性影响。 跟住房抵押贷款比,商业抵押贷款也通常有更高的利率 (higher interest rate)和更短的期限 (shorter terms)。这是因为商业贷款的二级市场较小 (smaller secondary market)。 2) 商业贷款需要提供商业计划(Business Plans) 如果你希望获得商业贷款, 商业计划与信用评分同样重要。跟住宅贷款不同的是,商业贷款最关心的是房产本身 (actual property)和现金流量(cash flow)。如果你是在申请商业贷款, 则需要准备回答很多关于房产本身相关的背景问题。其中一些问题包括: 谁支付平时的杂费(utilities)?需要哪些类型的日常维护(maintenance)? 更多的关于现金流 (cash flow)的问题也将被问及。商业按揭借款人应准备提供商业收入和利润证明, 以及有关商业地产如何产生足够收入的详细计划。 3) 贷款条款、限制和处罚 (The loan terms, restrictions and penaties) 住宅贷款的房主通常有很长一段时间去按揭还款。最常见的通常是30年期抵押贷款。当然啦,住宅贷款其实也有许多别的还款时间项目选择, 不过更多人还是喜欢30年这个长周期,因为更长的还款周期, 意味着较小的月付款。此外, 住宅贷款通常在贷款期限内分期偿还/摊销 (amortized over the life of the loan), 因此贷款在期末是全额偿还。 然而, 与住宅贷款不同, 商业贷款周期通常从5年到20年不等, 摊销期(amortization period)通常长于贷款期限(loan term)。商业放款人也能够根据每个借款人的具体要求定制(customize)贷款还款时间表。 商业地产贷款可能有限制预付款 (restrictions on prepayment), 这是为了保持放款人预期的收益率。如果借款人在贷款到期日之前结清债务, 则可能需要支付预付款罚金(prepayment penaties)。预付款条款通常在贷款文件中会着重指出并且强调出来, 并可与商业房地产贷款中的其他贷款条款进行协商。相比之下, 住宅贷款通常不收取预付款罚金, 并且可以在期限内随时付清。 不论是商业地产,还是住宅地产,欢迎您有问题进一步微信联系我(Margaret_Z1) 或者微信关注我的个人公众账号(MZ_Investment)获得更多地产投资资讯。
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在亚特兰大购置学区房增值空间大么?
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侯凯琳亚特兰大地产经纪人
您好施晓然,谢谢您的问题。 亚特兰大的好学区一般集中在北部城市,因为北部城市的平均收入水平高,人们受教育水平高,环境好,安全,是大亚特兰大最好的地方。一般好学区的学校从小学,初中到高中都是10分。 比如城市 Johns Creek,Alpharetta, Suwanee,Duluth等等。 这些地区的房子除了保值以外,每年还会不同程度的增值。 我们先来看看Alpharetta的房子的增值的情况: 这个是专业Listing数据库 FMLS提供的专业数据。 从2015年到2017年中位数房产销售的售价持续走高,今年到9月为止的中位数的售价为$38万,比去年同期增长了12.8%。 下面这个是全亚特兰大的中位数房产的售价: 全亚特兰大的房产销售的中位数是$24万5,比去年增长了10.4%。 下面是Johns Creek的情况,售出价格的中位数已经达到$50万以上。 因为Johns Creek有整个亚特兰大第一名高中,Northview高中,房价一直处于很高水平。35万以下的房产基本上没有太多选择。 这里有一个最新的佐治亚州(2019年)的公立高中的排名: 1. Gwinnett School of Mathematics, Science & Technology (Gwinnett) 2. Northview High School (Fulton) 3. Walton High School (Cobb) 4. Columbus High School 5. Alpharetta High School (Fulton) 6. North Gwinnett High School (Gwinnett) 7. Lambert High School (Forsyth) 8. South Forsyth High School (Forsyth) 9. Johns Creek High School (Fulton) 10.Chattahoochee High School (Fulton) 这里前10名的公立高中除了第一名学校需要抽签,还有一个不在大亚特兰大区域,其余8所高中全部在亚特兰大的北部,4间在北Fulton县,2个在南Forsyth县。除了高中是顶级高中,小学和初中都是满分学校 (如果按10分是满分,全部都是10分学校)。 其他学校的排名,可以参考网站: https://www.schooldigger.com/go/GA/city/Atlanta/search.aspx https://www.greatschools.org/georgia/atlanta/ 华人钟爱好学区的房子,因为这在好学区,除了我提到的环境好,安全,人口素质好等等,基本上可以和保值+增值划上等号,自住和投资都是无往不利的。 如需学区房或有更多问题探讨,请和我联系,我的电话678-322-8880,微信:Kathy_ATL.
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