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城市房价2018年09月中位价格 数据来源zillow
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在西雅图大学附近留学,买房和租房哪个比较合适呢?
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王晖西雅图地产经纪人
您好,李小丸, 欢迎光临及优海外,并首先恭喜你或你家人孩子到著名的华盛顿大学就读。华大在近年来排名不断上升,各项指标均有改善。同时华大毕业生的就业率和在西雅图的影响力都是相当好。华大的很多专业都是非常热门的好专业,并有扩充的情况。华大周边的土地规划也在几年前改变为高密度居民住宅区和高层商住区。这种变化改善了许多华大学生住宿条件,也为学校扩大招生提供了条件。良好的商业条件为华大学生提供了丰富的校园周边的生活方式,比如餐饮,服务,课外活动。 您所关心的问题是否能够以房养学,对照租房上学,在投资角度的可行性及优劣对比。在有充足的资金前提个谈谈以房养学的优劣性。现在有很多种观点和建议在子女海外上学期间,投资大学校区周边的物业,以房养学,既可自住,也可出租。其优点是学校的租客客源充足,租金收入稳定,同时房产变现容易,基本上投资回报率比较好。根据华大周围房产资源情况,这确实有可行性。华大交通方便,步行距离内的地产资源相对价格较高,但其北部地区有公交车线路的地段价格优惠些。如果不完全自住,可以在空闲期对外出租,额外增加收入。另外学生毕业后,同样可以放租而不是马上出售,很多华大毕业生在西雅图找到工作和实习机会。 以房养学的缺点之处在于,养房成本(维修,地税,保险费和物业费等)比较高,管理成本(寻租管理,租客管理,租金报税)也需要。当然管理成本可以借助于专业物业管理公司来帮助。如果选择自住并出租,自家学生的生活习惯及和租客的生活方式的相互尊重可能比较麻烦。美国法律对租客的保护要多于对房东的保护。 以房养学是一种投资方式,每种投资都有利有弊。做为家长的长期投资计划,以房养学也提供了自住便宜和自由居住的条件。所以很多有资金条件的家庭会考虑这个方案。当然回报更好的投资产品会更多。不必担心华大周边租房条件,我个人觉得华大很多新建公寓,是全美同类学校中最好最现代的。 学生租房合同有一年期,也有9个月及短期租房合同。学生租房和合租套房相对方便。新建公寓为租房客提供了更为方便的学习生活方式,有小厨房,卫生间和客厅。这些公寓的设计风格更针对租客,相对来说独立屋房产并不是出租的好房型。单身男女更容易接受公寓房的条件。这一点是以房养学的物主必然面对的竞争对手。 进一步交流请加微信号Huiwang1971. 恭喜你在华大学习生活并祝学业有成。
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工作签证在美国贷款买房需要额外交什么费用么?
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王晖西雅图地产经纪人
您好,强东, 欢迎光临及优海外平台,并参与交流问题。首先我并非贷款中介,可能沒有专业能力来解答您对贷款的疑虑。在这里你可以找到西雅图优秀贷款中介,和各大银行的贷款人。我在这里发表一下个人的理解。 对于外国人在美国具备合法工作签证,希望贷款购房,其贷款利率和手续费用与美国人有什么区别?其中最大最终的区别在于你是否有信誉度。普通中国人在美国没有两年以上的信用记录,信用分数无法查询,这对贷款银行是一种风险。信用分数从低到最高840,对贷款利率有很大影响。高于740分的信用分数将有利于贷款利率,反之低于540分就会有困难贷款或者相对高的利率。在中国的信用记录是否可以使用呢? 答案是Yes. 部分大银行开始对有合法工作签证人员的中国工作经历及信用记录做为参考,并给贷款人比较公正的信用估值。很多刚刚开始工作的人也是有基本的估算。有了可参考的信用分数,贷款人的其他利率和手续费就有了参照。一般中国人在大公司工作都基本上有个不错的参考初始信用分数。 西雅图很多银行房贷经纪人都可以办到工作签证H1B和L1的贷款产品,并没有其他附加费用。但贷款产品会因人而异,取决于贷款人的情况,比如收入和债务水平,信用评级,贷款数额,首付比例,等等。附图中显示了本周11月8号的市场平均贷款利率及贷款产品。这里主要针对中高端信用记录的贷款人。债务水平一般不超过税前收入的43%比较稳健。首付在20%以上可以减少贷款利率及缴纳贷款保险(PMI)。当然贷款数额过大也会改变利率。贷款人可以根据具体情况选择买低贷款利率,俗称买点,并支付买点的费用。买点的好处会在几年后的还贷过程中因为利率低而体显出来。这些应该不算做对贷款人身份收取的额外费用。 欢迎加入微信号Huiwang1971,我可以私下推荐几位诚信有经验的贷款中介及银行经纪人,希望对你有所帮助。
买学区房交的税会不一样么?
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王晖西雅图地产经纪人
您好,一楠, 欢迎光临及优海外平台,并参与交流问题。您的问题是有关地税和学区之间是否有任何关系。我想简单的说是没有很多的差别。差别在于各个学区自己附加的学校建设税。 华州的有效税率是低于全美平均水平。最近税率是1.06%(数据来至SmartAsset). 在全美50个州及华盛顿特区之中排29位。 Pierce County 是华州中最高的有效地税率在1.24%. 其平均房价在 $239,400,其地税大致是$2,965. 另外一方面,全州最低的地税率在San Juan County,只有 0.61%大致平均交地税$2,781。 San Juan's 房产中价位在 $456,800。 可见地税是每个县自己决定的,而各个县可以有不同的税率。在各个县有的学区之间并没有有效地税税率的差别。东区的好学区都在King county. 在这个县里的城市有自己的税率附加税款,比如加入学校建设的项目税,交通税,或者有城市立项通过选民投票的附加税。有些城市把多收的税费应用在学校和其他公共费用中。 华州地税取决于两个因素,一是房产的政府估价,另一个是总的地税税率。房产的政府估价是每六年做一次,来决定每个地区的估价。估价来自于市场营销数据,和物理上对房产的检查。 这里列出每个学区及地税调整到2020年,每年的地税情况。下表分为学区和3年的涨幅及学区里房价的中值。 School District 2018 increase (median home value) 2019 increase (median home value) 2020 increase (median home value) Bellevue $600 ($687,200) $660 ($720,800) 750 ($756,100) 以贝尔维尤学区为例,2018年地税平均上调$600美元,学区中房产中位价的政府估价在$687,200. 2019年地税再加$660,政府估价的平均价位是$720,8O0。到2020年,政府再加收$750元,同时估价上涨到$756,100。 Clover Park $190 ($220,700) -$410 ($231,500) -$370 ($242,800) Edmonds $320 ($366,700) $300 ($384,600) $390 ($403,400) Enumclaw $270 ($313,300) -$80 ($328,600) -$40 ($344,700) Issaquah $560 ($640,800) $800 ($672,200) $910 ($705,100) Lake Washington $520 ($594,500) $670 ($623,600) $730 ($654,100) Lakewood $240 ($270,700) $70 ($283,900) $140 ($297,800) Mercer Island $970 ($1,110,800) $990 ($1,165,200) $1,140 ($1,222,200) Northshore $420 ($484,600) $460 ($508,300) $560 ($533,200) Peninsula $310 ($354,500) $320 ($371,800) $390 ($390,000) Puyallup $230 ($282,400) -$100 ($298,300) -$40 ($315,100) Renton $300 ($340,600) $250 ($357,300) $280 ($374,800) Seattle $420 ($529,300) $460 ($555,200) $490 ($582,400) Shoreline $370 ($426,100) $280 ($446,900) $380 ($468,800) Sumner $240 ($278,100) $60 ($291,700) $130 ($306,000) Image via state of Washington 可以看出各个学区投票通过部分附加税是有一定影响。但关键还是房产估价高,加地税的影响大。 再次感谢您的支持和信任。欢迎加入微信号huiwang1971. 我在微信中联系更多精彩内容。
西雅图现在投资热点有哪些区域可以选择呢?
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王晖西雅图地产经纪人
您好,Spencer, 欢迎光临及优海外房产交流平台,很高兴为您解答相关西雅图的房地产项目开发和投资热点。 随着政府土地资源配置和规划的新方案落实,西雅图市的城市建筑物高度有所上调。集中体现在正在开发建设中的轻轨道路两边地区,城市中心地带,及华盛顿大学区。这些地区成为房产项目的投资重点。最近有两个高层楼盘先后在西雅图市中心上市。地段都是在城市中心,步行可达许多工作生活及风景名胜区。楼盘建有地下车库,底层商城,顶层观光台。两个高层一共提供了1千个单元房及少量的大户型高级顶层公寓。开盘首个星期已经有一百多单元售出,仍还有排队等候的购房客户。一个高层开发商是西岸West Bank公司, 具有很强的开发团队,在温哥华,澳洲等地有很多精典之作。楼盘在西雅图3街近海边的地方,顶层设计露天泳池也是亮点。另外一家是中国万科投资打造的440英尺高商住楼盘,面朝太空针和联合湖,远眺海湾,风景优美并15分钟步行可达城市每个角落。这两个高层建筑的推出及稍早的Nexus是近十年来西雅图再次重新开发城市中心住宅楼盘的新热点。同样在贝尔维尤市中心的One88高层公寓也是很受投资人喜欢的,去年开现出售,今年已几乎售出全部的单元。 同时高层建筑工程也在周边几个热点区开始出现,Queen Anne, North gate, Capitol Hill, 及华大等区也是不断出现中高层楼盘。这些区的规划土地资源正在变得稀有。随着轻轨交通工具进一步向北进展,轻轨工程线路两边将出现一些土地规划改变。高层公寓在轻轨站附近将大量出现,城市人口密度也将不断提高。 再次感谢您的支持和信任,希望对你有所帮助。更多信息及高层公寓售房情况,请加微信号huiwang1971.
西雅图近年来房地产市场情况如何?
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王晖西雅图地产经纪人
您好,Ocean 欢迎光临及优平台,并参与交流。您关心近年来西雅图房地产市场情况,并对房价与整体市场结构有兴趣。我们将具体分享一些数据,帮助您了解详情。 西雅图房价近年来经历了长时间的上涨行情,新房供应不足,城市人口增长速度加快。这一波房价增长在联储加息和贸易战的因素影响下,9月份全面进入平稳的市场营销。 西雅图东区的贝尔维尤区是领先地位的房产热门地区,任何房产动向都直接反映出来。根据 NWMLS数据, 2018年9月份Bellevue共售出独立屋 73 套,比上月101 套少售出28套。在售出的73套中,其中价格在一百万美元以下的售出27套,比上月少售出16套;一百万至二百万之间的售出35 套(含一百万),比上月少售 9 套,二百万至三百万之间的售出3套(含二百万),比上月少售7套;三百万以上的售出8套,比上月多售出4套。在售出的73套中, 其中有41套售价低于要价,占9月销售的56%;其中有13套售价与要价持平,占9月销售的18%;其中有19套售价高于要价,占9月销售的26%。9月Bellevue 独立屋成交量明显萎缩,有74%的房屋 售价格低于或等于要价;有26% 的售价高于要价,其中有两套房子加价高于25%。可见加息对市场平稳增长开始发挥作用。但是美国长期基础设施建设的停滞,新房开工不足仍然存在对今后很长一段日子有影响。 据美国房产平台网站Zillow报导,分析 2008 年以来发放的建筑许可证时,并没有将次贷危机发生前美国房地产行业的巨大泡沫排除在外,建筑商在此期间建造了过量的房屋,特别是在一些房市异常火爆的地区。数据显示,2000 年至 2008 年期间,美国人均住宅许可证发放量比 15 年前(1985 年至 2000 年)增加了 17.4%,总计多发放了超过 160 万张许可证,部分市场直到今天仍未彻底消化这些多建造出来的房屋。 然而,值得一提的是,一些大型都会区在房市泡沫期间发放的建筑许可证数量,其实是低于历史水平的,比如纽约、洛杉矶、费城、华盛顿特区、迈阿密、波士顿、旧金山、西雅图和圣地亚哥。这意味着与上世纪末相比,进入新世纪后,上述地区从未出现过真正意义上的“建房热”。 此外,房屋拆迁和空置对住宅库存量也有影响,并且拉长了剩余住宅的使用年限。2005-2006 年,十五年以上房龄的住宅存量下降了 0.8%(73.2 万套);到了 2015-2016 年,这一数字仅为 0.5%(53 万套)。这说明仍在“服役”的老房子越来越多了。 现有住宅使用年限的增加,从另一个侧面印证了上述现象。2007 年,已售住宅的房龄中位数为 21 年,到了 2017 年,则上升为 34 年。 还有一组数字,更能说明这种趋势:2006 年,房龄在十年以下的住宅占比为 10%,房龄超过五十六年的住宅占比为 32%。到了 2016 年,这两个比例分别发展为 4% 和 39%。 所以长期来看,新建房屋在西雅图仍然不足,房产高龄比较普遍。但房市近期走势仍需对加息预期而改变。 据华尔街见闻报到,全美9月新屋销售环比下降5.5%,预期降幅0.6%,8月由增长3.5%修正为下降3.0%。9月新屋销售同比下降13.2%,创2011年5月以来最大跌幅。 销售低迷的同时,房价进一步下跌。9月新屋的中位售价同比下降3.5%至32万美元(全美水平),刷新了今年6月创下的去年2月以来最低水平,8月中位价持平6月。售完9月供应新屋所需时长为7.1个月,创2011年以来最长时间,8月时需6.5个月。 上周公布的9月美国成屋销售年化515万户,不但逊于市场预期,而且创2015年11月以来新低,环比连降六个月,创逾两年半最大降幅,同比降七个月。9月美国新屋开工和营建许可均逊于预期,前者环比下降5.3%,后者创16个月新低,过去六个月中第五次下滑。 而9月成屋数据公布后,全美地产经纪商协会(NAR)的首席经济学家Lawrence Yun点评称,成屋销售下滑与利率回升有关。 上周三美国抵押贷款银行家协会(MBA)公布的上上周数据显示,30年抵押贷款平均利率升至5.10%,创2011年2月以来新高。首套房买家和借款者常用的美国联邦住房管理局(FHA)担保30年期FHA贷款平均利率升至4.5%,创2011年2月以来新高。 《华尔街日报》当时评论称,30年期固定房贷利率若“破5”,加速美国楼市下行趋势。目前房贷利率上涨,同时大部分地区房价也在涨,一些经济学家认为,售房者可能不得不降价,因为买家在高利率环境下越来越买不起房。楼市表现也通常是利率走高如何影响宏观经济的先导指标。 房地美首席经济学家Sam Khater认为,受利率上升影响最大的是年轻人和首次购房者,他们倾向于支付更低的首付款,也不能利用已有住房的抵押再融资或出售等红利。房地美目前支持的房贷中约有45%是首次购房者,高于历史正常水平30%,代表利率上升对市场的影响大于以往。 更多信息请加微信号Huiwang1971, 希望对你有所帮助。
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