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城市房价2018年06月中位价格 数据来源ABS
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经验
想在悉尼投资房产,是公寓型好还是别墅更加值得投资呢?
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杨帆悉尼地产经纪人
你好,关于投资房的类型是公寓还是别墅,我有以下建议。 第一,投资房必须有稳定的现金流收入,即租金收入。 第二,投资房在中长期(8-10年)有较好的升值空间。 确保以上两点的投资房,才算是比较成功的房产投资。 进一步说,投资房必须是刚需产品,那价位必须是普通人可以承受的范围,买不起但是能租的起的房源,那就是悉尼中价位的公寓房。在悉尼一定需要住在房子里,那房价不是人人都能够承受的起的前提下,公寓房一定是买不起楼的人群的首选。 再者,公寓房的租金回报远远高于别墅,因为公寓房会近公共交通,购物,学校等区域,别墅由于是低密度住宅,会相对远离公共设施。从租客的角度,可想而知哪里更好出租。 再一点,只有在同一地点的公寓和别墅才能做比较,看哪个增值更高,但是如果不同区域的公寓房和别墅,就好像苹果和鸭梨,没有可比性。但是从增值的角度来看,地理位置是未来增值的核心因素。 综上所述,公寓房比较别墅的话,公寓房的投资价值会好于别墅。 如果您预算有150万的资金,如果只能购买一栋别墅,那么同样的资产可以做两套公寓房,按照公寓房的投资回报大概3.8%和别墅大概2.5%-3.0%,当然是公寓房回报好过别墅。 希望以上回复能答复您的问题,欢迎您有任何的关于悉尼房产方面的问题可以随时咨询我。谢谢
新移民应该如何根据子女教育需求在悉尼购置房产?
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罗宜丰悉尼地产经纪人
Vivi你好, 我是华信地产的投资经理Ryan, 很高兴回答你的提问。 关于孩子的教育其实是一个很宽泛很难一下说清楚的问题, 这里我重点介绍一下怎么选择悉尼的公立小学, 如果有具体的想法的话欢迎加我微信(legolas0503)私聊。 对于悉尼的公立小学,家长们首先最关心的就是学校的成绩如何。在澳洲有一个考评所有就读3、5、7(初一)、9(初三)年级学生的年度全国统考,即NAPLAN(NATIONAL ASSESSMENT PROGUAM OF LITERACYAND NUMERACY)考试,考试科目包括阅读、写作、语言惯例(拼写、语法、标点符号)与计算能力(数位、空间、代数、函数 和规律、度量、概率和数据)四项,每门课的考试时间40-50分钟不等。考试成绩的排名是最简单直观的择校指标,小学排名通常是将3年级和5年级的NAPLAN成绩加总得出。 如何看排名 悉尼所在的新南威尔士州有公立小学1700多所,能排进前50名的都是非常不错的学校,表格中列出了现在排名前25位的公立小学名单。  OC班的影响   从这个表格中可以看出学校是否有OC班也是判断一个学校水平的重要参考因素, OC班指的就是精英班(Opportunity Class),全悉尼只有43个小学有OC班,这些学校的五六年级各有一或两个OC班,全悉尼学生可在四年级年中参加OC班的选拔考试,考试成绩占2/3,学校平时成绩占1/3。由于名额稀少,考OC班的难度大大高于考精英中学的难度,所以能进OC班的学生都是成绩非常好的,这就带来一个问题,有OC班的学校5年级成绩被这些尖子生拉高很多,而没有OC班的学校则会因为在5年级时流失了一批尖子生导致成绩下降,因此3年级的NAPLAN成绩排名会给家长选择学校一个更全面的参考  非英语背景学生比例 除了看排名是否靠前,另一个可以参考的指标是非英语背景学生比例,从排名表中可以看到有些学校的非英语背景学生比例高达8、90%,这时候要结合该学校所在区的族裔分布来分析,比如epping和eastwood华裔和韩裔很多,chatswood、carlingford华裔占主导,waitara、hornsby印度裔多,其实整个北区(上北岸、下北岸、西北区)亚裔都比较多,这些区内学校的非英语背景学生绝大多数是属于这些族裔的,这些亚裔族群非常重视成绩,大多都会参加补习,因此,如果两个学校成绩差不多,如果其中一个非英语背景学生少的话,说明其真实学习能力更强,一般来说低于50%较好。 ICSEA指标 ICSEA指标由澳大利亚课程、评估和报告官方机构发布,可在其管理的网站My School上查询,该网站有每个学校的大量详实数据可以查看,进入网站首页后,输入学校名称即可查询。 ICSEA全称Index of Community Socio-Educational Advantage,用来衡量学校的办学优势,主要是根据学生家长的职业、教育背景、学生居住区的社会经济状况、学校地理位置、土著儿童入学比例等指标来计算得出。全国的ICSEA平均值是1000,具有较高分数的学校体现更大的优势,说明家长职业收入教育背景好,学生素质也较高。榜单靠前的学校几乎被东区、上下北岸包揽,可见富人区名不虚传。    学校规模   学校规模也是需要考虑的一个因素,在澳洲学校规模越大,学校能够争取的资源越多,家长们对学校的贡献也多,加上规模效应,学生能够享受的教育资源也多,但是如果规模过大,管理难度加大,规模效应递减,反倒不是很好的选择,具体可参考学校注册学生总数(Total enrolments)这个数值,同样在my school网站上可查,通常公立小学的注册学生总数在500-1000人之间比较理想。 从这几个方面综合之后就可以大致得出想要就读的学校的区域范围, 根据所在小学所在区周边的房价水平也可以来评估是否适合就读相应的学校。
冬季来临,房屋养护方面需要有哪些注意的地方吗?
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董鹏悉尼地产经纪人
1 冬季的时候,无论是公寓还是house都会面临一个常见的问题,就是天花板可能会产生霉点。这是因为在冬天的时候,室内气温会比室外气温更高,那么就会发生温差,很容易发生水汽冷凝。这个情况主要是因为冬天的时候,大家习惯把门窗关紧,这样湿气就很难跑出去,从而形成霉点。有两个方法可以解决,第一最简单的就是多开门窗来通风透气,第二,就是在天花板上装vapour barrier(隔水膜);或者给室外建材保暖,也就是直接在混凝土板的下方直接贴保温棉。 2.由于悉尼属于亚热带季风气候,相对较暖和,不会出现像加拿大一样有积雪等情况,维护相对容易很多,而且一般公寓的维护除了上面一点,很多都是由strata来解决,这些维护都包含在了strata费用里面,所以下面主要是针对House的一些护理问题。 屋外:雨季来临前,检查屋顶部分周围的防水板(Flashing)是否有松动破损现象。若需要修理,应及时请人修理。 清理屋檐的排水沟内积聚的包括落叶和沥青瓦片上脱落的石子,以保证排水沟通畅。 过于靠近房屋外墙的树木灌木应除去,确保墙体有足够的空间通风,避免房屋基础受侵害,并减少蚂蚁进入室内的机会。 检查外墙表面部分(砖、木板、合成塑料和金属构件),发现有松动或脱落的地方要及早修理。 检查门窗表面是否有尤其脱落,即使修补或重新油漆。 检查门窗与门窗洞墙体接口的密封胶(Caulking),增加房屋防水和气秘性。 如果家里house比较新的,有通风系统的,可以打开新风系统的盖子,把夏天不小心误入的蚊虫尸体清扫干净,避免空气污染导致家人生病,然后把滤网最好换掉。 冬天来临之前,最好对草坪进行一次整理,也可考虑施加过冬的肥料。 最后,院子里,储藏室里的杂物最好清理一下,这些地方往往会成为老鼠的栖息之地,不能允许这类卫生死角的存在。 屋内: 屋内基本就是检查供水,供电,供热系统,检查漏电保护的断路器,插座,电线是否破损,以及配电箱,还有水箱,一般house的水箱在屋外。最后,就是一定要检查烟雾报警器是否工作,如果检查不工作或者需要更换电池, 则需要马上更换电池或更换报警器。 大致比较常见的就是这些了,希望对您有帮助!
在悉尼买新房的时候,开发商应该怎么选?
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周理悉尼地产经纪人
Hi Feng先生您好, 我是澳大利亚华信集团高级投资经理周理,很高兴回答您的问题。 在澳洲,开发商的选择对于一个项目的投资至关重要,同一个区域中,不同开发商的项目品质差异极大,对于最终的房价增值的影响也是决定性因素之一,举个例子: 在悉尼著名的水边物业区域Rhodes,2013年的时候知名上市公司开发商Mirvac和billbergia的项目两房水景公寓大约售价70-80万澳币,无数人喊贵,同区域黎巴嫩小开发商同样面积两房价格60-70万,均价便宜约10万,您会怎么选? 五年过去了,当年Mirvac和billbergia70-80万的水景两房最高已经拍卖到了130万澳币,而小开发商却因为品质问题出现屋顶泳池漏水,物业费暴涨,很多当年的两房80-90万都卖不出去,这就是开发商对于房价的影响。 我经常跟客户打比方就是,大开发商或者说高品质开发商的项目,跟小开发商的项目对比,那就是奥迪跟奥拓的关系,都是五门四个轮子,都能开,但是定价有差别,因为带来的体验也有差别,保值和增值更有差别。 在澳洲,开发商简单分为三类,本土大开发商、本土小开发商、外来大开发商。我们合作的基本都是本土大开发商比如Land lease(悉尼歌剧院、海港大桥参建商)、Metricon澳洲最大house开发商等等; 以及外来大开发商,比如中资的绿地、碧桂园、保利等等。 如果您想进一步咨询,欢迎加我的微信:zhouli860130,进一步沟通,谢谢!
在悉尼购买期房,如果与当时的承诺不同,改怎样维权?
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刘湄悉尼地产经纪人
Hello Vila,  很高兴回答你的问题,在澳洲,期房的维权问题一直是很多买家一直关于的问题之一。因为在购买时,房屋还未完整建好 ,所以只能依赖目前有的项目设计图和市场调查做为主要依据,在这种情况下,所选择的【开发商】和【签署的合同】就显得尤为关键,在日后交房时若发现问题,或者与预期不符合,可以以此为依据更好的维护自己的权益。 一般而言,针对期房在交房时或可能存在问题,以下两方面可以帮助买家更好地维护自身的权益,请参考: 1. 仔细验房 在澳洲购买期房,正规的开发商在交房前一定会通知买家律师(及本人),要求买家进入所购物业内验房,这是一次非常好的机会可以让买家在成交之前看到自己所购买的物业。验房的全过程会由开发商(Developer),建筑商(Builder),和买家一同进行完成,其目的是在交房前对建筑品质,室内结构,产品电器,装修风格等等方面进行质量检查,将一切尽善尽美。 一般而言,在验房时发现的瑕疵主要分为:构性瑕疵(structural defects)和非结构性瑕疵(non-structural defects)。结构性瑕疵多为结构上(与原户型图)的不一致,例如使用面积明显不一样(注意:澳洲的建筑面积和实用面积之间的法定误差为5%以内),卧室卫浴的位置不一样,或者原是玻璃窗设计却变成墙面设计等等。非结构性瑕疵是指,室内墙壁或地板存在一些刮痕或损坏,灯泡不亮,或者水槽漏水等等问题。 之前强调要选择大型开发商的项目,其原因之一是建筑质量相对更有保障,所选用的建筑团队及选用材料都更有质量保证,通常不会出现严重地结构性瑕疵。趁部分施工人员,设备原料等仍未完全撤离施工现场之前,通过验房的方式,将非结构性瑕疵尽可能的完善,这才是对买家最大的保障。 根据我的经验,在验房时以下方面需要格外注意: 查验面积:在新州,这是指墙内实用面积,通常合同规定允许5%误差。开发商在交房之前注册Registered Strata Plan时,会请专业的测量人员对房屋面积进行测量,买家可以通过律师向开发商索取并核对面积,如发现缺少5%以上的面积,可向开发商要求核实面积并提出补偿,律师会全程协助买家。 查验电器:确保电器是否都可通电并正常开关,查验所有灯具看是否可以开关。看电器是否有遗漏或者与购买合同上所指规格(品牌)不符,电器一般包括烤箱,洗碗机,灶台,抽油烟机,烘干机等,这些是标准配置。而是否有微波炉,洗衣机,电冰箱等则要看开发商不同项目的不同设备配置,一般不属于标准配置。 观察各种物件:包括厨房台面、墙体、木门等有无缺损、崩口、劣缝等。如果有的话,及时告诉验房人员,标注出来之后可以让建筑商及时维修。但是墙体的一些正常裂纹,在未来的日子里还是可能会有出现,这是因为大楼结构会在成交后的半年-1年内稳定住,这时候建筑还会发生非常细微的拉扯和撕裂,这都是属于正常现象。 在新州,结构性的保修都是6年的,任何时候你在你的墙体发现任何裂纹,都可以联系物业经理进行维修的安排和检查。 检查地下车位/底下储藏室:如果你的房子带有这些设施,请务必要求验房人员一同下地下车库和储物室进行验收。这样不仅方便您确认这些是否存在,也可以让你在交房之前熟悉一下位置,以便之后的方便。带2车位的户型也可以看一下2个车位是side-by-side的,还是前后链接的,是否吻合开发商(签署合同)的最初承诺。 通常,开发商安排的工作人员会准备一份表格给业主逐项打勾并填写具体的瑕疵内容,或者不少开发商建筑商现在也有自己的验房APP, 可以在发现问题之后直接拍照,记录,并且在验房完之后直接把验房报告发送给客户的邮箱(Defects Report 验房瑕疵报告)。 澳洲来说对于非结构性瑕疵,有三个月的保修期,如果在入住三个月内发现任何瑕疵,还是可以联系物业经理,安排维修。而结构性瑕疵,就如我上面所诉,会有6年的强制性保修,这样也给大部分的买家吃下了定心丸。 2. 了解合同相关内容,选择资质好能力强的律师 澳洲的购房合同(双发签字版)有且仅有一份,由于期房的交割时间较长,担心买家自行保管会容易遗失,多数在合同交换后由买家律师保管。买家可以通过律师拿到整本合同的影印件,负责人的律师会提供一份合同内容概览给买家,包括项目名,房号,买家姓名,相关面积,室内配置,电器品牌,是否有车位或储藏室等等信息,买家可以通过概览掌握购买物业的基本信息,用于将来交房时核对。 如果出现严重结构性瑕疵,可以通过律师向开发商提供证据要求整改,如开发商拒不执行,可以通过法律诉讼要求赔偿,毕竟开发商周旋不是简单的事情,有些案件可能一拖再拖都无法解决,最后吃亏的还是买家本身。所以要求律师具备很丰富地工作经验和法律能力,才能更好的为买家维权。 希望我的回复对您有帮助,如果有其他方面的问题需要咨询,请添加我的微信:Mavislao,便于及时联系,谢谢!
在悉尼买投资房会有什么税务风险么?
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罗宜丰悉尼地产经纪人
曌然您好, 我是华信地产的投资经理Ryan, 很高兴回答您的提问。 海外投资者投资悉尼房产的税务问题在2017年经过了一次大的改变, 主要是以下几个方面: 2017年7月1号之后,新州政府发布的新财年税改方案中主要针对海外买家的税收政策有两点值得我们注意:印花税和土地税! 对于非澳洲居民在购买房产时需要额外支付的印花税从2016年的4%提升到 2017年的8%,一个是非澳洲居民在购买投资性房产时需要额外支付的土地税从去年的0.75%提升到了今年的2%。 首先我们先来说说印花税的问题,如果您是一名非澳洲居民,从2017年7月1号之后如果您想买房子的话,除了需要缴纳和本地居民一样的购房印花税4%左右(每一位购房人都需要缴纳的税),同时还会被政府额外收取一笔房屋成交价8%的印花税。举个例子来说明,如果一位外国居民在购买价值为130万的房子,那么在交易的时候需要缴纳的印花税就是: 1.    根据新州印花税阶梯税率计算出来的$56,990 2.    额外被政府收取的印花税:$1,300,000 * 8% =$104,000 总共是 $160,990,大致等于房价的12%的印花税!目前悉尼房价大多处在100万至300万这个区间,海外投资者的印花税率 将会处在12%-13%这个范围内。 与印花税增长一起出台的新政里还有另外一条,就是新州政府在今年将会把海外投资房0.75%的额外土地税提升为2%!请注意的是,土地税是每年都要缴纳的税哦!意味着每年都会被多收2%! 那么土地税是如何进行征收的呢?作为一名本地居民,您的投资房土地价值会有$549,000的免税空间,假设所有投资房土地加起来价值不超过这个临界值,那么您便不需缴纳土地税,而如果土地价值超过临界值,多出部分的税率则是1.6%,加上100刀的底数。让我们接着用上面130万的例子来看一下土地税是怎么进行收取的。假设130万的成交价是由80万的土地价值加上50万的房屋价值组成的,土地税只会针对您80万的地价进行收取。那么每年土地税交税额将是($800,000-$549,000)*1.6% + 100=$4,116 而作为一名外国居民,不仅上述的土地税需要缴纳,而且还会被政府收取一笔土地总价值2%的额外税费!所以一名外国居民在购买上述价值130万的房产(80万土地加50万房屋)后需要缴纳的土地税就是 $4,116 + $800,000 *2% = $20,116 ; 印花税属于一次性税费, 而土地税是每年都需要缴纳的,这点是需要引起足够重视的。 这里需要特别指出一点的是, 土地税主要是针对购买独立屋(别墅)的海外买家,因为这类型的房产的土地价值比较高。 对于公寓, 土地价值折算一般只有房价的10%左右, 相应的土地税也会少很多。   同时还有一个空置税需要注意, 如果海外买家购买的房产在交房后的1年内没有出租满30天, 就需要缴纳空置税, 空置税每年和这套房产购买时所交的海外投资申请费(FIRB)相同, 100万以下为5600澳币, 100-200万为11200澳币, 后面价格每增加100万增加1万澳币的空置税。 如果把房子出租,就会产生租金收入,那么房子每年的租金收入就需要向澳洲税务局申报,作为年度个人所得税的一部分。 对于海外买家的基础税率是32.5%, 相比本地19%的起征点还是比较高的, 所以就需要合理避税。 最好的方式就是在买房时能够适当贷一些款,而不要全款购买投资房, 这样贷款的按揭是可以去抵扣你的租金收入的,抵扣完剩下的部分才需要缴税,这样就会大大减少你的所得税缴纳额。 最后就是增值税, 在卖出房产时,如果房子的主人为海外买家, 卖出时会需要缴纳增值税, 增值税的额度大约是房产增值部分的30%, 比如100万买进的房子,卖出时130万,那么增值税就是9万左右。 澳洲的整个税务体系还是很完备的,所以不要想去偷税漏税, 澳洲税务局的查账能力不亚于美国的FBI, 所以购买了澳洲的投资房, 可以让本地的专业会计来帮你打理你每年的税务申报工作。 希望我的回答可以帮到你,如果有更详细的问题可以加我微信私聊(legolas0503)。
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