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擅长回答
多伦多市中心各公寓楼的租售比是多少
多伦多热门新楼花值得投资吗
如何在多伦多找到满意的自住房
足迹
嘉德置业首席房产经纪人
美国波士顿大学金融学士
2012年大学就读期间就已入行做地产经纪人
我做房产经纪人可以追溯到2012年,那时我还是学生就在波士顿入行了。2015年,我加入了多伦多嘉德置业,任首席地产经纪人。   我定义自己是新楼花买卖和楼花转让的专家,基本上每个月都会帮客户完成相关交易,投资周期都比较短但盈利可观。现在,“投资”已经扎根于我的思维,即使您寻找的是自住房,我也会带着投资的眼光帮您选房。   我非常熟悉多伦多市中心的公寓,每个月都会带客户实地看至少100套房子,对行情很了解,有第一手的信息——每个楼的优缺点、涨幅和跌幅、租售比、买房周期、租房周期等我都了如指掌。面对您的相关疑问,我将利用自己掌握的信息尽力为您解答。
他的经验
多伦多Scarborough区的公寓有哪些值得投资的?
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韦震多伦多房地产经纪人
士嘉堡投资热点:多大士嘉堡校区UTSC TORONTO的东北区Highland Creek,UTSC背靠Morningside Park,附近环绕几个公园,有Rouge Park,Colonel Danforth Park and Highland Creek Park,南面就是安大略湖湖岸线,风景非常优美。在Rouge Park里,还有著名的多伦多动物园。该社区除了有多伦多大学的校区之外,还有百年学院(Centennial College)的校区,因此,这里洋溢着浓郁的教育学术氛围,宛如一个大学城。目前多伦多大学士嘉堡分校(UTSC)全职学生现有2万多人,其中国际学生5千多人,百年学院(Centennial College)也有几千名学生。 多伦多大学士嘉堡分校(UTSC)的特点: 1.士嘉堡校区有规模很大的带薪实习项目,有超过50个不同的带薪实习专业,给学生提供更多的实践机会; 学生的课程重点就在今天雇主的需求上,学生拥有较好的工作前景。 2.士嘉堡校区经济学与罗特曼商学院以及多伦多大学人力资源学院有着紧密的联系,也就意味着经济学课程更侧重于现实的商业而非仅停留在理论。 3.较新的校园,建筑紧密相连,学习环境比较安静 4. 课堂规模相对较小,教授有预留更多的时间为学生解决学习上的难题。 5. 更多助教,科研助理的在校工作机会。 特别是多伦多大学士嘉堡校区开设留学“绿色通道”以来,UTSC的留学生大量增加,学生宿舍非常稀缺,大部分的国际学生需要自己寻找租房。特别是在开学前,时常出现一房难租的现象。所以,在Highland Creek社区的国际留学生,包括居住比较远的本地学生,都有在该社区寻找租房的需求,更有大量的教职员工和学生家长在此区域投资置业。该社区的房子除了环境好外,附近还有很好的体育设施,几年前多伦多为泛美运动会(Pan Am Games)投资的最大水上体育中心场馆,就是建设在UTSC的旁边。该水上体育中心现为大学生及市民使用,Highland Creek社区的居民能近距离享受国际标准泳池。附近Pickering的核电站几年后将停止运行,还将建设机场,到时这里的住房需求量肯定呈直线式的上升 综上所述,整个世家堡比较值得投资的地方就是Town Centre 和多大世家堡分校附近 如果单纯从投资的角度上看多伦多各个区域,Downtown还是最值得投资的,1⃣️首先随着北美自由贸易协定的谈判达成,排除了贸易战的风险,工作岗位会保持正常增长,2019失业率指标是5.5%,Downtown住房市场仍处于长期扩张性阶段,可能还会更有侵略性的扩张。2⃣️未来三年加拿大新移民指标是100万人,安省占40%,只增不减。预计20年内加拿大全国人口增长1000万。3⃣️多伦多是加拿大经济发展引擎,目前工作岗位55万左右,未来每5年将增加10万工作岗位,这些岗位集中在金融和科技领域。多伦多目前是北美第二大金融中心,第三大科技中心,安省的科技发展速度已经连续两年超过加州,是目前北美科技发展最快的地方。4⃣️多伦多的基础设施建设和公共交通系统是世界同等城市最差的,地铁共69个站集中在Downtown,高速也是耗时最长的,想在二十年内解决是不可能的,政府会继续增加Downtown容积率,鼓励多数人住在Downtown。 多伦多 (Toronto) 上一周成交的房屋,均价为 $909,568,成交量 605 套,平均成交天数为 19 天,目前在售房源 6502 套。 多伦多房价(9月30日) 均价 $91.0万 同比 8.4% 环比 3.1% 成交价/挂牌价 101.4% 最高价 $568.8万 最低价 $21.5万 房价走势(均价) 均价 1 奥克维尔 (Oakville) 115.9万 2 金市 (King) 115.2万 3 卡利登 (Caledon) 106.5万 4 列治文山 (Richmond Hill) 97.8万 5 旺市 (Vaughan) 97.4万 6 多伦多 (Toronto) 91.0万 7 万锦 (Markham) 89.2万 8 斯图夫维尔 (Whitchurch-Stouffville) 86.4万 9 荷顿山 (Halton Hills) 83.8万 10 东贵林 (East Gwillimbury) 81.3万 11 奥罗拉 (Aurora) 77.1万 12 纽马克特 (Newmarket) 73.5万 13 密西沙加 (Mississauga) 70.6万 14 布兰普顿 (Brampton) 70.1万 15 米尔顿 (Milton) 69.8万 16 阿克斯布里奇 (Uxbridge) 68.8万 17 皮克林 (Pickering) 67.0万 18 伯灵顿 (Burlington) 65.7万 19 惠特比 (Whitby) 63.8万 20 亚积士 (Ajax) 60.6万 21 克拉灵顿 (Clarington) 56.5万 22 布洛克 (Brock) 55.0万 23 斯丘戈格 (Scugog) 53.2万 24 佐治拿 (Georgina) 50.3万 25 奥沙瓦 (Oshawa) 49.0万
在多伦多投资度假屋,启动资金准备与现金流情况?
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韦震多伦多房地产经纪人
您好 安省度假屋市场炽热,与第二代婴儿潮人士逐渐步入退休年龄有关,他们希望从城市拥挤生活回归远离烦嚣的休闲,加上现时大多伦多地区楼价飙升,这些欲过休闲退休生活的人士,将房屋出售再投资转向度假屋。另一原因是有部分来自美国及海外其他地区买家,有感于加元兑换率低,将度假房屋视为休闲与投资的混合体,令省内享有湖泊美景的度假屋有价有市。 蜜月湖(Muskoka)、奥罗里亚(Orillia)至Haliburton地区都是热门的安省度假屋选择 度假房屋环境优美吸引游客,被买家视为休闲与投资的好选择。临湖而居已成为一种生活方式,无论是度假还是定居于此,如镜的湖水和优美的风景,总能让生活变得与众不同。在安省众多休闲度假区当中,以蜜月湖最受度假屋买家欢迎,尤其蜜月湖等面向湖泊地区,是度假屋长旺地。争相出价及热卖的度假屋,大部分属现时市值由100万元至200万元不等的物业,主要环绕着Lake Joseph、Lake Rosseau及Lake Muskoka,据悉,这些地区的度假屋,放盘量并不多 启动资金大概20-35%,根据个人收入贷款情况而定。 冬天有滑雪胜地在附近,夏天有湖在附近,秋天有红色枫林,很容易出租。租金在200-1000加币不等,根据房子的位置,档次,面积,大小而定。旅游旺季4-11月之间都是很好租的。 当然,买度假屋也有很多讲究, 众所周知,在城镇中购置物业时,你可能不会问水龙头流出的水是否可以饮用。你也不会有兴趣知道,水管究竟是否与污水管接通。但在购买度假屋时,水可饮用程度、化粪池系统,以及如果湖泊水位改变可能发生什么情况?等等,这都是需要了解的事项。 投资加拿大度假屋时必须了解如下六件事 1验屋。度假屋通常只会是偶尔居住,所以可能没有得到妥善保养。因此每宗买卖,都应当以满意的专业验屋结果作为条件。假如度假屋拥有烧木柴的火炉或壁炉,则必须获得木材能源技术转换专家(Wood Energy Technical Transfer specialist)的证书,以确认系统安装和运转正常。想对此了解更多详情, 2、水是否可以饮用?当说到水的问题,有两方面需要注意——数量和质量。建议可向卖家了解和要求以下事项:当地卫生部门颁发的可饮用食水证书,以确保食水安全,可以直接饮用;确定水井、水泵及相关设备在卖家居住期间运转正常;确定有充足水流量供给一般家庭使用;提供钻井证明书(如有);水井的位置。可能有必要进行一次独立的水井检查。即使没有问题,通过检查你可以明白,一旦水井出现问题,维修的成本有多大。 3、化粪池系统如何?要了解化粪池系统状况比较困难,因为验屋期间通常很难获知该系统还可以维持多久。其重建成本可能高达2万元,尤其当该地区有严格的环保法规的情况下。需要注意下面几点:系统安装时已经获取一切必要的许可证;该系统得到充分保养并运作正常;卖方将提供任何检验或核准报告的副本;卖方同意在成交前自资把化粪池堆积物泵走;没有遗留环境部或当地市政府要求的整改维修工程。买家应为该系统安排独立的检查。 4、道路(road allowance)如何?即使该度假屋位处水边,也不代表业主能够拥有湖岸土地。临湖的66呎土地通常由当地市政府所有,被称为岸边道路宽限(或道路保留地)。虽然业主可以进入该水域,但无权阻止其他人使用。也不可以在该块66呎宽的土地上兴建任何建筑物。很多度假屋主人事后才发现,他们整座或部分度假屋是兴建在非自己拥有的土地上。或许可向市政府或省政府购买该块土地,这视具体情况而定。 5、电力公司(Hydro)地役权如何? 请检查物业上是否有任何电线杆或电线。很可能电力公司拥有在该土地上的通行权或附属建筑物,这便影响到该度假屋能够建在哪里,是否在所有权上注册。 6、度假屋道路接驳。假如度假屋无法在所有季节都与城市道路联通,那么你必须要了解如何从城市道路抵达物业。如果有通路涉及到邻居的私有产权,你必须了解协议的条款,以确保道路能够全年通行,并且明确保养道路的责任谁属。假如通道没有注册业权,情况就可能比较复杂,业主们有可能会为所有权发生争执。此外,应检查当地的土地用途规划(zoning)附例,以确保物业没有被划入“季节性”使用的地段。若物业是季节性使用,市政当局可能不会提供道路维修、除雪、收集垃圾或冬季期间的紧急服务。在购买度假屋前做充分准备,你便能够避免成交后发生不如意事。
在多伦多购房款占所有资金的比例多少是合理的?
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韦震多伦多房地产经纪人
买房要付出的房款一般分两部分:一是首期款,在买房时立即支付; 二是房屋贷款,可在长达25年或35年里分期偿还。 首期款存到多少才可以买房呢? 一般情况下,本地人收入高的首期款付5%就可以申请贷款买房了,但如首期款低于25%,需要要购买贷款保险,此保险受益人是银行。保险费通常是几千元,一次性支付,通常放在房屋贷款总额中分期偿还。 理论上要尽可能多付首期,首期款付得越多,贷款越少,贷款利息支出越少,而且首期超过25%,不必买贷款保险。 但实际上,要综合考虑贷款保险,利息支出和房屋价格上涨各种因素。 海外买家一般首付比例在35-50%,甚至是100%,如果海外收入达不到银行贷款要求 如果您有170万加币,还是要看您想买什么样的房子。 那么哪些钱可用作买房首期款呢? 买房首期款应该是你自己的钱,主要包括:银行存款,RRSP帐户的存款,现有房产的价值,可以变现的股票债券等等。另外,放在银行保险箱中的钱最后需要取出存入银行帐户。 从家人和朋友处借来的钱银行不认可,如果该笔款项是赠予的,须出具 Gift letter,说明这笔钱已经完全属于你。 如果已经有了买房的打算,要充分利用联邦和安省政府鼓励买房置业的各种优惠政策。 安省政府的OHOSP计划特别适合低收入家庭如新移民,如连续5年参加此计划, 不仅可获最高达5千元退税奖励,而且可积累2万元以上的OHOSP存款用作买房首期款。魁北克省(Quebec)以前也有类似的计划-RHOSP,但是已于多年前取消了。 对于收入较好有RRSP帐户存款的家庭,可以利用联邦政府的HBP 计划,从RRSP帐户中借出钱来作首期房款,一个家庭可提取高达4万元的RRSP作买房首期款,分15年还清,不必交税不付利息。 为了减少贷款利息等费用,买房尽可能多付首期款,但应留一部分现金用于其它买房费用如土地转让费,律师费,搬家费及家具和电器的花费等,以及其它生活费用和不时之需。 房屋贷款开放式还是封闭式?允许增加供款额的比例是多少等等,可以咨询你的贷款经纪或者财务顾问,通过准确计算,提供多种方案,作出明智选择。 附上最近多伦多各区域房价作为参考,谢谢 多伦多 (Toronto) 上一周成交的房屋,均价为 $909,568,成交量 605 套,平均成交天数为 19 天,目前在售房源 6502 套。 查看该城市房源 多伦多 所有社区 周 所有房型 多伦多房价(9月30日) 均价 $91.0万 同比 8.4% 环比 3.1% 成交价 101.4% 房价排名(社区) 均价 •1Bridle Path-Sunnybrook-York Mills
$3,370,000 •2Forest Hill South
$2,561,180 •3Annex
$2,523,600 •4Bedford Park-Nortown
$2,247,716 •5Lawrence Park South
$2,210,756 •6Rosedale-Moore Park
$2,082,800 •7Mount Pleasant East
$1,850,000 •8Lawrence Park North
$1,796,444 •9High Park North
$1,713,666 •10Playter Estates-Danforth
$1,651,980 Heights 
1 •2New Toronto 
2 •3University 
4 •4Cliffcrest 
4 •5Palmerston-Little Italy 
4 •6Humberlea-Pelmo Park W4 
5 •7North Riverdale 
5 •8Humewood-Cedarvale 
5 •9Danforth 
5 •10Runnymede-Bloor West Village 
6 市 均价 1 奥克维尔 (Oakville) 115.9万 2 金市 (King) 115.2万 3 卡利登 (Caledon) 106.5万 4 列治文山 (Richmond Hill) 97.8万 5 旺市 (Vaughan) 97.4万 6 多伦多 (Toronto) 91.0万 7 万锦 (Markham) 89.2万 8 斯图夫维尔 (Whitchurch-Stouffville) 86.4万 9 荷顿山 (Halton Hills) 83.8万 10 东贵林 (East Gwillimbury) 81.3万 11 奥罗拉 (Aurora) 77.1万 12 纽马克特 (Newmarket) 73.5万 13 密西沙加 (Mississauga) 70.6万 14 布兰普顿 (Brampton) 70.1万 15 米尔顿 (Milton) 69.8万 16 阿克斯布里奇 (Uxbridge) 68.8万 17 皮克林 (Pickering) 67.0万 18 伯灵顿 (Burlington) 65.7万 19 惠特比 (Whitby) 63.8万 20 亚积士 (Ajax) 60.6万 21 克拉灵顿 (Clarington) 56.5万 22 布洛克 (Brock) 55.0万 23 斯丘戈格 (Scugog) 53.2万 24 佐治拿 (Georgina) 50.3万 25 奥沙瓦 (Oshawa) 49.0万 多伦多
多伦多旧屋翻建需要申请?
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韦震多伦多房地产经纪人
多伦多买翻建流程可大致分为:申请建筑许可、房屋图纸设计、选择承建商、施工、成本计算、政府检查。 1、申请建筑许可(Building Permit) 安省和市政府在城市规划和建设方面都有完善的法律法规和相应的管理部门。如省政府有法律明确各类土地的用途。市政府有相应的Planning Department和Building Department等管理部门,依据“Master Planning Act”,“Zoning by Laws”,“Ontario Building Code”等法规进行管理。 推倒重建是要申请的,翻建也需符合规定,因此需要到Building Department取得Building Permit建筑许可证。在加拿大,Zoning By Laws已经明确规定出每个地块的Density(容积率)、Set back(退红线距离)、Height(高度),因此对于翻建来说,这些信息很重要。 整个程序的第一步是填好一份申请表,并把有关文件及所需费用连同申请表一并递交当局。 业主申请拿到政府建筑许可大约需要3个月的时间。申请许可时,申请人要把供暖图和排水管线图等文件以及写有业主、设计方和项目信息的表格,连同房屋图纸一起递交给政府进行审批。 2、设计阶段 设计阶段在房屋翻建中是非常非常重要的阶段。选择好的设计师非常重要。很多国人翻建的房子,一看设计图就是从其他房子的设计图纸抄来的,设计方面平庸粗糙,结构方面因为要迎合不符合自身条件的设计而导致诸多的不合理,施工方面更不用说,无论从选材还是施工水平,只能说差强人意。 好的建筑师,会根据地形、地况以及建筑面积要求,融合设计思想以及实用性的需要,综合考虑房子的外形、大小和格局。 根据Toronto’s Building Code Act相关政策规定,翻建后的新房只要有70%以上的部分被重建,那么这个新房从法律上来讲就会视为全新,屋主可以享受多伦多房屋保修机构规定的标准“2-5-10”年新房保险,即2年内的人工和建材保险; 5年的建筑外墙问题,包括渗水问题保险; 还有10年的房屋结构保险。 从经济角度来讲,翻建可以充分利用旧房屋优质的地基或其它部分来节省造价。同样是一座完善配备最新科技设备的现代住宅,翻新改建所需要的钱可能只是推倒重建所需要的一半而已。 除了政策和经济方面,翻新改建房屋还可以兼具环保公益的功能。将翻建房屋中的可回收部分,比如门窗和橱柜等可以拆下来捐助给位于怡陶碧谷的Furniture Bank’s facility等公益组织,也是非常不错的选择。 无论是翻建还是加建,对于屋主来说是一个大工程,因此在工程开始之前,一定要向当地政府申请建筑许可(Building Permit),没有许可证的改建、加建都是违法的,会影响到以后房屋的价值,甚至会被要求拆除。 在加拿大翻修房子时,到底需哪些部分需要建筑许可?这要看具体城市的要求。然而,虽然各个城市的规定在细节上会有不同,但是基本内容是大致相同的。 下面我就一起来看一下哪些工程是需要申请建筑许可的,哪些工程又可以豁免 什么工程需要许可? 一、改变建筑物的用途 这个很好理解,每份土地契约上都注明该地段的土地用途,如果你想买一片农地造商业建筑,那你就需要申请建筑许可证了。 二、 安装、改装或拆除承重墙 特别是厚度超过24厘米以上的砖墙,一般都属于承重墙,不能轻易拆除和改造。如果拆除或改造了承重墙,就会破坏现有的建筑结构,降低安全系数,重新安装门也比较困难,因此需要申请建筑许可。 三、安装新的门窗或改变门窗位置的尺寸 房屋结构会因为安装了新的门或者窗口而改变,因此要申请建筑许可,并且改变门或者窗户的位置以及尺寸大小,比如小窗改成大面积的落地窗,小门改成大门都需要申请建筑许可。 四、建造车库、阳台或庭院平台 车库的改建,阳台由敞开式改成封闭式,扩建较高的庭院平台等等改建都需要建筑许可。五、挖掘地下室或构建房屋地基 由于可能涉及到安全隐患,因此必须申请报备。 六、安装或改造暖气、排水和空调系统 所有关于水管、电路、煤气改造的工程项目都必须申请报备。 七、安装任何形式的壁炉 同上。 八、拆除整栋建筑或建筑的一部分 除了房子本身,拆除独立的棚屋和车库也是需要许可的。 以下这些是不需要建筑许可的改造工程: 1.更换现有的相同尺寸的门窗 2.为独立屋安装壁板或其他外墙结构 3.庭院平台如果小于2尺且没有顶盖,则不需要许可 4.建造100平方尺一下的工具棚 5.更换或增加房屋的隔热层或石膏板 6.地下室防潮工序 7.粉刷及装饰 8.安装厨房和浴室的橱柜,前提是不涉及水暖系统 9.架设栅栏(若在泳池边则需要许可) 10.为屋顶重新铺瓦,前提是没有改变原本结构也不安装天沟
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