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城市房价2018年09月中位价格 数据来源zillow
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罗安妮精选
休斯敦·Sugar Land,Fort Bend County,Houston独栋别墅
$1,040,000
55510平米月租金预估$8000
好学区
适合度假
本精选为罗安妮发布
在加州或许价值千万美元的水景豪宅,在德州休斯顿只要百万就能实现!位于休斯顿西南著名社区Riverstone(糖城河石社区)的顶级豪华地中海式湖景房,这周六就要做Open House啦! 豪宅装修精美,曾经是明星建商Darling homes的样板房,位置绝佳,处在Cul-De-Sac里(封闭的街角,没有车经过,安全也安静)。后院有着大大的水景,屋顶是砖瓦材质,前庭错落有致独具一格的特别设计让人眼前一亮。每个卧室都有独立洗浴间。纯木地板,高级大气。 前庭左边是一个独立套房(in-law suite),配有全套卫浴,淋浴间方便年长者洗澡。前庭右边是书房,和其他房间相通,但也远离活动区,适合工作或者读书。穿过前庭来到地中海风格的中庭,更有异域的浪漫。 进入正门,是旋转楼梯和高挑的屋顶,宽阔大气。穿过正餐厅来到开放式的客厅和厨房,迎面看到美丽的湖景和喷泉。 后庭有独立的室外厨房,一边欣赏湖景和音乐,一边小酌或者烧烤,每个周末的午后,在家都有度假的感觉。 一楼的电影房设有投影仪和银幕,一切准备就绪,就等电影开场,尽享试听盛宴。 宽阔的主人房,配有镶木挑高屋顶。主卧淋浴间配有两个独立洗手台。从洗手间出去又是一个观景的小露台。主人房还有一个重要的特点是在主人房的旁边有一个独立房间,可做婴儿室或专属起居室。 来到二楼的游戏室,配有酒吧,休闲娱乐少不了它。 楼上三个卧室都设计的有一定间隔,同时都配有全套卫浴,私密性都非常好,也方便使用。 不同于大多数房屋的沥青屋顶,这栋豪宅用的是瓦片屋顶,美观高级的同时,减少了维护成本。 车库能停三辆车,地面粉刷了树脂图层,方便清理。因为原来是建商的办公室,所以车库也配有音响和空调系统,并加装了隔热,所以完全可以把车库转化成另一个娱乐或者工作场所 豪宅位于糖城(Sugar Land)的高档社区河石社区(Riverstone),这里有着波光粼粼的湖景,绿树成荫的林荫路,自然环境优美。另外,社区也有一流的设施,包括众多的儿童乐园,水上乐园,游泳池,健身房,网球场等 房屋基本信息汇总: 房屋面积:5154平方英尺 占地面积:16947 平方英尺 房子建造年代:2013年 格局:5房5个全套卫浴室,1个半套洗手间。有书房、正餐厅、早餐厅、主卧室、4个客卧每个房间都配有独立的全套卫浴室、电影房、游戏室、洗衣房和一个多功能房间组成.
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新移民如果想在休斯顿投资便利店、餐厅等物业,应当如何选择?需要准备多少启动资金?
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雷刚休斯敦地产经纪人
餐馆所处的位置是否交通便捷、显眼,周围是否为商业区,是否容易吸引客流、是否有充足的停车位是需要考虑的因素。 要详细了解一下过往实际的收入与支出,税务缴纳情况,并根据常识来判断是否可信。购买餐馆资金一般需要准备几十万美元。 如果店面和设施干净整洁,厨房用具一应俱全,运营人员面貌良好,则说明它的业务状况佳、原业主用心维护,并注意品牌形象。原业主在出售餐馆业务时,如果愿意附送设施,则对于买家来说,买入成本则降低了。 一个正在正常运营的餐馆在评估上会占很多优势,因为买家是买入一个健康的现金流,并可以在此基础上进行改进。所以说,买入一个运营良好的餐馆是买入一个现金流而不是简单一个工作。同时,卖方如果在易主初期愿意协助买方过渡,对于买方来说更为理想。 这涉及到区域的未来规划。周围是否有大型的设施利于吸引固定人流,比如说,旅游景点、电影院、医院、学校等。周围同类餐馆的竞争情况;餐馆业务是否还有挖掘空间,比如餐馆若有售酒牌照那么在接手后是否可以开发新服务。 即便买方找到了一个各方面看似都符合条件的餐馆业务,也不一定意味着大功告成。因为接下来的复杂的商业买卖流程和耗人的谈判往往会让买卖方头疼不止。这是为什么需要有经验的并且有良好信誉的地产经纪人的协助,可以使买卖进程顺利很多。 • 找有经验的口碑良好的地产经纪人协助,他们的专业知识会帮助买卖双方在流程上节省时间,同时也可以提供宝贵的商业建议。对于买方来说,成交的中介费用是由卖方支付的,因此通过地产经纪来完成买卖流程,是省力省钱之举。 • 可以协助检查下卖方是否有良好的历史信用记录。 • 和顾客及现雇员聊聊,看看他们是如何评价产品、服务的,对于实际运营也有客观了解。 • 评估、调查、了解下实际运营收入、支出,现今周围商圈环境和客户情况是否支持稳定的现金流及未来发展等等。 • 可以帮助协商价格,争取利益最大化。 • 可以提供及时法律顾问和税务顾问的意见。 对于有心购买餐馆生意的买家,需要先作好如下准备: • 准备好自己的过往财务资料。买家需要证明自己是否有足够财力购买,或者有贷款资格。 • 向相关机构取得自己的信用记录。良好的信用记录是能否获得优惠利率贷款的前提。 此外,还要了解是否有足够长的稳定的租约。并且租约和周围价格基准比较是否合理。
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购置法拍屋有什么风险?
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黎娜休斯敦地产经纪人
叄叄,你的問題是:购置法拍屋有什么风险? 買Foreclosure Home当然有风险,出手须谨慎! 法拍屋的卖家是银行(贷款机构)或者政府。由于原房主向银行贷款而无能力偿还,银行为了挽回损失,会向法院起诉房主。多次通告后,如果原房主依然无法支付欠款,银行就会把房子交给法院进行拍卖。 拍卖的成交价往往是市场价格的一半或者更低,这是最吸引人的一点。购买法拍屋,对于购房者来说利弊都有。我認為要買法拍屋的人,一定要對房子建築有些了解的人,因為法拍屋已经空置数月或几年,几乎没有维护或照顾。不维修的结果可能管道破裂、或虫害等问题出现。被驱逐的房主可能出售有价值的家用电器或故意损坏房屋。无人居住的房屋也可能成为小偷和破坏者的猎物。 常常买家不得在拍卖前进入房屋进行詳細檢查,因沒电沒水,沒瓦斯。買法拍屋要接受现状(As Is Condition)。所以这将给买家制造一个及其高的风险。即便购入价是市场价格的一半或更低,但如果房屋有严重破损,修复和重装的费用有可能非常高。 参加法拍屋拍卖前,不可冲动用事,一定要有充足时间做好前期准备。虽然不能确保万无一失,但是足够的资料调查研究可以大大降低投资风险。 想要買法拍屋的人,最好是當地的人,而且喜欢全现金交易,便是有符合贷款标准的房子也会被全现金的买家取代而抢走offer。 Good Luck!
在休斯敦做商业地产的话,一般投资哪些类型的比较多呢?
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罗安妮休斯敦地产经纪人
你好悦悅. 休士頓的商业地产不同于传统的住宅房地产,是指用于从事商业活动而非自住的房产或地产,一切用于商业用途并取得实质的商业效益的房地产项目都统称为商业地产.    对比于住宅地产,商业地产具有的优势: 商业地产现金流较高除带来增值收益以外,还有经营运作收益. 可以实现8-15%的年化投资收益,而住宅地产的年化收益在3-6%,商业地产主要投资价值在于其对于地产项目收购和运营调整后净营业收入(NOI)的提升,从而带来物业自身价值的提升;住宅地产则受到更多因素影响,价值变动受到经济周期影响较大。              多元化资本市场融资手段带来多样化投资方式   i.直接投资独立开发: 通过买卖程序获得地产的全部权利。这种方式优势在于最为简便,且投资人有决定权和自主权。不足之处是:商业地产投资投入一般较大,且需要充分考虑物业管理、税收的成本,投资成本高,变现时间长。      ii.参股经营合作开发: 和其他投资者一起出资购买,以股权形式分割地产权益,向已经成立的房地产公司收购地产股权来分得商业地产投资收益。这种方式好处在于经过分割投资金额较小,无需亲自管理,不发生直接购买而产生的税费。股权投资方式下,投资人需通过关联公司进行投资,选择合适专业的公司十分重要。      iii.商业地产基金投资: 信托融资、房地产私募基金等融资方式也进入了房地产各个环节细分领域。投资者可以通过地产基金间接从事商业地产投资,以获得投资收益为目的。商业地产投资基金具有流动性高、变现能力强、集合投资、专家管理、分散风险、降低交易成本、运作规范的特点,具有制度优势。个人投资者投资地产基金的方式又分为债权投资、股权投资、夹层投资,投资方式的风险与收益有所不同,具有不同风险偏好的投资者可以从中选择适合自己的投资类型。      专业统一化管理       美国地产业分工明晰,有专门提供土地和房产开发的开发公司,物业管理公司,商业地产管理模式成熟,投资者免去亲自管理和操作繁琐的法律程序。专业的管理团队与承租方之间一般签订5-10年的长期合同,因此投资者无需过多花费精力管理物业,收入也更为稳定。           物业类型多样化    一般的商业地产投资种类为以下几种:      办公地产——作为商业地产投资,拥有稳定的现金流,地段良好的办公地产可以保持极低的出租空置率。加之办公环境下折旧相对较低,从而使办公室类型的物业投资成为了低风险投资。      零售地产——购物中心类物业收益较高,此类物业一般拥有长期租约,几乎不需管理,物业升值潜力大。      学生公寓/出租公寓——选址良好的出租公寓类物业是一种风险小而且收益稳定的投资类型,在经济和人口增长迅速的商业区及大学周边,对于出租公寓具有刚性需求。在商业地产投资中是较为稳健的投资类型。   商业地产项目一般单个投资金额较高,并且收购过程复杂,需要行业专家进行严谨的尽职调查,个人投资者缺乏足够的资金、经验和专业知识,难以独立完成商业地产投资。因此商业地产投资项目更为适合传统机构投资者。 购物中心其实也是一个道理,除了地理位置的评估,整个购物中心由哪些品牌组合、签订的是什么样的租约,都会直接影响物业在市场中的商业价值。 商业地产是一项基于物业的一项商业投资行为,投资的回报至关重要通过投资商业地产,大致可以有这几种受益方式: l投资回报率稳定,而且按照租约结构逐年递增,我们可以称为被动收益,也就是在地产出租后,不需要处理太多物业中的琐事, 使用杠杆式达到资产倍增效应,贷款公司倾向给有实力的企业租户签订的租约地产物业贷款,业主可以从贷款机构获得高至七成八成的贷款,业主可以进行从新贷款,然后再投入到相同的类似物业当中去,因为高质量的租户和稳定的租金收益,适度使用杠杆可以是资产价值倍增。 抗通胀避险,很多NN和NNN的租约,租金在十年、十五年、甚至更长的租约结构中上升非常稳定,不受经济大环境因素影响,随着租金的稳定上涨,物业的价值随之提升。 有效的避税,持有商业地产有很多成本可以分摊抵税或延税,比如说管理费用摊销、利息抵税、资产转换。以上信息來源于網絡。 Annie Luo 电话:281-300-0634 电邮: aluohome@gmail.com 或者 annie@c21olympian.com 微信:houstonproperty 网站: https://annieluo.c21.com http://anniecommercial.c21.com http://annieluo.c21-email.com 3424 FM 1092 Suite#250 Missouri City TX 77459 United States http://www.instagram.com/anniec21olympian/ http://www.recomco.us https://www.facebook.com/aluohome2 http://twitter.com/aluohome https://www.linkedin.com
在休斯敦应该如何选择用来投资的公寓呢?
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黎娜休斯敦地产经纪人
Hi! Lee, 你的問題是:在休斯敦应该如何选择用来投资的公寓呢? 無論投資公寓或房子投资房产的优势还是很多的,包括租金能带来一定现金收益。美国有house和condo两种房屋类型,应该买什么样的房子最合适?完全要看你的預算。 首先,公寓CONDO,美国的公寓和国内的公寓差不多。不过,美国没有毛坯房,所有的房子都是有中央冷暖空调的精装修房,厨房里通常会配好了炉子、油烟机、烤箱、洗碗机、冰箱,俗称“五件套”。有一个小小的洗衣房,配好了洗衣机和烘干机。通常每个房间都会有一个壁橱(Closet),通常带一个车位。公寓价格相对便宜,約$150000-$200000上下,兩房兩廁最實用。转售時,你的单位可以卖出什么价钱可能会依赖于在同一建筑物里面其他单位的价钱,因为单位通常比较相似。租金大概在$1600到1800.當然要看房子的狀況而定。當然地點是非常重要的,最熱門的地區就是在休士頓的醫學中心附近,很多醫生,護士,交換學者都喜歡在這邊租房子,但有很多病人的家屬也在這邊租房子陪伴生病的親屬,所以醫學中心有很多的Condo出租。 我在這裡跟你談一下房子。美国的House,也称独立房。简单的类比就是国内的别墅,与国内最大的区别是分布在城市各处,并非都在城郊。像Sugar Land,Katy,Pearland 都是非常著名的好城市,好學區。通常的标准是楼上四个卧房,楼下有厨房,家庭房、餐厅、客厅,大的还会有书房,电影房。$320,000全新的套房,在最棒的富人区(糖城,密蘇里市)可以出租到$2400到$2600的高房價。 总而言之,买公寓还是买别墅,要理性分析,根据个人需求和资金实力来决定,买房者应结合自身的具体情况做出明智的决定,抓住最佳投资时机,相信无论你投资公寓还是别墅都会有不小的财富回报。還有問題跟我微信聯絡:Linachou1688
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在休斯敦做商业地产投资的话,投资的价值点在哪?
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黎娜休斯敦地产经纪人
Hi,Klose,你的問題是在休斯敦做商业地产投资的话,投资的价值点在哪? 德州,州政府推行小政府政策,对在德州注册的小企业免收企业所得税。德州的一些县市政府也出台了地方优惠政策吸引外国企业进驻。德州也是中国国内企业在美国拓展的地方。休斯敦和达拉斯的商业地产成本相当低廉。 注册德克萨斯州公司的优势: 德州总共有52家公司进榜,这一数字仅次于加州的53家,而高于纽约州的50家。 德州是中国国内企业在美国拓展的桥头堡。和个人住房价格一样,休斯敦和达拉斯的商业地产成本相当低廉。德州的共和党执政的州政府推行小政府政策,对在德州注册的小企业免收企业所得税(Corporate tax)。德州的一些县市政府也出台了地方优惠政策吸引外国企业进驻。   美国区域发展(Area Development)杂志继2011年之后,再次将德州评为美国50州中商业发展机会和商业环境排名第一的州 。这个杂志的编辑感叹说,由于“经济多样性,有经验的劳动力,没有州税 (State Personal Income Tax)和企业所得税, 和一个致力于经济发展的州政府”,所有的人都知道很难超越德州。 更高兴告訴你,美國房市強勢進入2018年,比過去十年的任何時候都要堅挺。日益增強的勞動力市場使很多租房者進入購房市場,房屋所有率開始升高。中國人是美國房地產市場最大的海外買家群體,在過去一年內支出317億美元用于在美國置業。2018年美國全國房價將上漲6%。對于向來喜歡昂貴海濱城市,尤其是洛杉磯、舊金山、紐約和西雅圖的中國買家來說,因為美國買家面臨來自利率上升的壓力。中國買家正逐漸把目光從這些傳統的熱門房市到休士頓。休士頓市場的房價可負擔性更高,同時強勁增長的就業市場,對于有意在美國購房的中國人來說具有關鍵的吸引力。
所谓的大麻屋是什么呢?
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罗安妮休斯敦地产经纪人
楊思晨 您好! 大麻屋在加州和加拿大可能多見一些. 德州的休士頓真的能少會踫到. 大麻屋(Marijuana Grow House),是指经过改造而种植生产过大麻的房子。 因为大麻是热带亚热带植物,在室内种植大麻是一种高耗电和耗水的种植活动,但种大麻利润极高,大麻生长需要三个重要因素:1. 强光照 2. 高温高湿 3. 土壤肥沃。所以需要对住宅进行改造。这种改造主要有3部分, 一是私自接供电线路和自来水管线以达到偷电偷水目的, 二是安装过滤通风装置以隐藏大麻植物产生的怪异气味, 三是安装高功率照明设备照射植物。 大麻屋对房子的危害主要有 电力系统火灾的危险。由于在种植过程中大功率的灯要一直开着,还要有空调和加热系统来保持大麻生长的适宜温度。大麻屋原来的电路的为民用电线比较细不能负荷这种大功率用电,引起电线过热,并导致绝缘层老化,脱落和电线连接处松动。会有漏电发生危及人身安全。 同时由于大麻生长需要高温高湿,房屋中过度的潮湿会产生霉菌,长期接触和吸入霉菌, 可引发上呼吸道炎性疾病和过敏性喉炎症状等,如支气管炎、扁桃体炎、风湿热、哮喘病等;免疫力低的人还可能因此引起头疼、发烧、皮肤或黏膜发炎.中毒,引起霉菌性肺炎等疾病;霉菌还可能是癌症的诱因。 改造过程中可能会对房子的结构造成危害,如在不该开孔开洞的地方开了空洞等。造成居住安全隐患。 购买会有什么风险? 对房子的质量风险。大麻屋的改造过程中可能会对房子的结构造成损害,有漏电和火灾隐患。木质结构的腐烂。同样受室内高温高湿的影响,房屋内的木质结构,比如横梁,立柱,楼梯,地板和窗框可能长期受潮湿空气腐蚀,而出现结构性的腐烂。 对人的危害,主要是霉菌对人体的危害。并且大麻屋的霉菌很难根除,基本上霉菌一旦在房子里安家了就无法100%去除干净,即便请安省政府指定的专业霉菌处理公司来,它们也只保证在几年内安然无事。要把所有长霉的Dry Wall会全部被移除销毁,无论能不能看到霉点,所有的地毯必须被移除销毁,如果发现霉点,实木地板也会被移除销毁,只留下Subfloor ,所有保温棉都会被移除销毁,然后是喷洒专门的消毒药水杀死霉菌,整个房子密闭。如果严重整个清理过程可长达1年以上。即便这样也难免会有残留下的霉菌,当干燥,这些霉菌就进入了休眠状态,哪怕10年20年,一但湿度大了,环境变得适宜与霉菌生长,他们就会卷土重来,而且通常霉菌的卷土重来都是在阴暗不见光线的地方先开始,所以大多数情况下当屋主发现时,霉菌污染已经很严重了。 另外,残留毒物。主要是在大麻种植期间, 保险,这种房子难于上保险。保险公司对大麻屋保险有种种非常苛刻的要求。 贷款。原则上各类金融机构是不为“大麻屋”提供贷款的。迫不得已时一般卖家准许买家分期付款,或者小银行和私人贷款,这样贷款成本会很高。 法律风险:出售时,难以出售。售出大麻屋的屋主在知情的状况下,对于大麻屋具有终生永久性的责任,即便搬去其他省份),ㄦ房子如果出问题,终生可被追究。如果多任房主都不知情,就一直向前追溯直到找到那个“知情不报”的人。 大麻屋一般多为独立房子,也在双排,联排和公寓中发现过大麻屋 以下为你提供12个比较明显的“大麻屋”特征: 管道系统是否做过修改。由于种植大麻需要湿度较大的环境,通常种植过大麻的房屋会将软管直接接到水龙头,然后将软管通到植物上方,或装有喷头,并配有定时装置。而用于排除潮气的风管会用铁线吊住,从天花板穿过直伸到阁楼或屋顶。因此,如果发现室内水气等管道有过改动,则需格外留意。 房屋墙壁、天花板上是否有很多钉眼和孔洞。如果天花板有很多钉眼,则有可能是之前用来悬挂加热大麻的挂灯,以及通风用的风洞。同时,孔洞可能已被修补,因此,更应该仔细检查寻找可能已被修补或掩盖的孔洞。 房角等其它地方是否有霉斑。在房角以及天花板等向外散发潮气的地方都是最易发霉的地方。有些霉菌并不明显,或在墙壁内侧,因此最好聘请专业验屋师进行 地下室的地板是否有污点。受大麻种植的潮湿环境影响,本就极易返潮的地下室更易出现霉菌斑点。 检查电箱、电路是否被改动过。有时通电线路仍然具有绝缘性, 本文信息來源于網路,Annie Luo 电话:281-300-0634 电邮: aluohome@gmail.com 或者 annie@c21olympian.com 微信:houstonproperty 网站: https://annieluo.c21.com http://anniecommercial.c21.com http://annieluo.c21-email.com http://www.instagram.com/anniec21olympian/ http://www.recomco.us https://www.facebook.com/aluohome2 http://twitter.com/aluohome https://www.linkedin.com
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休斯敦的租售比怎么样?适合租房还是买房呢?
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黎娜休斯敦地产经纪人
Hi!Zhen,你的問題是: 休斯敦现在的租售比怎么样呢?租售比高的话适合租房还是买房呢? 休斯顿大都会区是一个年轻、人才云集和高速发展的区域,在许多领域为经济扩张和技术进步做出贡献。在美国十大人口密集的大都市区中,休斯顿地区在过去十年创造的就业机会多。休斯顿是美国人口增长快的大城市之一。 随着美联储多次加息,美国整体利率环境趋紧,主要利率持续走高,特别是国债利率。在这种环境下,住房抵押贷款利率也呈现出攀升势头。 根据Mortgage News Daily的报道,期限30年的美国住宅抵押贷款利率突破了5%,创八年来新高。对于抵押贷款的购房者来说,利率上升意味着每月还款数增加。那么随着利率的上升,对于用现金买房的购房者来说有什么影响呢?对于想要购置房产的投资者来说又有什么影响呢?由于利率上升会增加借贷的成本,促使买家降低预算,观望中的购房者可能会暂缓买房计划,在需求上会有所减少,继而会抑制房价的增长。这对于华人购房者来说是个好消息,因为在购房习惯上,华人更倾向于使用现金购房。利率的变化对使用现金购房的买家没有影响,而相对稳定的房价可能是购房的好时机! 美国房价相对美国人的收入而言,美国的房价确实不贵。那为啥还是有很多人选择租房呢?美国人口流动频率非常高。在一个州居住超过10年的人口,不到人口总数的50%。也就是说,每年有5%以上的人口从一个州迁徙到另一个州,而我国平均每年迁徙的比例约为1%。也就是说中国月90%的人口会在当地居住超过10年。所以中国人购房意愿要比美国人强烈得多。美国被称为消费型国家,所谓消费型,就是居民取得收入以后,不是很愿意存钱,而喜欢消费。美国人不喜欢买房,喜欢租房,中国人在美买房更划算,除了自己住之外,平时把房屋出租也会有一个不错的收益效果。
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