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城市房价2018年09月中位价格 数据来源zillow
城市City
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经验
在达拉斯有哪些政策市保护卖主权益呢?
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李玉翎达拉斯地产经纪人
有福您好, 美国房产政策完善,法律环境健全,房屋产权受保障。美国的房地产法律经过了几十年的发展和完善,逐渐形成了相对完善和成熟的房产法律制度和市场。比如美国的房产信息是公开的,购房者可以去政府网站查看意向房产的全部详细信息。所有的交易信息, 包括实际价格,税额, 交易日期, 交易情况, 都必须明确的呈报,这就有效的避免了炒房现象的发生。此外,美国政府会保护房屋拥有者的产权,并保障房产交易中买卖上方的权益,比较公平公正公开。 中美房产最本质的区别在于房屋产权和拥有方式。中国房屋产权是公有制,买了房子之后最多有70年的使用权。而美国房产实行私有制,并且是永久产权。一经购买,包括房子和房子上方的天空和下方的土地全部永远属于自己。 在美国买房的整个过程中,要经过一层一层的手续,比较复杂,也比较严谨。也就是说,在房产过户中的诈欺、违约的机会率会降至最低。虽说过程比较复杂,但在美国的经纪人,都是需要取得各州的专业房地产的执照,才能为客人作买卖交易服务,整体水平很高,职业道德相对於国内房产中介素质要好得多。如果能选择一个负责任、有经验的经纪人作买卖经纪,其它事情你就不必担忧了。 在美国买卖房的整个过程中,要经过一层一层的手续,比较复杂,也比较严谨,通常都会选择一个好的职业经纪人来一步一步带你走,所有在交易过程中可能发生的情况,他都会在事前告诉你。 在美国德州,买卖双方经纪人的佣金都由卖方支付,购房者不须承担支付佣金的。 随着网络的日益普及推广,人们掌握各种房屋资讯的途径不断拓宽。不论是政府部门、军队或地方企业,进来的都是高素质、高科技人材,对各种信息的收集更是及时准确。因此有些人认为,不用经纪人自己查找房屋,自己与卖主谈判,这样卖主可以把需要花在买方经纪人身上的佣金,返还在房价中,买主可以得到更便宜的房价,在实际交易中真是这样吗﹖ 卖主自售房屋(For Sale by Owner) 如果是卖主自己卖房,买主很有可能与卖主商量降低价钱,自己不找经纪人,把经纪人的部份佣金返还在房价中,但您同时也失去了保护。因为没有经纪人,卖主也需要承担风险,增加交易过程中的工作量合同一旦签成,您无法退出,也无法讨价还价。 经纪人代卖的房子 近来由于房地产市场低迷,大多数屋主都会僱用经纪人帮助卖房。在房子上市之前卖主一定要和经纪人先签订一份合同(Listing Agreement)。在这份标准的合同中卖主授权给经纪人同时也同意在房子卖掉时付多少佣金给买卖双方的经纪人。如果这时买主贸然进入,要求卖主分些佣金给您,可能性就不大了。省下来的佣金都进了卖方经纪人的口袋。得克萨斯州法律规定卖方经纪人衹能代表卖方的利益,不能一个经纪人同时做买卖双方的代理(在维州同一个经纪人可以同时代表买卖双方,但一定要在代理之前向买卖双方声明是他们双方的代理人)。当买主没有买方经纪人时,卖方的经纪人可以帮助买方做很多事情以完成这笔交易。他可以帮忙写合同,可以帮忙找人做房检、白蚁检查等一切事情。可是但当买主的权益和卖主的利益有冲突时,他必须要维护卖主的利益。 那买方经纪人怎样保护您的利益呢﹖ 如果您找了一个有经验的经纪人代表您,同时您也和您的经纪人签了合同,当您找到了一栋您中意的房子,您的经纪人会帮您准备合同。而这些合同大多是以保护消费者为前提的。合同中会有很多的条款会给您一段时间,允许您对这栋房子进行检验,对社区进行调查,对週围的环境、学区、发展潜力进行整理分析。而在这段时间内您能以合法的理由选择退出,或是继续这个合同,无须承担任何风险。可是当您在房检或其他检查中发现了问题又不想退掉这个合同时,您的经纪人会代表您与卖方讨价还价,为您争取最大的利益。 新房买卖 还有一个误区是很多朋友认为如果在建筑商手裡买新房就不需要经纪人了,因为建筑商都有自己专门的销售人员,这些销售人员大多数训练有素,态度和蔼,在签合同前对您有求必应,给您的感觉好像他就是您的代理人。而且有些销售人员还告诉您如果不用买方经纪人,他们会在价格上和成交费上给您些好处,或是给您免费完成一些额外的工程等...请不要被这些现象迷惑,羊毛出在羊身上。一旦您签了合同,他们会按照他们的应许去做不错,但他们给您的衹是您应得的一部分,而非全部,而您的经纪人了解市场知道行情,会帮您争取到更好的价格,会在合同中加入保护您的条款,在房子建造期内如果有任何意外的事情发生,可以让您安全退出合同。 请看图片得到更多其它的有关信息 Julie Lee 李玉翎 Ambiance Realty, Inc. 微信: JULIEYL77 E-mail:JulieLee@Ambiance.RE 网站: https://julielee.ambiance.re/ 脸书:Julie Lee - realtor with Ambiance https://m.facebook.com/RealtorJulieLee/ Yuling Julie Lee 谢谢 ^v^
达拉斯地区的社会冶安好吗?
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苏炯宇达拉斯地产经纪人
有几个地段的治安较不好,主要是一些很多公寓或是附近有很多工业区的地段,不过每个城市都会有好坏区,所以锁定地区后还是要看。一般来说南达达斯有几个地区不是很安全。但很多社区这几年也改变很多、人口的变化很大。 学区来说,看您的价位 Carroll isd (southlake) 很贵的区,60万以上、学区很好 Highland parks 有名的地区靠smu大学,房源不多、很多只能买公寓 Frisco 学区不错、很多亚裔,但北边很多公寓,有些学校班的学生人数变成很多。很多华人投资这区但我觉得租金回报一般而已。 Plano学区不错,分成几个高中,亚裔很多,房源不少但房子的类型差很多。房龄也差很多。 Keller isd 的学区不错,房价也还不错,但学区的税也最高。 Mansfield isd 这区我客户投资很多、很少亚裔,学区不错,小学一般都很好,高中成绩有3所成绩不错。 Allen 学区不错,小学成绩都不错但只有一个高中,所以学生人数很多 Richardson 我自己住这,我孩子念当地的小学和高中。我觉得它们的课程设计还不错。 主要看您的需求: 1)你是自住还是投资? 2)是否需要靠近亚裔的地区?如果是自住的话 3)好学区的房贵但租金有时反而不怎么样、因为大部分都是自住
达拉斯学区房怎么样?
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李玉翎达拉斯地产经纪人
您好! 这要看达拉斯的哪个城市。达拉斯的 Plano, Frisco, 和Alllen都有許多好的高中。如果是 Fortworth那裡也可以考慮Coppell, Southlake和Keller。 达拉斯这里好学区的房源特别多范围也很广,因为这里太多个好学区了。(根据公立学校,因为私立学校没有分学区) 达拉斯沃斯堡(Dallas Fortworth)有许多个好学区。目前对中国人最热门的学区房是Plano West, Allen west 和 Frisco(在达拉斯地区),接着是Southlake/Keller和Coppell(在沃斯堡地区附近)不过大部分的中国人都在Plano West,然后因为Frisco的快速发展,很多中国人和大公司也开始往Frisco搬了。这几个城市都有许多9分和10分的学校,城市环境也好,也是属于比较安全的地方。 这里房子每个社区的价钱都不一样。同一个高中的学区里有便宜社区,也有贵的社区。就连同一个社区里面的房子也有比较贵和比较便宜的房子。(请看图片) 如果要选高中9分10分的学区房, 便宜的二十几万三十几万就可以买一栋很不错的独栋别墅学区房了。大部分好一点的别墅差不多三十几、四十几万就可以买一栋。如果要特别高级的独栋别墅五十万以上已经是很高级的了。 达拉斯这里有钱人很多,也蛮多百万豪宅的。(图片中K代表千,M代表百万) 请看图片红色圈出来的地方是我选的城市达拉斯的郊区特别大包括了几十个城市,这只是我选出来做比较用的几个城市而以。 绿点的地方都是9、10分学区的房子。绿点里的数字是现在正在市场上卖的房子数量。光我用红色圈起来的城市里高中9、10分学区的房子而以现在就已经有944套房子在市场上了。大部份分布在Plano附近和southlake/Keller附近。 要说达拉斯最好的高中非TAG莫属 TAG(School for the Talented and Gifted简称:TAG)在达拉斯是一所非常好的学校。在全美也是很有名的一所学校。达拉斯高中留学,TAG高中常年排名全美第一。 TAG创建于1982年,位于美国德克萨斯州达拉斯市。已经九次占据了《美国新闻与世界报道》(U.S. News & Report) 全美最佳公立高中排行榜榜首位置。我们可以略加分析,就可以得知这所达拉斯高中常年排名第一的理由。这些分析内容也可供教育行业的从业者们进行参考。 不像某些高中校区多为富家子弟,TAG学生有相当比例的学生来源于达拉斯市附近的一般家庭或经济状况不佳的地区。这所学校为这些学生升读美国哈佛、MIT等顶级大学提供了绝佳的教育机会。 这所240名左右的迷你达拉斯高中,每年只收六十几位学生。申请TAG,除了看初中成绩和州考成绩,还要写一篇论文,以展示其学习和研究潜力。一位女同学依然记得,她当初是写了一篇论述长笛和数学之间关系的论文,才申请到这所学校。 学生们的课业并不轻松,除去常规课程,学校AP课程(大学先修课程)数量和种类远远超过其他学校。每位学生都要求在四年内完成15-24门AP课程。这对学生的学习能力要求非常高。如果没有相当强的学习能力,恐怕即使进了这个校门,也很难跟上学业。   TAG的成功密码,也来自有多元背景、充满热情的教师团队。全校十七位老师,有硅谷研发主管、军事通讯工程师、机器人程序设计师等。 比如:教数学、工程学和物理的老师,是斯坦福大学电机工程博士,在硅谷工作过二十年。这种资历连顶经大学都抢着要,他却选择到高中教基础数学和物理,也同时指导学校的机器人社团。这位老师到TAG后才体会,高中老师的工作压力,不亚于硅谷工程师。十七位老师共开五十几门课。学校九点十五分开学,四点十五分下课,老师们七点半就坐在教室,放学后继续带社团活动。一整天时间,老师几乎随时待命,连午休时间,也常看到老师边吃三明治,边写白板回答学生疑问。 规模小的学校师生之间容易联络感情。全校两百多个学生,老师和校长能叫出他们每个人的名字,说出每个人的兴趣爱好和优缺点。TAG对学生要求很高,如果没有发挥应有潜力,老师不会轻易放过。如果某位学生表现不如预期,老师、同学、校长、家长会共同组成支持团队,共同帮助这位学生规划新的学习进度。 TAG学生没有纪律问题,家长也很支持,但老师挑战极大。老师们说:你一定要言之有物,否则学生不是觉得无聊,就是会直接挑战你。学生会自我要求,会问问题。当他们想清楚的时候,通常会创造奇迹。 因为字数有限,所以请看图片得知更多有关信息 谢谢 Julie Lee 李玉翎 Ambiance Realty, Inc. 微信: JULIEYL77 E-mail:JulieLee@Ambiance.RE 网站: www.JulieLee.Ambiance.RE 脸书:Julie Lee - realtor with Ambiance https://m.facebook.com/RealtorJulieLee/ Yuling Julie Lee 谢谢 ^v^
为什么达拉斯的房价炒不到中国这么夸张?
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李玉翎达拉斯地产经纪人
美国多数城市房价没出现惊人涨幅,即使被警告美国房产有泡沫,那也只是美国少数一些热点城市,其他城市涨幅都较缓慢,很难对当地居民的购房能力造成多大伤害。美国的房地产即使有泡沫,它现在的危害程度也不会有太大影响。 美国公共资源相对分散,这就注定了热点城市房价也炒不上去。华盛顿是首府,除了首府什么都不是。美国甚至把很多事务性的行政机构放在华盛顿以外的地方。如美国人每年要报税,处理居民税务的机构就不在华盛顿。更别提企业和高校了。 具体到每个州也是如此,以加州为例,加州两大城市,旧金山和洛杉矶。但是加州的首府在Sacramento,几乎没多少人知道。有人做过一个统计,美国前20名的大学,分布在大约15个州里,纽约只分到一个哥伦比亚大学。这样已是最大程度把公共资源分散。这样很多人就不会抢着到一个城市居住。 美国的金融体系发达,房地产投资只是各个选项之一。在美国资本市场上,可以投资的产品有种类繁杂,主要是下面几种:股票,债券,黄金,房地产,大宗商品,外汇,金融衍生产品,风险投资和私募投资等。而在国内金融市场不成熟,投资金融产品弄不好倾家荡产,在国人看来,房地产是最安全的投资方式。所以中国房价很容易被恶炒。 在美国没有“户籍制度”的概念,哪里有工作机会,人们就往哪里跑,而某个行业如果出现不景气的情况(比如汽车工业不景气,底特律就开始衰败),这个城市的人也如作鸟兽散,各奔前程。实际上,美国人更乐于在各个城市之间迁陡,并不太需要长期稳定住在一个地方。这就使得多数美国人购房意愿并不强烈,往往喜欢租房居住的原因之一。 美国政府通过房产税,来控制各地房价的过快上涨。具体到每个州的情况也完全不同,房产税每年的缴费比例差不多在总房价的2%-5%之间。达拉斯差不多在2%-3%。谁拥有的房产越多,所要缴纳的税赋就越重。对于普通美国民众来说,购房主要是用于自己居住,投机炒房的热情不会太大。 美国部分热点城市房价出现上涨,引发了媒体和权威机构的高度关注。实际上,与中国的高房价相比,美国房价还是受到严格控制的。鉴于公共资源被分散,投资渠道多样化,投资者并不一定非要通过炒房来赚钱。同时,美国人天生具有迁陡特性,以及多购房要纳房产税。这都是美国房价短期难出现暴涨的原因之一。 别忘了还有每年的物业管理费。公寓的物业管理费差不多是每个月在几百到上千美金不等。 还有保险费,达拉斯每年平均$1000-$3000左右。 除此之外,房屋的其他日常运行费用比国内贵的多,比如水电一个月至少$100美金起,就算不用也要缴管道,环保等费用。 美国的投资模式,产品,行业多重多样,有多个渠道可以让资产增值,但速度和投资回报率肯定不如中国。只要合法报税交税,政府一般是不做限制的。政策通常不会一天三变,法律更不可能朝令夕改了。国内老百姓能接触到的,房产,股票,基金,银行理财,保险,一般就是这几种,无非再加上一些朋友开公司,收藏品等。基本没有法律保护,有法律也执行不下来。最后钱只能流入相对成熟和快速的产品和行业,房产相对稳定。 美国的经济增长缓慢,很多地区停止或下滑,大部分区域有1%抵抗通货膨胀就已经很好了,像达拉斯地区这样高速发展,到处是工地和工作机会的地方,美国几乎没有,一个成熟的经济体不像国内。所以整体机会会少很多,整体的氛围不像国内。 大部分家庭的收入在5-15万美金一年,看起来很多,到相同的是,他们都不存款。挣的多一些的,会买更好的产品,更多的旅游,更大的房子。因为,教育,医疗,养老都不需要担心。如果你是穷人,政府也会有各钟福利,所以大部分家庭不存钱,或者欠债很多。退伍军人买房0首付,有些地方首付3-5%,普通人一般首付20%,有些人首付都是借银行的,然后再给首付款买保险。60%的人没有存下2个月的生活费。让我们看来,这就是游牧民族,但这就是社会保障体系的健全所影响的。 完善的税收。大部分成熟的经济体的收税是劫富济贫的,就是收入越高,税越高。但那些自己开公司的最聪明的精英群体又可以通过税法来保护自己。就是最顶尖的人,统治最大规模的中产,让他们养老弱病残,并养军警和培育下一代继续在这个体质下繁衍。所以有些家庭,赚到税收的那个档,他就不工作了,等明年再说。 美国的文化比较洒脱,不纠结。把事情都交给上帝,做自己能做的那部分,做不好也无所谓,换个工作就好,盲目自信。有最低工资标准,物价便宜,大家也都无所谓。爱钱的人少,爱玩的人多。 请看图片得到更多其它的有关信息 Julie Lee 李玉翎 Ambiance Realty, Inc. 微信: JULIEYL77 E-mail:JulieLee@Ambiance.RE 网站: https://julielee.ambiance.re/ 脸书:Julie Lee - realtor with Ambiance https://m.facebook.com/RealtorJulieLee/ Yuling Julie Lee 谢谢
80万美金在达拉斯想买套性价比高的投资房请推荐下?
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苏炯宇达拉斯地产经纪人
您好,这选择会很多、您可以和我联系然后我把我们过去2年帮客户所投资的房一起发给您做个介绍。80万的话可以买3到4套房。我的微信是thomassu16889, rwp1688@gmail.com 我大部分的客户投资房价位在20万到30万之间。如果作组合的话、他们经常会分散到不同地区、以下是几个我刚帮远程的客户投资的几个房产,您参考一下,您可以上网如Zillow 看图片或我也可以发给您。 607 cunningham dr arlington $260000 租金2000元月、大房,不过里面需要整修 9003 Lockhart dr arlington $230000 租金1800、3房,一下子就租出去了 920 Lake Woodland Dr little elm $290000 租金2000、新房,里面很高档但这区的租金一般 12120 angel food Fort Worth Fort Worth $220000 租金$1750,里面作过整修、4个卧房 2409 Heather Glen Dr plano $360000 这区大部分是自住、不是很好找租客、华人为主的地区通常自住偏多。租金只能在2200 3251 fluvia Grand Prairie $245000 新区,4房,租金1900 1010 Kay Lynn st mansfield $155000 旧房,但这种房租金回报高、$1300一个月,但维修问题较多 1015 Kim ln mesquite $175000,租金$1550,3 房。 我可以替您设计一个投资组合然后看不同地区和不同的房型。希望您能和我们联系然后我们可以发不同的房源给您参考。 我们投资客主要投资的地点包括:arlington, mansfield, burleson, Fort Worth, little elm, Rowlett, Garland, mesquite, plano, frisco, Allen.
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