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洛杉矶地区的学区房该如何选择
怎样在洛杉矶选择合适的自住房
洛杉矶不同城市地区适合何种房产投资
足迹
洛杉矶房地产经纪人,就职于洛杉矶精英地产
1997年移居美国
1990年从北京联合大学电子工程学院毕业
1997年我移民到美国,就一直居住在洛杉矶。此前我在洛杉矶从事过连锁零售业,在此期间,我相识了许多著名设计师、影视名人,逐渐地,我对房屋建筑和室内设计产生了特别的兴趣,进入了房地产经纪人的行业。 我是全职的房地产经纪人,全美房地产经纪人协会会员和加州房地产经纪人协会会员,拥有房地产经纪人协会认证的国际投资经纪人证书。在公司里,我连续数年被评为顶尖经纪人和公司业绩前十经纪人。 在洛杉矶生活的数年间,我在华人较密集的东区居住过,现在已经搬家至西区居住,所以我对洛杉矶的很多地区都十分熟悉。现在我服务的城市除了亚裔较多的 San Marino(圣马力诺),Arcadia(阿 卡迪亚),Pasadena(帕萨迪纳), Walnut (核桃市),Irvine(尔湾)还有西区的豪宅和 海景房, 包括 Beverly Hills(比佛利山庄), Santa Monica(圣塔莫妮 卡),Hollywood Hills(好莱坞山), Malibu(玛里布),Thousand Oaks(千橡市),Sherman Oaks... 我的专长是学区房、自住或投资的私人住宅以及西洛杉矶高档住宅物业、多单元投资公寓等。 先求质量,再求数量是我的服务理念,在工作中我总是坚持为客户亲自检查每一份文件。在这里开设咨询,我很愿意用我的专业知识,为您解答洛杉矶置业的相关疑问。
她的经验
您觉得来洛杉矶投资之前一定要了解的信息有哪些呢?
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纪爱华洛杉矶房地产经纪人
谢谢您的提问, 在我的客人里面, 大多数客人是本地的华人或是新移民来洛杉矶居住的客人, 大概30%左右的客人是没有个人居住需求,纯投资的投资客。 对于第一次来国外投资房地产的客人,应该说需要了解的东西还是很多的。总结起来,我挑一些比较重要的给您介绍。 1. 你一定要挑选一个值得信赖的,有专业水准的,了解当地市场的经纪人。因为您人在国外,对国外市场和法律法规都不是非常了解,所以在挑选经纪人的过程中,一定要挑选正确。我以上所列的三个标准,对于异地的投资客是最重要的。第一名要能够信任这个经纪人,将来您不在的时候很多,很多事情都要靠经纪人帮助料理,所以可以沟通和信任是第一重要。其次是经纪人一定要有一定专业的水平,我经常看到有的客人会去找熟人,或是熟人介绍的经纪人。如果是朋友介绍的经纪人确实有一定业务水平,当然可以使用,但是也有这种介绍的经纪人都是新的经纪人,交易过的房子不多,房地产的经验有限。虽然这种熟人,一般来说比较可以信任,但是如果缺乏专业水平,也会影响投资的回报率。第三是您的的经纪人,一定要了解您要投资的城市,比如您的经纪人在这里住了多久。 2. 了解基本的购房程序,如果需要贷款的,还要了解银行贷款的条件。一般来说经纪人都会帮助您走完整个购房程序,比较关键的事情经纪人都会提醒和帮助您。好的经纪人还会协助您做贷款的程序,在贷款公司或银行有问题的情况下,经纪人会帮助您解决贷款中出现的问题。但是作为购房人,在购房之前也要简单了解一下购房的程序,包括付款方式,流程,购房过程中,应该注意的问题,等等。如果您需要贷款的话,一定要先选定用哪个银行的贷款。并且要按照这个贷款银行的要求,提前准备头款,贷款所需文件等等。 3. 对购房的城市和社区做出选择。关于城市的选择主要是更具您投资的预算来考核合格的城市。 应该考虑的包括: A. 就业岗位数量是一个市场是否健康的关键指标,工作机会吸引人们进入当地市场,然后这些人会成为消费者。当一个市场的人口急速增长时,会推动当地的房屋租贷及买卖,反之亦然。 B. 人口的增长或者减少决定了一个市场的大小。我们需要关注的是那些人口增长尤其是家庭数量增长的市场。因为家庭是主要的租房者,当一个市场的人口增长时,租金也会相应增长。 C. 近期建成的房屋或者正在建造的房屋是检测市场健康程度的重要指标。 很多美国城市现在正处于扩张阶段,而这其中会暴露一些问题。如果一个市场的新房建造速度远远超过了它吸收人口的能力,那么这个市场就必须通过降价或者是对租客妥协的方法来解决这个问题。你永远希望在这个市场里需求大于供给。 D.了解这个地区里主要公司是哪些,有助于分析就业环境带来的影响。如果这个市场太过于依赖少数几家公司,将会带来一系列的不确定因素。因此多样化的雇主更有利于市场健康发展。 E.空置率是衡量租售市场是否健康的指标。全美的入住率是96.1%,如果你的市场只有90%的租住率,那么说明这可能是个疲软市场。 F.通过经纪人了解不同等级的房产的不同的回报率。如果发现高于该回报率的房产,我们就可以进一步去了解它。还有了解不同户型房产价格是多少。例如一居室,两居室和三居室的市场售价。由于大小、房龄、卫生间数量、设施等复杂因素影响,我们很难按类型确定价格,但我一般会问问一套两居室公寓的典型价格,类似的问题可以帮助我们更直观地了解交易情况。 G. 不同户型的租金各是多少?了解一个市场内不同户型的租金是多少。找到那些低于市场租金水平的房产并且通过改善该房产的现状,使之回归到市场的租金水平,将会产生额外的市场收益。 4. 了解一家房产管理公司会收取的费用,有些市场内的管理费用太高,有些市场或许没有合适的管理公司。你最好尽早搞清楚这些信息。 对于大部分房产投资者来说,房产管理公司的选择是一个让人头疼的问题。让经纪人推荐一些房产管理公司。确保这个房产公司在你管理你所投资的房产等级有丰富的经验。 5. 另外我建议您向您的经纪人询问一些过往交易案例给我研究一下。一个有经验的经纪人,都会帮助其他客人进行过投资,这样可以根据实际的案例,来对市场投资回报率进行分析。 6. 大多数新手投资者在购房时,从未去考虑自己的投资组合将来会是什么样子,也不关注退出策略,同许多资本产品投资一样,这种思维十分危险。向经纪商询问市场上的在售房源的类型,交易的平均规模是多少,以及在市场上的交易量是多少。在这个市场里,人们的房屋购买力是怎么样的。 7. 了解购房费用和持有房产的成本。 洛杉矶都会区的持有成本主要是房产税, 基本上在1.2%左右,但是有一些新开发的区域,比如尔湾有一个城市建设费,大约有4、500块钱一个月。这样综合起来,它的房地产税就在1.7%到1.8%左右。房地产税是房子的持有成本中很大一部分了。先想一下一个月可能一千块美金的持有成本,对收益是个蛮大的影响。另外投资公寓的时候,还会产生一个HOA,就是类似物业管理费。 谢谢,爱华
洛杉矶以房养学是不是一个好选择?
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纪爱华洛杉矶房地产经纪人
洛杉矶以房养学是一个好的选择。 美国洛杉矶是全球华人最向往居住的美国城市之一。洛杉矶市面积1,290.6平方公里。洛杉矶大都会区包括洛杉矶县(Los Angles County)、橙县(Orange County)、文图拉县(Ventura County)、河畔县(Riverside County)以及圣伯纳迪诺县(San Bernardino County)的一部分,以及贝弗利希尔斯、帕萨迪纳、长滩等80余个大小城镇,洛杉矶市拥有人口3,834,340人,是加州的第一大城,也是美国的第二大城,仅次于纽约。洛杉矶拥有世界知名的各种专业与文化领域的机构。该市及紧邻的区域,在大众娱乐—诸如电影、电视、音乐方面构成了洛杉矶的国际声誉和全球地位的基础,闻名世界的好莱坞就位于该市。  
由于洛杉矶四季气候宜人,适宜居住,有不少华人超市,电台,电视台,交通便利世界闻名的著名学府加州大学洛杉矶分校,南加州大学,加州理工学院等都位于洛杉矶。所以洛杉矶一直都是值得投资和居住的城市。 洛杉矶的房价从长远来说, 一直是上升的趋势,房地产投资非常有潜力。 纵观洛杉矶过往12年的房产中位值,经历过2008年经济危机的洗礼后,耗时十年时间,洛杉矶县和橙县的房价基本已经回到2008年的水准,分别为$68.6万美元和$57.2万美元。2017年洛杉矶都会区房价上涨约6.3%,领跑于全美3.0%的增幅,以及206万的房价中位值。根据Zillow的预测,2018年洛杉矶都会区的房价中位值将上涨2.7%左右,上涨后的价格几乎达到2006年时处于顶峰的房价。  从2015到2017这美三年,美国市场房价非常火热, 在2018年终于出现热度减退的迹象。屋主削价求售,降幅为至少八年内最大,尤以房价上涨最快的西岸,下跌亦最惊人。 房地产经纪公司Redfin表示,截至9月16日的四周内,逾四分之一的待售房屋价格下跌,这是该公司自2010年开始追踪此指标以来的最高跌幅。Redfin把降价定义为价格下降超过1%,但不到50%。 Redfin资深经济学家马尔(Taylor Marr)说:“经过多年价格强劲上涨和激烈的竞价之后,买家终于可以利用市场压力减低的良机,选择心仪的房屋出价。市场有疲软的早期迹象,而价格下跌的情况增加,可能是另一指标,显示卖家难以如数个月前按满意价格售屋,或看到买家竞价。” 美国房地产经纪人协会(National Association of Realtors)指出,虽然房屋依旧不足,尤其是低价房,但8月房源增加,是三年来首次。同时中位房价增幅为4%,而非如前两年的6─8%。 至于加州,根据加州房地产经纪人协会的资料,8月上市房屋比去年同期增加17%,但成交数量却跌到两年来最低。虽然加州房价年增幅还有5.5%,却比最近涨幅低得多,上市至售出时间的中位数也由18天增为21天。 加州房地产经纪人协会资深副总兼首席经济学家艾普顿─杨(Leslie Appleton-Young)说:“虽然8月房价依旧小涨,但上涨幅度减小,房源增加,都暗示市场可能正在反转。” 尽管这些数据显示洛杉矶的楼市已经放缓, 但是据美国房地产经纪人协会公布,洛杉矶都市区的房屋拥有率仅为46.5%,虽然这几年有所上升,已经跨国最低点45%,但仍低于55%的高峰值,在整个加州地区处于最低水平,同时也低于美国的平均说平54%。 所以这个数据, 以显示洛杉矶的房屋市场的潜力。 另外, 购买力是影响房价的一个很重要的因素,一般购买力与就业机会的多少以及个人收入的高低相关。可以看到洛杉矶县人均收入在经历过2008经济危机小小的跌幅之后,迅速又回到了增长的大趋势中,在2016年的人均年收入更是达到了$55,624美元。人均收入的增加将会刺激房屋的需求,从而刺激房价的增长。  从上述情况分析, 我对洛杉矶的楼市是谨慎的乐观。2019年的房价走势, 要看市场供求量的情况再具体分析。至于4年的投资回报率, 很难预测。 谢谢, 爱华
在洛杉矶房屋的价值一般是怎样判断呢?
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纪爱华洛杉矶房地产经纪人
Atpsa,谢谢您的提问。 洛杉矶的房屋价值一般是由估价报告来判断的。这里的估价报告有几种。 第一种是买家自己请来的估价师进行对房屋的估价,一般买家请的估价师都是有专业执照,这种方法比较常用于买家客人使用全现金购买,没有银行贷款介入。 第二条是买家有银行贷款,银行会请指定的估价公司和估价师来进行估价,这种情况下,一般认为银行的估价就是房屋的价值了。 第三种情况是客人是全现金购买,而且客人不愿意再找估价师付费来估价,而带由经纪人来估算一下房屋的价值。一般比较有经验的经纪人,也会给客人来分析房屋的价值。 关于您的第二个问题,“在洛杉矶房屋的价值一般是按照市场价值还是估定价值来确定呢?”一般来说,在洛杉矶房屋的市场价值和估价确定的价值应该是一样的。当然也有不同的时候,比如说在房屋上涨非常快的期间,估价师的估价多已卖出的房屋价钱为主,同时参考市场正在销售房屋的标价,这样容易发生过出的价钱的房屋有购买的价钱低的情况。出现这种情况,如果买家决定愿意用高出估价的价格来购买,也是可以的。这种情况在前几年强房子的时候经常发生。前几年有一段时间,房屋价格上涨非常快,房屋的供应量不足。很多房子上市以后,都会有很多个买家出价。一个买家如果想买到称心的房子,都会在房屋的标价上面在加高价钱。这样非常容易估价值就比标价低了。但是买家为了买到房子,多出点价钱也高兴。 如果是在市场价格下降非常快的时候,也可能出现相反的情况。但是在大多数的情况下,房屋的估价应该和房子的市场价格相同的。一般我们也认为,客人购买房屋的价格就是房子的市场价。 也可能出现相反的情况。但是在大多数的情况下,房屋的估价应该和防治的市场价格相同的。一般我们也认为,客人购买房屋的价格就是房子的市场价。 下面我简单介绍一下房屋估价。 房屋估价师 (Property Appraiser) 一般是由贷款银行派出的,对交易的房产做出正确估值,它将决定银行最终批出多少贷款。估价师不会对房屋屋况进行检验,他们不是验房师。估价师的主要工作只是评估房屋的价值;银行会提供指引给估价师;作为估价师,他们需要观察房屋的外部与内部状况,并且拍照。另外,估价师会量度房屋尺寸及结构,并与房屋局的纪录作比较,也会纪录房屋的相关资料,例如房子有多少个睡房、洗手间、厨房和客厅等等。通常实地考察大概需要20-30分钟时间。  2. 估价师如何具体做估价?  估价是一门非常复杂的科学,对于不同的物业类型,有不同的估价方法。一般来说对于普通住宅的估价,估价师在估价的时候会参考很多数值,比如六个月内这一区域销售的相似物业的价格、房屋的大小、房屋的保养程度很多因素,综合评估过后给出价格。当估价师准备估价报告时,也会调查政府记录并与市场资料作比较。除此之外,估价师也会考虑房产的地区,房地产市场及该地区的地区房地产销售记录。因此,估价报告是接近市场价格的。  3. 房屋估价的费用是如何收取的?  估价师的费用是根据房产的类型收取,不同的房产类型收取的估价费用是不一样的。另外,不同的物业的面积与房产地区也会影响估价的费用。一般来说,在洛杉矶一个普通的独立屋的估价在大概500美金左右。 谢谢, 爱华
想了解一下华人西区的新房?
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纪爱华洛杉矶房地产经纪人
虽然洛杉矶很大,但是从国外移民到洛杉矶购置房产一般只考虑两个区域:华人区和主流白人区。 1、我们通常说洛杉矶的华人区是指:分布在圣盖博谷的东区、西区,这是华人分布最集中的区域。细分为:Monterey Park(蒙特利公园)、San Gabriel(圣盖博市)、Alhambra(亚罕伯拉市)、Arcadia(亚凯迪亚)和Temple(天普)。 这里华人的比例非常高,通常在50-60%以上。在这里你可以看到处处有写着中国字的招牌,在这里你可以直接用中文生活。 2、从圣盖博谷西区往东延伸 城市有Rowland Heights(罗兰岗)、Walnut(核桃市)、DiamondBa(钻石吧)、奇诺岗市等。东区的华人平均比例为40%左右。在奇诺岗市为20%左右。再远一点,到了橙县的约巴林达市,华人的比例就降到20%以下了。 3、华人聚居区也从洛杉矶逐渐延伸到橙县 这边着名的城市有尔湾市、约巴林达、富勒顿市、布雷亚、着名的海滨城市有新港滩市、新港海滨和拉古纳海滩市等等。橙县华人比例约占2.7%。 4、西区传统是主流白人区 如着名的beverly hills(比华利山庄)、bel air(贝莱尔)、santa monica(圣塔莫尼卡海滩)、manhattanbeach(曼哈顿海滩)、malibu(马里布海滩)、hollywood hills(好莱坞山)、sunset strip(日落大道)、UCLA大学等等,随着近年中国实力的崛起,留学和移民西区的中国人也开始逐渐增多。 如果说洛杉矶西区的话,我已经有过很多介绍,洛杉矶西区是洛杉矶文化和经济的中心。这里的房价较高,人口居住的非常密集,就业机会很多,著名的高校聚集,旅游资源丰富。由于这里是老城区,没有大规模的开发新房了。但是有很多中小型的开发商,将原来的独立住宅翻建成全新的房子,这种房子非常受到当地人的喜欢,一般售价在2,000,000到3,000,000美元起价,比较大型的要在400-500万,或是以上了。 除了这些单独开发的项目,洛杉矶西区目前有两个大一点的项目在销售。一个是Cahuenga 18 , 项目的售价在80到91万之间。房子有两到三个卧室, 两到三个卫生间。面积在140平方米到170平方米。这些房子不是独立的别墅,是连排别墅。每座房子在两层的屋顶上都有一个露台,可以眺望远方。 另外一个项目叫Row 2,是三成的联排别墅五,现代派的设计。户型是三个卧室,三个半卫生间。房子的大小在190平方米左右。价格在1,400,000到1,500,000。 以上这两个项目的位置在洛杉矶西区都是很好的,而且房屋的设计也很合理。这边西区的新的房子出来,一般都会很快销售出去。 如果是华人区的靠西边一点的位置有没有什么新房? 洛杉矶的华人区主要集中在圣盖博谷,如果是靠西边一点的位置,那就是以蒙特利公园为中心的一带了。 这边也是洛杉矶相对来说比较老的区,和洛杉矶西区情况差不多。这里新开发的项目也是非常有限的。除了有少数小规模的开发项目,这里很少有大规模的开发的新房。目前没有正在开发的项目在出售。 如果您知道您要寻找的具体是哪一个城市,请您告知我。我可以帮您在那个城市单独寻找新房。 谢谢, 爱华
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