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中国居民如何在美国贷款
如何在洛杉矶地区锁定高回报区域
留学生如何选择居住区域
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现任万通贷款银行贷款经理
2010年本科毕业于UCLA
2006年开始在美国生活
凭借十多年的金融和房地产经验,我可以轻松驾驭购买或再融资房地产的复杂过程。我的服务可以帮助客户顺利并快速的完成人生中最重要购房融资。我致力于解决您的所有抵押贷款需求。我以专业的知识和丰富的经验,并针对各种融资方案, 为您提供个性化的指导和规划。想要做出更明智的贷款选择方案,请立即联系我 我在美国也生活了10多年,毕业也加州大学洛杉矶分校,商务经济学士学位。在洛杉矶的很多城市生活并工作过,对周边的环境及区域十分了解。 我拥有地产和贷款双证,可以帮你在房屋买卖及贷款方便给你一个量身定做的方案。欢迎您的咨询。
她的经验
在美国可以以公司身份贷款买房么?
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代莹洛杉矶贷款经理
你好、可以用公司名义来贷款买房的。 用公司名义还是个人名义买房好?  在美国投资房产,可以以个人名义,也可以用公司的名义。许多人在购买自住且金额不大的房子时,会选择以个人名义买房。原因是手续相对简单,手续费用较低,报税简单,以及卖房时可以享受每个人25万元的免税额。但以公司名义买房,也是有益处的。  如用公司来买房,可能需要报公司的税表,同时公司需要给股东开K1的税表。如果是个人,报税就会简单一些。 以公司名义买房的优点:  1. 可以规避风险,达到债务隔离的目的。因为公司只负有限责任,由房产引起的债务不会连带到公司的其他股东,也不会连累到其它个人财产。很适合除了房产以外,其余个人资产很多的人。  2. 可以保护个人隐私,不用将资讯公布在市政网站上。  3. 便于多人合伙,成立合伙人企业来购买房产。适合当房产规模较大,个人的资金不够,需要他人合伙投资时。比起用联合产权来购房,用公司名义购房在股份转让和股份继承等方面,更方便。  4. 比较适合专职做房地产投资的人。比较便于规避债务等。  以公司名义买房的缺点:  1. 以公司名义买房手续较为繁琐,费用较为昂贵。需要特意聘请律师成立有限责任公司,然后要请会计师申请美国报税号,做财务报表和年终报税等。   2. 以股份有限公司的名义投资可能会引起双重缴税。因为就公司本身来说,需要报税交费。而在此基础上,盈利的利润分红还需缴纳个人所得税。  3. 公司买房基本属于投资类型,因此不能享受个人的25万免税额。  4. 在卖房时,个人和公司所需缴纳的收益税税率相差较大,分别为最高20%和35%。  小提示:  1.使用公司名义买房时,如果是自住,那么类似于地税、贷款利息等费用不能用来抵税。但如果是投资,可以提供租金报税纪录等,用这些费用抵税。  2.如果是房子是用来投资的,通常来讲用公司的名义购买比较好,如此就不容易牵连到你的第一套房子,在税务上也有很多方便之处,比如开销可以划为expense,报税不会特别高。
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申请房贷的时候,有哪些费用是一定要花的呢?
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代莹洛杉矶贷款经理
你好,谢谢你的提问。 银行审批包括两个阶段: 个人偿还能力审核和产权审核。个人偿还能力审核阶段,当银行收到贷款人的申请后,银行将安排房产价值评估,并查看贷款人信用记录来评估其偿还能力。所有的流程由银行内部处理,但是产生的费用会一一列出, 包括银行审批费用、房屋评估费用、洪水区查询费用、信用报告查询费用和税收服务费用. 银行申请费:银行的申请费或者审批费用由各银行收取,价格会有差别, 一般$1300-1600左右。银行申请费用与贷款数额大小无关。 房屋评估费: 房屋的购买价格不能作为房屋的实际价值。银行在审批贷款时会请专业的机构评估房产价值。评估费用一般在$400~$600。房屋评估费用主要与房屋大小和房屋结构有关,与购买价格 信用报告查询费用:为了评估贷款人的偿还能力,银行会从三大信用报告机构(Equifax, Experian 和 TransUnion)查看贷款人的信用评分及历史。 三个机构提供的信用评分一般有区别,银行会采用中间值。查询信用报告的费用大概$60。 产权相关费用 当个人偿还能力审核完成且符合要求后,银行会通知贷款人选择Title公司审核房屋产权。如果房屋产权确认合法,银行将会要求贷款人购买房产证保险。 解析 该部分的价格在$2200左右。由于房产证保险和房屋保险都与房子价格有关,且由市场情况决定,区别可能会比较大。 房产产权搜索:主要查看房产证是否有效合法,是否有债务关联,是否适合转让(clean title)。 借方产权保险:为了规避房产证可能存在的问题, 银行会要求贷款人购买一年的房产证保险。在交易完成的一年内,如果房子的产权出现问题,房产证保险公司将向银行赔偿相关损失。房产证保险费用与贷款数额有关,对于$300,000 左右的贷款,房产证保险大概$1000 左右。 房屋保险:为了避免火灾等自然灾害带来的损失,银行一般要求贷款人购买房屋保险Hazard Insurance。在贷款批准前,贷款人必须提前购买一年的房屋保险。房屋保险类似于汽车保险,贷款人可以自行选择房屋保险公司。 房屋保险公司根据房屋的Dwelling value ( 房屋重建价值) 计算保额。各个房屋保险公司计算Dwelling value 的方法不一样,建议贷款人在购买之前多咨询。 房产过户费用 当银行审批完成,贷款人贷款获得批准,Title 公司将开始处理房产过户(settlement/closing)。 由于Title公司由买卖双方自行选择,因此可以使用不同的Title 公司,也可以使用同一家。 解析 房屋过户处理费:Title 公司协调银行、贷款经纪人、卖方、买方处理房产证转让相关的事宜,包括代缴房产交易税、过户记录存档和首付款支付等。 过户记录费用:Title 公司将过户记录交给政府 County 办公室保存, County 办公室收取记录费用。 房屋交易税:政府收取的房屋交易税,0.86% 左右。一般由卖家支付。新建房因建筑商而异。 *买家产权保险:卖方帮买方购买的产权保险( Buyer’s Title Insurance 也叫 Title insurance owner's policy),保证买主权益。当房屋产权出现问题时,该保险将赔偿买方的损失。费用按房价浮动。 表格里的费用是按30万房子估算,买家产权保险费用大约是$1000。 银行预收费用及其它 贷款人每月除了支付银行贷款本金和利息, 还需要支付一定数额的房产税和房屋保险。房屋过户交易时,银行将建立一个托管账户(Escrow Account),每月的房产税和房屋保险都会放到这个托管账户里。政府和房屋保险公司每年会直接将税收账单和保险帐单寄到银行,银行然后从这个账号中支付。为了确保托管账户中有足够的余额,过户交易时银行一般要求贷款人预支付两个月的房产税和房屋保险。有时可能需要预支付更多的费用,比如房子六月过户,七月征收房产税,这种情况下,预支付的房产税可能超过2个月。不管怎样,银行会详细计算每个月托管账户的余额,确保有足够的资金支付房产税和房屋保险。
跨州买新房搬家,会对当年贷款税务有什么影响?
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代莹洛杉矶贷款经理
你好,关于保税请咨询专业的会计师。下面就简单谈一下贷款: 买房的贷款收入的审核是看DTI(Debt-to-Income Ratio),也就是: 房贷+地税+保险+HOA+车贷+信用卡最低还款额≤ 50%税前月收入 (具体收入支出的计算比率会根据贷款项目的不同而改变) 这里的房贷,地税,保险是指贷款人名下的所有房产,所以你的第一套房产会对你第二套房产贷款有所影响。但要具体看你的房贷和租赁情况而定。 快速计算能贷多少款 贷款之前,很多人会问:我到底能贷多少款,有一个简单的算法,在提交银行审核之前可以自己先算一算能够贷多少,银行也是大致这么算的: 房贷+地税+保险+HOA+车贷+信用卡最低还款额≤50%税前月收入 举例来说,某申请人想买80万的房子,想看看能不能贷款60万,假设他能拿到的利率是4%,那麽每个月付款额是$2,864.49,地税银行一般以1.25%/年来算,那麽每个月就是$833.33。 假设房屋保险一个月是$100,HOA一个月是$300,车贷一个月是$300,几张信用卡最低还款额是$100,那麽所有的费用总额是$4,497.82/月。 又假设申请人的年收入是$120K,那么一个月就是$10K。 所以,这个百分比就是4497.82除以10000等於44.97%,小於50% ,所以这就是他大概需要的收入。大家可以按照这个方法简单算一算自己可以贷多少款。
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