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城市房价2018年09月中位价格 数据来源zillow
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经验
佛罗里达州的豪宅都在什么区域呢?
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周艳迈阿密地产经纪人
佛罗里达的豪宅太多了,佛州的面积相当于国内的一个省,每个城市,每个区域都有豪宅,范围太广,价格差别可是说是非常大。佛州的东西南北,每个城市的价格都不一样。佛州东边的豪宅一般都沿海,价格相当贵,普通的豪宅几百万美金,好的几千万美金的也非常多……特别是佛州最好的小镇棕榈滩,估计你也知道,就是美国现任总统居住的那个区域,那儿聚集了全世界最好的豪宅,均价都是过千万。 打个比方,佛州的省会城市迈阿密县,迈阿密沿海区域和迈阿密海滩区域的普通别墅起价都是两三百万美金,更别说是豪宅,价格都很贵。特别是一些岛上的豪宅,还有迈阿密南边的沿海区豪宅,价格比国内一线城市的豪宅更多,更贵!当然,便宜的豪宅也是很多的,比如说迈阿密的北边区域,和西边区域,七八十万也可有买到一个占地面积几千平方米的豪宅。便宜的城市、比如佛州的城市奥兰多,七八十万豪宅随便选。所以主要还是看你喜欢哪个城市和你的心理价位,我们才能按照城市区域帮你找到适合你的豪宅。至于照片,因为你的范围是整个佛州,太广,所以你可以随意上网搜索佛州每个城市的豪宅照片。如果你有选定好的城市区域,或者定价那你可以联系我,我就可以通过邮件或者微信直接给你发些房源照片了解。 希望我的回到能帮助到你。
新移民比较喜欢在迈阿密哪些地区买房呢?
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孙荣杰迈阿密地产经纪人
一些初来乍到大迈阿密的朋友们对如何在本地搜寻适合自己的房屋毫无头绪,不知道该在那个地区购房。笔者在大迈阿密从业地产18年,对大迈阿密都市圈了如指掌。希望能够在以下篇幅中给新移民或者首次购房者提供一些购房指引给大家参考。 首先,许多华人在购房时十分注重学区,希望能够在学区比较好的地段购买房屋。大迈阿密比较好的公立学校集中在包和县Weston市,还有迈阿密地区的Doral市,只要在这些地区居住,学童可以直接上免费的公立学校。目前Weston市独立房屋价格在40万到500万美元不等,联栋屋价格在25万到60万美元不等。 缺点是区内许多房屋内部设计欠合理美观,而且没有正宗的中餐馆。Doral地区离迈阿密机场最近,居民以南美国家移民较多,缺点是区内房屋密度高,而且有座垃圾堆填山,夏天不免闻到一些异味。区内独立屋价格从40万到500万美元不等,联栋屋价格从30万到80万美元不等。 对于一些不要求好学区的华人,希望在交通便利的地区以及靠近正宗中餐馆附近置业,笔者推荐Pembroke Pines或Miramar地区,这两个地区以中产阶层居民较多,近年有许多华人迁入。目前独立屋价格在35万到100万美元不等。联栋屋价格从20万到40万美元不等。这个地区优点是交通便利,购物方便,位于2个国际机场中间位置。缺点是学区中规中距。 如果您的购房预算不多,笔者建议购买公寓房,目前价格在13万美元左右的公寓房可以在南佛州许多地区找到。靠近华人超市比较近的有Sunrise和Davie,附近也有一些正宗中餐。当然 Pembroke Pines也是一个不错的选择。 如果您是土豪,那么购房选择有很多。从海边的豪宅到数英亩土地的巨宅,相信都可以满足您任何的要求。目前迈阿密海边豪华公寓价格从60万到3000万美元不等。而一英亩以上的巨宅价格从100万到3000万美元不等。迈阿密有许多个豪宅区,从明星岛到西棕榈滩都有不错的选择。缺点呢?很可能是附近缺乏可口的正宗中餐。 详情请添加微信: CONNY1127
在迈阿密投资商业地产的流程,跟住宅房产会差很多么?
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孙荣杰迈阿密地产经纪人
外国买房讯】很多想投资美国房地产的中国投资者,由于经历过中国炒房投资暴利时代,误以为美国房地产也会如此。所以在对美国差异化的市场分类一无所知的情形下,大家最容易犯的一个错误就是一夜暴富的心理,然后人云亦云地不做任何市场分析、评估的跟风投资。尤其跟风某些只在中国销售的项目,投资达不到预期,甚至被欺骗……   对于想投资房地产的人来说,投住宅?还是投商业地产?这确实是个问题。那么今天外国买房网小编就来跟大家聊一聊美国的住宅房产和商业地产的区别。   住宅:大家都熟悉,在美国的住宅类型分为:独立屋(或称:独立别墅)(single-family home)、产权公寓(condo)、联体别墅(townhouse)、公寓。   商业地产:涵盖面更广,有与我们的生活密不可分的零售类商业地产,如便利店、邮局、咖啡厅、电影院、加油站、餐厅、超市、药店,也包括酒店、公寓、写字楼、仓库、厂房,以及土地开发等等,都属于商业地产范畴。您随处可见的星巴克和麦当劳就是典型的零售类商业地产租户,其租约一般为房东免责型(NNN)。   商业地产的回报通常以纯租金收益为基点,大部分为租客承担全部或大部分税费、保险费和维护费, 且租期长,强大的升值潜力还能在抛售时获得相当可观的收益,可谓一举多得。与国内常见的投机式 “炒楼” 不同,长期持有这些能够产生现金流、发展平稳、趋势有规律可循且具备升值潜力的地产才被视为真正的 “投资”。   住宅或商业地产,都是传统的投资模式,每个投资者的条件不同,要看自己适合投哪类。   第一、预算。   先明确自己的预算,预算可是决定你投资何种地产的先决条件。商业地产门栏较高,无论在美国的哪个城市,购买一处租户信誉良好的项目,基本上至少需要$100万的预算。而住宅地产就相对投入较少,只要资金到位,且预算和房屋要求符合市场现状,再找个靠谱房产经纪相信很快找到满意的房源并不是个难事。   第二、贷款。   一般来说对于中产家庭,一下让一个家庭拿出几十甚至上百万美金来做投资有点不切实际了,那么自然会考虑到贷款的问题。正因为住宅地产投资小,交易量大,银行贷款手续相对简单。那么有人会想问地主君,不是美国公民的也能在美国贷款吗?答案是YES。   即使您不是美国公民,只要手续齐全也可以从银行获得40%-60%的贷款。另一方面,考虑到是商业地产的金额大、风险较高,普通贷款机构会要求更繁琐复杂的手续,而且审批时间较长。依项目而定,对没有类似投资经验的人,商业地产的平均贷款比例会在40-50%左右。   第三、选择机会。   美国有严格的土地规划限制(zoning),可用于居住的土地远多于商业,所以,住宅投资的选择多,也容易找到心仪的项目。但住宅用地内,是不会允许做任何商业用途的建筑存在。商业,尤其是零售类商业地产,适用的土地资源稀少,或选址有特殊要求(如繁华地段的临街或高速路口等),因此地段资源带来的升值空间也更有保障。     第四、租约。   既然是投资,那肯定就要考虑到对外出租的问题。普通住宅租约较短,一般是一年。如果赶上你的房子坐落在人气旺,租赁需求强劲的区域,租金自然会随着市场供需而浮动,出手也会相对较快。   商业地产就不一样啦,租约时间长(一般是3-5年),如果是星巴克,麦当劳这样的租客大户来,租约可达10-20年,有些Walgreens这样的连锁药店,甚至会一口气签下40年。毕竟人家不可能一言不合,偌大的超级市场说搬明天就要连夜搬走啊~   除此之外,许多零售地产的租约会规定租金的年涨幅,这样一来,既无需为寻找租客发愁,又可以拥有持续上涨的现金流。对于手头宽裕有长期计划或者有家族资产传承需求的投资者,地主君觉得商业地产还是不错的选择的。   第五、管理。   尽管房地产投资是目前美国市场上最稳定最靠谱的投资之一,但是任何投资都是有风险是毋庸置疑的。投资者在做房产投资时应该有这个心理准备,同时还应该具备预测和规避风险的能力。   说到住宅地产,市场好了涨涨房租,市场不好时候适当降低租金,出租后的管理通常在8-10%之间,算投资回报时也要一并扣除。如果多租户的商业地产通常会雇佣专业的物业经理,费用在报税和算投资回报时会扣除,节省投资者的时间和精力。   第六、抗风险能力。   不论经济形势好坏,住宅是刚需,即使经济危机期间,价格市场低迷,但出租市场会更活跃,投资者往往是出手买入的好时机。“没有租不出去的房子,只有租不出去的价格”,略降租金,投资回报还是非常有保障的。   而商业地产,除公寓项目外,其他类型的商业地产受经济形势和行业兴衰影响明显,租金波动也比住宅明显。   其实,无论住宅和商业地产投资动辄几十万甚至上百万,可以称得上是一个大工程。无论是地产选择、购买和出租管理,还是新建房的选址、建造和出售等等,都不是一个人单打独斗能完成的事情,房地产投资者一定要有团队精神,要善于利用房地产经纪人、贷款经纪、律师、会计师、管理公司等各类专业人士的知识经验。 详情请加微信: CONNY1127
迈阿密的公寓房,年回报率怎么样?
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孙荣杰迈阿密地产经纪人
南部华尔街:美国第二大金融中心 性感之都:四季阳光的天气和人们悠闲时尚的天堂 度假天堂:每年2120万人是国际旅客,租屋与酒店需求旺盛,退休重镇 增长:人口&收入增长; 房价6年增长一倍 投资回报率21.9%,全美第4,全球第11 税收优惠:不征收个人所得税州税和遗产税 人口增长15.2%,收入增长4.4%-5.5% 全美第2金融中心|第4回报率-迈阿密房产投资指南(Miami) (Photo by Guzmán Barquín on Unsplash) 如果加州(California)阳光是温暖清新的少年,那佛州(Florida)阳光则是迷人性感的女郎。 位于美国最东南的佛罗里达州是美国人的度假养老圣地,全世界度假天堂。弗州最南端的迈阿密(Miami)面朝大海,背靠国家公园,更是一个空气中都弥漫着热情和休闲的城市。阳光、沙滩、比基尼,鲜肉帅哥和美女,这是一般人对迈阿密的印象;NBA球迷提到迈阿密肯定会想到热火队;美剧迷则会滔滔不绝大热的《CSI犯罪现场》;连贝克汉姆都在迈阿密组建球队,吸引豪门俱乐部球员加入。根据2015年美国国税局的分析,迈阿密渔人岛上的居民的平均收入高达250万美元(全美第一). 全美第2金融中心|第4回报率-迈阿密房产投资指南(Miami) 相比于“度假天堂”的名号,不为更多人熟知的是,迈阿密四季阳光的天气和人们悠闲度假的心情丝毫不妨碍它成为美国第二大金融中心,迈阿密也被誉为“美国南部华尔街”。今天优投房就带大家游览迈阿密,感受炙热的拉美风情,和正蓬勃发展的房产市场。 点击查看往期文章:到美国当房东|美国度假房产投资概况 全美第2金融中心|第4回报率-迈阿密房产投资指南(Miami) (迈阿密的住宅大楼-Rise Brickell City Center) 全美第2金融中心|第4回报率-迈阿密房产投资指南(Miami) (Photo by Blake Connally on Unsplash,迈阿密金融中心) 关键词1:性感 迈阿密位于佛罗里达半岛比斯坎湾(Biscayne Bay),是南佛罗里达州都市圈中最大的城市。迈阿密是一个多元文化的熔炉,被称为“美洲的首都”,是美国人口最稠密的城市之一。全市45万常住人口中超过一半是西班牙裔,受庞大的拉丁美洲族裔和加勒比海岛国移民的巨大影响,南北美洲、中美洲及加勒比海地区的文化、语言在此融合,迈阿密西班牙语与英语并用,是多元文化的熔炉和一只脚在美洲,另一只脚在拉丁美洲的独特城市。 迈阿密种族 旅游城市:美国客流量第二的国际机场,每年4450万旅客,近半数是国际旅客 拉美人天生热情奔放、悠闲心情和迈阿密自带的动感和阳光,“性感”绝对是描述迈阿密独特风情的第一关键词。 当来自世界各地的游客从迈阿密国际机场(MIA)走出来,干净的街道,海风拂面,整个人马上就放松下来。这里的飞机飞往世界的每一个角落,每年从国际机场经过的旅客有4450万人次,其中2120万人是国际旅客。这使得它成为美国客运量排名第二的国际机场,仅次于纽约的约翰肯尼迪机场(JFK)。 全美第2金融中心|第4回报率-迈阿密房产投资指南(Miami) (Photo by Matt Alaniz on Unsplash,迈阿密街景) 不分四季和昼夜的狂欢: 不分四季,全年平均气温24摄氏度 迈阿密不分四季,全年平均气温24摄氏度。白天可以去沙滩玩耍一整天,沙滩上精彩纷呈,各种造型迥异的酒店比比皆是。由于习惯了夜生活,大部分人一起床就是三点的下午茶时间。白天的迈阿密大街不见步履匆匆的行人,大多是海滩装扮的度假休闲的人,海滩上鲜肉帅哥美女聚集。 全美第2金融中心|第4回报率-迈阿密房产投资指南 到了晚上,白天悠闲的海滩马上变身为派对海滩 ,夜晚热情喧嚣,一杯鸡尾酒,伴着古巴爵士乐,尽享万种风情。夜生活才是展现迈阿密魅力的好时间。除个人和家庭度假,还有很多公司来这里举办年会,不管是机程3小时之外的纽约还是南美乃至全球各大城市的人们都来到这里,所以迈阿密又有全美奢华、惊喜的派对。 全美第2金融中心|第4回报率-迈阿密房产 因为空气中都弥漫着荷尔蒙,迈阿密的酒店和房产都大打“性感”的标语。这里的酒店和公寓也都做到了“性感”。风情万种的古巴音乐、私人沙滩和海景泳池,再配上美食、美酒和养眼的俊男靓女,着实让人动心。 全美第2金融中心|第4回报率-迈阿密房产投资指南(Miami) (迈阿密布里克尔城市中心Brickell City Center顶层) 关键词2:南部华尔街:美国第二大金融中心 纽约<->迈阿密 金融中心:超过60家国际银行与近100家投资公司 很多人都不知道,迈阿密是美国第二大金融中心,仅次于纽约。因为其优越的美洲门户的地理位置,是拉美财富的聚集地,也是拉美富豪们进入美国的第一站。迈阿密繁荣的金融区吸引着世界各地的金融机构。迈阿密目前有超过60家国际银行与近100家投资公司。 详情请加微信: CONNY1127 电话9549806666
交房签合同的时候,应该着重注意哪些点?
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孙荣杰迈阿密地产经纪人
著名的地产行业报The Real Deal网站日前发布标题为“迈阿密在未来的五年内将迎来巨大的增长“的新闻。 The Real Deal是美国最大的专业地产媒体之一,旗下拥有两份月刊和一家新闻网站。杂志读者超过13万,网站月独立访问量超过300万次,在纽约、佛罗里达和加州的开发商、经纪商和房产金融机构中享有“地产圣经”的美誉。因此,投资者对于未来迈阿密房价的上涨深信不疑,但问题是,如何购买一套迈阿密房产呢?它的具体流程是怎样的。迈阿密买房流程分析 一、选择自己中意的地段 对于迈阿密来讲,因为区域不同,而且不同的区域的房价也有很大的差别,并且对待非美国人购房也有不同的政策,所以,购房前一定要考虑到这些。还有,就是同一个区域的不同地点房价也会有天壤之别。所以,选择好价格和安全性好的城区很重要。 二、选择合适的经纪人 找一个对美国房产有了解的律师或者是经纪人来帮助你。好在选择经纪人前,要在周边打听一下,或者是到相关的网站上进行查询,然后再确定要请哪一个经纪人。 三、实地看房子是否合自己要求 经纪人会帮助你寻找到适合你所能承受的价位的房子。经纪人找到后,会和你联系,然后你就要根据经纪人的要求接下来就要去看房子了。看房的时候,也要注意,邻居,周边的环境,公众设施等。 四、沟通成功后签订合同 在签署前,你一定要确定好价格,以免出现错误。在这个时候,可能经纪人会要求你再增加一些附加的条件,以保证你们的购买的合法性。这个都是一个过程,你要和对方进行合理的沟通后,终达成合约签署。 五、过户 交房三天前,产权公司(第三房独立机构,相当于律师,负责交房过户)出买房最后应交金额清单(房价+具体过户费),买家把余款打入产权公司账户,开发商把各种政府规定文件交给产权公司。指定交房日,产权公司完成过户,买家不必亲自到场,所有合同都可以电子签名。 六、过户之后 交割手续(Closing)一结束,第三方交易公司或律师会在当地县/郡地契登记处登记你的地契。此时你就可以公开宣布你是这个房子的新主人! 正式的,在政府登记过的房契会在几个星期以后邮寄给你。 最后,如果对相关的内容感兴趣,可以点击下方的相关阅读了解更多信息,或者直接联系我们的在线客服 或加微信: CONNY1127
近阶段迈阿密有没有什么新兴的商业地产类型呢?
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孙荣杰迈阿密地产经纪人
迈阿密商业地产按类型分,主要分为公寓楼(Multifamily), 写字楼(Office), 工业用房(Industry), 商铺(Retail)和酒店(Lodging)。 当然还包括农场, 学校, 教堂等, 由于这类地产在市场上的存量少, 一般不作为不动产研究机构的研究对象。 熟悉不动产投资的投资人大多知道, 不动产的最重要的3个因素, “地段, 地段, 还是地段”。 在美国, 各类分析机构和投资人习惯的地段分为A类 (CBD), B/C类(Suburban), 和D类。 A类地段, 属于城市的中心,大公司, 高收入人群聚集地 。 D类地段属于问题地段, 住在D类地段的人多数为低收入群体, 该地区的犯罪率和失业率均高于城市其它地区。 B/C类地段介于A类与D类地段之间,中小型公司, 白领, 工薪阶层的聚集地。 从投资的角度看, 应避开D类地段(当然,如果投资人也有足够的经济实力进行旧城改造就另当别论了), 主要考虑A, B/C 类地段的项目。 相同类型,地段的不动产也有区分。 按照房产的建筑年代, 设计建筑标准和维护的状况, 房产又可分为A, B, C三级, A级资产的特点是建筑年代新, 设计建筑标准高。 B级资产的特点是建筑年代相对A级资产较旧, 但维护的比较好;或是建筑年代新, 但设计建筑标准相对A级资产要低; C级资产的特点是建筑年代较久, 功能已不能满足现代社会的需求。 可能有投资人会问什么年代建设的房子算新, 什么年代的房子算旧呢? 这个是相对的,有的城市像纽约, 费城这些古老的城市,房屋的建筑年代普通较早, 而像旧金山,迈阿密这些新兴城市的房屋的建筑年代普遍较新。 而且, 相同城市, 不同地区的房子的平均建筑年份也有区别。所以,不能一概而论。 按照不动产类型, 地段, 以及项目品质, 我们又可以把房产做以下细分: · A类地段的A级公寓楼(Urban Multifamily –Class A):这类地产的特点是位于城市中心, 住宅的设计品质高, 有最现代的配套设施。 大多为40层以上的高层住宅。 · B/C 类地段的A级公寓楼(Suburban Multifamily – ClassA):这类地产的特点是位于市中心不远的地区或是城市二级区域的中心,建筑年代新, 设计不如市中心高端公寓奢华, 但也有较为现代的配套设施。大多为10到30层的住宅 · A类地段的B级公寓楼(Urban Multifamily –Class A):这类地产的特点是位于城市中心, 但建筑年代较早, 配套设施相比A级公寓楼要落后。 · B/C 类地段的B级公寓楼(Suburban Multifamily –Class B):这类地产的特点是位于市郊, 公寓楼的建筑年代较早, 设计主要面向工薪阶层,只有最基本的配套设施。 大多为2到5层的底层住宅楼 · 大型购物广场(Regional Mall Retail):一般在城市远郊, 但规模很大, 众多知名品牌聚集地 · A类地段的A级写字楼(CBD Office – Class A) · A类工业用房: 一般工业区在郊区, 地段的好坏主要和交通密切相关, 之前A, B,C类地段的划分在此不适用 · 社区购物广场(Community Retail Center): 规模比大型购物广场小, 但也属于商铺集中地, 一般都有一到两个例如沃尔玛等大型零售商作为anchor tenant · 街区商铺(Neighborhood Retail Center): 租客大多为本地的商家, 规模较小, 主要满足当地居民的基本生活需求。 · B类地段的A级写字楼(Suburban Office – ClassA) · 带仓库的办公室(Flex Industrial),这类不动产分在工业用房一类, 与仓库和工厂(Warehouse,Manufacture)不同的是, 这类不动产的办公室面积占比较大, 一般为30%以上。 · A类地段的B级写字楼(CBD Office – Class B) · B类地段的B级写字楼(Suburban Office – ClassB) · 高级酒店(Lodging – Full Service). 提供诸如会议, 餐饮等的综合性服务的四,五星级酒店 ·普通酒店(Lodging – Lodging Service). 三星以下的酒店。 值得说明的是, 无论是地段还是房产的品质不是一成不变的,是会随着城市格局的变化, 人口的流动而改变。 例如迈阿密的Wynwood, 10年前曾是一片废弃的厂房, 犯罪率极高, 到处可见无家可归的失业者, 是典型的D类地段, 但随着城市的发展, 投资人,商家的进驻, 现已成为迈阿密炙手可热的A类地段。
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