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擅长回答
多伦多的房地产市场前景如何
如何在多伦多地区挑选自住房
多伦多地区的学区房该如何选择
足迹
现供职于创富地产
2003年毕业于约克大学
1999年起旅居国外
1999年我来到加拿大,2003年我从加拿大约克大学毕业,进入房地产行业,至今已经积累了九年房地产行业经验。国内的置业者现在最需要的还是比较透明有益的信息,而不是功利性的营销,同时应当在获取和消化信息的同时尽量消除自己在投资上的盲目性。 目前我供职于加拿大创富地产,主要提供多伦多地区房地产类投资、买卖和咨询服务,欢迎您向我咨询相关疑问。
他的经验
在多伦多现在楼花还允许转让么?
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王笑康多伦多房地产经纪人
Hi 喵七,关于多伦多及周边楼花市场,我们可以从多伦多地产局的公寓市场统计数据,来了解。九月的公寓销售量不大,但在价格增长方面继续领跑市场。多伦多市销售了1,282个单元,销售额下降了5.5%,但在905地区销售了509个单元,销售额增长了3%,整个TREB地区的销量下降了3.2%,为1,791个单元。多伦多市公寓平均价格为615,582加元 - 增长了11.7%。在905地区价格增长了6.4%,平均价为455,688加元,在整个TREB地区9月份公寓的平均价为570,140加元,增长10%。 之所以会有楼花投资这种现象产生,是因为投资楼花可以有一个高达20倍的杠杆产生。如果投资得当,利润相当可观。另外如果在交割之前转让出楼花,可以同时也减少很多费用支出,这也是很多投资者看重投资楼花的地方-可以最大可能的增加盈利而减小风险。 大多数的的楼花可以转让,但不同开发商的要求不一样。有的开发商只要求前期10%的Deposit交完就可以转了,有的是需要等到开发商85%或者90%的单元卖出了才能转, 有的可以免费转让,大部分楼花转让需缴纳$2500- $5000左右的转让费用。通常,开发商收取的转让费用是由转让方来付的。这个信息一般在签楼花合约的时候一般都能了解到。 绝大多数的楼花都是私转的,有部分开发商在售出了全部单元后,会允许一些楼花上MLS公开出售。开发商之所以这么做的原因其实很简单,一个是不想让原来需要转的楼花和现在开发商手里的尾盘形成竞争关系,另外也不希望转楼花的实际售价曝光从而影响开发商的尾盘销售。 特别注意的是: 对于买家购买转让的楼花: 1. 请务必弄清楚楼花转让只是合同转让 2. 你必须有充足的现金来购买楼花转让,你的首付= 楼花原始首付+ (楼花转让价- 楼花原始购买价),例如某楼花原始购买价20万,卖家已付首付20%即4万,现在打算以25万价格售出, 买家需要付=4万+(25万-20万)= 9万 作为转让方的实际收益是楼花转让价-实际购买价-转让费用-双方经纪佣金,以上面的例子,买入20万,转让25万,假设杂费为3000元,经纪佣金5%(25万X5 %=12,500)实际收益为250,000-200,000-3000-12,500=34,500 转让手续: 楼花的转让手续比较复杂,牵涉的内容也很多,建议大家在转让楼花的时候,多听取专业地产经纪的意见,仔细研究并慎重签署合同,以免疏忽造成不必要的损失。 转让是可能需要的文件 1) 开发商很可能要求楼花受让方(Assignee)提供贷款证明。 2) 准备所有和原购买合同相关的文件(转让方(Assignor)) 3)受让方(Assignee) 委托买方地产经纪起草楼花转让文件,并请律师审查合同条款。 4)双方签署转让合同。 5)在Condo登记以后,发展商把产权转至Assignee名下的时候,Assignee需要把购买condo楼花的余款付给发展商,同时把在转让合同中规定的,欠Assignor的钱付给Assignor,整个过程才算结束。 注:如果楼花受让方(Assignee)最终没有履行合同,转让方(Assignor)仍然有法律责任履行原合同。 楼花转让的本质不是买楼,而是原合同和已付押金的转让。转让后,Assignee(受让方)承担转让时间点之后的义务,接过Assignor(转让方)之前付的Deposit。所以从价格上,Assignee在现金上需要有以下的准备: A 楼花转让时需要付的现金: 对方已付Deposit(一般是楼价的15%-20%,非PR会达到30%-35%)+ 差价(现在卖的价格 - 原始价格) B 之后会交的钱: 后续还需要付的Deposit(可能是0,也可能是5%-10%,具体看时间点和合同要求)+ Occupancy Fee(地税管理费利息这个其实算是住房的正常开销)+ 土地转让税(原始价格计算)+ Closing Cost (各种杂税费:一般是有封顶的3000-20000不等,具体看合同)。 在转让过程在Assignor需要付的费用有 A) 法律费及相关支出 B) 发展商收取的转让费 C) 地产经纪的中介费 楼花受让方(Assignee)需要承担和需要付的费用有: 1) 在入住时需要付的费用有: A) 押金 B) 预估的地税 C) 预估的condo管理费用 D) 利息 2) 在最终closing的时候,Assignee需要支付发展商的费用有: A)2年之内的地税 B)电、水、煤气表的安装费和接入费(每个表约$500-$700) C)发展费/土地征用费用 D)Tarion新屋保障($600-$1,900) E)发展商的贷款清算费用 F)发展商处理转让方(Assignor)押金支票的费用(约$250) G)2个月的Condo准备金 F)购买合同规定的其他费用 3)Assigne的其他费用 A)法律相关费用。 B)土地转让费。 C)税费。 D) 市政府的土地征用费用 喵七今天的问题就回答到这里,谢谢提问!祝好!
在多伦多买房时怎样和卖方出价和议价?
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王笑康多伦多房地产经纪人
Hi Carrie, 怎样和卖方出价和议价?应该在不同的时间和地点,甚至每一个个案也都是不同的。 在多伦多卖期房(楼花)时,买家没有议价权,开发商的定价是没有商量的余地。由于大部分的发展商都会谨慎地试探性的释放出部分信息,进行小范围内的售卖,看市场反应进行价格调整。并且采用饥饿营销法,一般会分批次一点一点的在市场上放盘,造成市场房源短缺,形成抢购的局面。用过去多伦多的经验,越早购买价格越便宜,也就是说越早买价格越心仪。但是这也不是绝对的,今年年初就有媒体报导,一年前买的期房比现在买一样的期房还要贵8万加元。尽管是个案,但也是有的。 不同的市场条件议价的方式也不同。一般规律是:  在卖家市场条件时,你议价和砍价的空间几乎没有。 在买家市场条件时,你会有很大的议价和砍价空间。 在供求平衡的市场条件下,会有一定的议价范围。 但这也不是绝对的。主要看卖家,卖家如果不是出于经济等原因急于出手。卖家还有坚实的资金做后盾,这时只要达不到卖家的心理价位,不管市场是什么条件,他都不会卖。这也没有什么规律可循。就如现在多伦多市场上有许多房子在市场上已经一年或着更长,卖家也不愿意降价一样。 用最好的价格拿到心仪的房产,从长期看也是相对的,当下你觉得是最好的价格,假设将来市场变了,房子降价了。你会觉得当初的价格不好,赔了。但无人能预测将来的市场会是什么样。 由于人类到目前为止还没有能力预测未来,所以只有以当下最好的价格拿到心仪的房产是我们能够做到的。 如何做到呢? 1)买家一定要自己了解市场状况, 尽量了解各住宅区的情形和市场价格。有些人在海外买房,就是因为不了解情况,买下房子后感到不是那么十分满意,与自己原来想象中的有差距。买家的参与程度越高,买房后的成就感和满意度就越高。 讨价还价要审时度势,具体来说,就要考量市场是买方市场还是卖方市场,买的是什么类型的房屋,是否可能面临抢offer的局面吗? 2)请一位地产经纪。 地产经纪都是经过正规培训及考核的,一个优秀的经纪不仅了解买卖中的基本法律法规,土地的管理制度,房屋转让继承等各种手续,熟知行业操作规范这些大项,更是熟知当地的房地产市场,好的房产经纪能在买房谈判中会给买家省下不小的开销。 3)了解房源细节信息 从看房开始,买家就不妨多看、多听、多了解。房屋目前是空屋还是屋主仍然居住?已经挂牌多久?是否收到过offer?屋内有哪些缺点优点?屋主是否急售,原因是什么?对交房日有无特殊要求? 细节决定成败,讨价还价的过程也是如此。尽管卖方经纪为了保护卖方利益,有些信息不会透露给买方,但是交流的过程中一些无关紧要的信息往往也能为买方所用。当然对于这些信息,买方和自己的经纪也要辨别真伪。有时卖方经纪会声称急售,有议价空间,然而在真正开始讨价还价时却寸步不让,这就不是卖方真的急售,只是经纪吸引买方下offer的一种手段。除了和卖方经纪的交流,如果有机会和屋主或邻居聊天,往往也大有收获。 4)定价。一般的地产经纪会根据你要买房的社区,就区域内相同房型的房子在近3-6个月的售卖情况,并找出一个与你要买的房子条件相近的为参照,在这个基础上,真对你要买的房子进行对比,在时间上和其他条件进行价格调节,得出这个房子的市场价。所谓时间上的调节,就是假设现在的市场房价是增长,如果参照房子是一个月前卖出去的,那么就一个在参照房价上加上一个月增长的价值。反之亦然。其他条件如,参照房子有4个卫生间,你要买的房子即所谓目标房子若是一个或的一个卫生间,按照一个卫生间的价值进行增减。这样最终得出目标房子的市场价。 要在市场价的基础上进行一定合理范围内进行的讨价还价,因此你自己对目标房子的定价是议价的基础,因此需要慎重决定。有些人习惯在第一次报价时猛砍一刀,以为这样可以试探对方底价。如果面对的是标价虚高的房产,这样做确实也许有利于降低卖家的心理预期,尤其是卖家长期没有接到offer的情况下。但是如果是标价为市场价的房产,这样做容易引起卖家反感,甚至不回价,反而不利于后期的议价。应该清楚的认识到卖家在上市之前,和你一样也是对市场进行了详实的调查研究的。不管卖家要价多少,卖家知道他的房子值多少钱。 另外在下offer之前不易表现出对房产有强烈的喜欢,最好的表现是有兴趣,但也要指出对房产的不满意之处。整个议价的过程中,不要轻易透露自己的底价,注意保持自己在议价过程中的主导价位和心里优势,给讨价还价留出空间。如:在证明自己有购房实力和诚意的同时,声明也在看其他房屋,也有好点房源考虑下offer。 其实,每个地产经纪都会有自己的一套帮客人讨价还价的方法并且会不断的总结经验,不断地完善。议价的成功与否要看买卖双方的个性,对市场的了解,买方客人的配合程度,卖家和买家的心里因素,还有就是要看运气。一个非常有议价能力的买家经纪在遇到一个卖不出他心理价位就是不卖的卖家。一切经验,理论和经验都是白搭。 好谢谢提问
华人在加购置楼花一般都是采用哪些投资方式呢?
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王笑康多伦多房地产经纪人
Hi Oscar X ,楼花,其实就是国内的“期房”。所以买楼花或多或少都有投资的成分。 在多伦多,楼花分为两大类: – Condominium 楼花(公寓) – Freehold 楼花(房子) – Condo楼花签约之后要4到5年交房! – Freehold楼花签约之后需要1.5年到2.5年交房! 楼花特点 1. 相对于购买现房而言,楼花“杠杆能力”巨!大! 2. Condo楼花项目多半建在交通便利、繁华的位置,能够解决买家“花小成本,住白金区”的问题 3. Condo楼花可以在心理层面满足有“新房情节”的朋友 4. 可以延后支付15%海外买家税 购买楼花的付款形式大致如下: – 对于加拿大居民来说,在交房前一般只需分期付20%费用 – 对于海外买家来说,通常要在交房前要付30% 的款项。但是,和购买现房不同,这个30%的钱不需要一次付清,通常是: – 签字买楼花时付5% – 180天内再付10% – 270天的时候付10% – 540天之后5% …… 一般来讲,购买楼花的时候都是以这种形式付款。但落实到每一家开发商,Condo楼花付款方式可能不同。 在我们分期付了这20%或者30%的款项之后,在交房前不用交款,首付尾款、月供、地税,和其他款项,等到交房的时候才需要支付。 因为是买楼花,交割后自住的人,等同于用昨天的价格买了今天的房子;另外,“炒楼花”,即,不交割的买家,利用房价不断上涨以及首付款杠杆原理,以小搏大,货真价实地赚到了丰厚现金收入。所以把楼花是归类为房地产的投资产品,买楼花的人不管他是自住还是已出租为目的,也不管他有意还是无意都含有很大成分的投资意图。 关于买楼花友人总结了“三个字”,即:挑!早!问! 如果满足了这三个字,也就找到了值得投资的楼花了。 第一个字:挑 看一处楼花是不是值得购买或者投资。 “挑”非常重要。   挑什么呢?   1)挑好的发展商,挑大的实力雄厚的历史比较长的加拿大或美国开发商。因为在多伦多公寓楼花项目中,可能是因为: 1. Zoning 受限制,建房许可证批不下来 2. 开发商资金方面出了问题 3. 政府政策的改变 4. 开发商贪婪,故意毁约。 有3%-5%的烂尾率。尽管烂尾后,会退回你全部的预付款,但你损失了利息和时间。在现实社会里,时间是无价之宝。做任何生意靠谱的生意伙伴比货品和价格还要重要。不靠谱的对手k生意伙伴可能使你不但生意没有做成,还使你血本无归。所以选择一个靠谱的开发商是你投资最重要的考量。   2)挑好的位置,交通要便利,地铁沿线最好,容易上高速,未来社区要有发展潜力。   最好去实地考察过,比如旁边会不会再建高楼,附近居民社区情况如何等。   3)要挑户型,朝向,楼层。   挑选户型最好不要在电梯旁边的和垃圾通道旁,尽量选方方正正的户型,不要有尖角或者有大弧型的户型好不规则形状的户型,这样的户型难于布置设家具,实用面积要比标示面积小很多。   如密市有名的梦露楼,外面看特别漂亮,但是里面的间隔不实用,管理费也高,楼价也比周围的涨得要慢。   楼层的选择,从银行评估的房价的角度来看,低楼层的房价不够理想,因为楼层太低影响市场流动性。就是说买的人少,到时候你想卖的时候不易出手。应该考虑大楼的中间的楼层。   第二个字:早 能不能买到,能不能买到价格合适的和朝向满意的单元。早字很重要。 早干什么?早了解楼盘情况,早填购买意向表( worksheet)。   跟买现楼不一样,发展商不会那么早就透露户型或者价格表,因为发展商的心里也很矛盾的:既想卖个高的价格,但是又有点担心价格高而滞销,影响项目进度与银行贷款。   尽管每个发展商的销售方式不一样,但大部分的发展商都会谨慎地试探性的释放出部分信息,进行小范围内的售卖,然后再看看市场反应进行调整。   所以越早填认购意向表,那么你拿到的价格有可能就越好。能拿到满意楼层和朝向单元的可能性越大。如去年的Mcity,偷偷的试水,看市场火爆,就一点一点的加价,等最后一天公开发售的时候,已所剩无几。饥饿营销法造成市场上疯抢。   建议一定要提早填认购意向表,等填了拿到单元,看了户型,可以再决定签不签合同。签了合同,还有十天的冷静期呢。但如果没有进入到这个认购圈里面,那就没有机会了。   第三个字:问 问什么?通常是楼盘什么时候交付?每月管理费多少?付款的安排是怎么样? HST, 海外买家能不能做POA?有两个重要问题一定要问。   1)Closing Cost大概多少? 一般Closing Cost的费用可能会占到房价的2~4%,要弄清楚背后潜在有可能的这些收费项目,会不会封顶?没有封顶,那最后的费用有可能会增加不少。那要不要再考虑一下呢?   2)很多楼花购买者买楼花就是为了在交付之前楼价上涨而转让的 (assignment sale)。所以购买前一定要问清楚的,能不能转让,如果转让的话有什么条件?可以免费吗?还是要交钱?在什么时候可以转?如果不允许免费转让,那要不要再考虑一下呢? 好,Oscar x,今天你的问题就回答到这里,希望能使你满意,欢迎继续提问。祝好!
在多伦多用作投资型房产可以有哪些方式?
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王笑康多伦多房地产经纪人
Hi 靳查理,关于在多伦多购置房产的预算,因为不知您要购买哪一类型的房产和喜欢的位置在哪里。所以心里非常忐忑难以给出具体答案。又因为现在正好是月末多伦多地产局的9月市场统计报告大概的10月4日才能公布。我就把8月份的统计数据给您,您按数据中的各个户型的平均值,估计一下购房预算好吗? 独立屋: 独立屋的价格在多伦多市平均价仍然高于100万加元,为1,244,275加元。在905地区*价格平均价达907,7​​80加元。 注*905地区是指大多伦多地区除了多伦多市以外的市区。一下同。 半独立: 半独立多伦多市平均价为891,208加元,在905地区上涨5%,平均价为667,979加元。 联排: 多伦多市平均价格为683,160加元,905地区的平均价格价格610,088加元, 公寓: 多伦多市平均价585,355加元,905地区平均价470,748加元。 投资回报率是指投资所产生的收益与投入本金的比例。投资回报率,是指投资人的投资总收益,减掉投资费用后所剩余的投资利润,占投资总成本的百分比。通常投资回报率以年为单位计算。即(一年投资收入-一年投资费用)/投资总成本x100%。 在多伦多就整个租房市场而言,公寓的出租情况最好,独立屋则因区域的不同而有所差别。对于投资者而言,租金的高低与投资回报率有直接的关系。租金越高的地区,投资回报率就越高。下面以公寓和独立屋两种户型为例,来分析投资回报率。 1)公寓 假设多伦多的一处1+1公寓,售价41万,市场租金2600月,每月管理费300,每月地税280元,若买这样一个单元作为投资房,投资收益会是多少呢? 如果用现金一次付清,买断这个单元,年收入是2600x12=31,200,每年的支出为(300+280)x12=6960,第一年的收入为(31,200-6960)/410,000=5.91%, 如果贷款投资多伦多公寓,若是首付20%。即,8.2万,房产交割费用8000元,所以投资总成本9万元;假设5年固定利率3.49%,25年还款期,贷款金额328,000,月供1640,其中利息947元,本金689元,第一年总支出:贷款本息合计19,680,地税3360,管理费3600,支出总额26,640第一年总收入31,200,正现金流4,560,由于是正现金流,因此,可以理解为,房东所支付的贷款利息,地税和大楼管理费等全部费用都是租客负担的,投资人9万元投资的当年收益为,房产权益增加,即,贷款本金部分689X12=8,628元,加上现金收入4,560,总收益为13,188,总投资9万元的情况下,第一年收益率:13,188/90,000=14.65%,第二年以后,假设租金、管理费、地税不涨,总支出还是26,640,总收入也不变,由于月供不变但本金部分权重加大,所以第二年以后的收益率还会逐年增加。 2)独立屋 租金是$3000元每月。水电煤气由租客自付。在合同中,还标明,夏天除草,收拾花园,冬天铲雪,撒盐等工作,均为租客责任。房东所承担的费用是:房屋按揭,地税,房屋保险,结构及设备的维修等。 假设房价100万贷款,25%的首付款,3.49%的三年固定利率,25年偿付。款按揭是每月$3,990元。为负担现金流990元,地税每月$207元,保险每月$40元。费用总计$-1,239元/月。年度为$-14,868元。 再看看这座出租物业的第二项收益:按揭贷款的本金回付部分。在客户所付的每月$3.990元的按揭贷款中,有一部分是银行所收利息,另一部分是本金。随着时间的推移,利息部分会越来越少,本金部分会不断增加。所以,你持有出租物业的时间越长,本金增长就越多越快。拿这栋房子为例,第一年本金回付为$1,680x12=20,160元, 如果不计算出租物业的第三项收益: 房产增值部分,只看前两项收益(负的现金收益和本金回付),客户第一年可获$20,160-20,160=5,292元 再看我的客户为得到这栋出租物业所付出的资本投资金额:30%的首付款:20万. 土地转让税:$16,475元。律师费,房产登记,及产权保险等费用:$2,400。资本投资共计:$218,875元。 用年利润除以投资资本总值,就得到年投资回报率。即第一年:$5,292/$218,875=2.41% 房屋升值的回报率比一般人想的要大,做个简单计算就明白了。假设一套100万的房子,如果35%的首付,那就是说一个人以35万的代价拥有了一套当下价值100万的房子。以多伦多过去几年两年的趋势,平均能升值20%,那一年以后的房屋价值就是120万,付出35万一年盈利20万,投资回报率是20/35=57%。如果按几年预期的平均房价增值5%。那么就你盈利5万,投资回报率5/35=14.28% 靳查理,这两个例子仅仅市介绍计算投资回报率的方法。您也可以按照这个方法用上面给出的各个户型的平均价,来估算投资回报率。谢谢!祝好!
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