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夏威夷度假房投资
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夏威夷生活
足迹
现任Keller Williams公司经纪人
2017年获得夏威夷大学MBA学位
2014年开始在美国生活
Aloha!我来自上海,曾在金融行业从业十年,并持有CFP国际注册理财师认证,具有丰富的金融背景和客户管理经验。移居美国夏威夷后,我进入夏威夷大学进一步深造,并获得了MBA工商管理硕士学位。目前是全美及夏威夷房产经纪协会会员,夏威夷持证房产经纪人,专精夏威夷Oahu岛各类住宅买卖服务,欢迎向我咨询有关夏威夷房产买卖投资及生活事宜。诚信、正直、专注!
她的经验
在夏威夷投资度假屋一般是怎么打理的呢?
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王荔夏威夷地产经纪人
Aloha!感谢您的提问。 在夏威夷投资度假屋,您需要在当地找一位持证的专业房地产经纪人来全权代表您的利益,她/他可以帮助您做市场分析,投资规划,选择房产,出价等跟进买卖整个流程。 如何筛选到一位靠谱的美国房产经纪人? 首先要确认经纪人是否持牌。如果一位经纪人连持牌证明都无法查到,那把他三振出局也是可以理解的了。美国对房地产经纪人员执照的核发有严格规定,房地产经纪人员每年必须接受再教育,执照每2年申请重新换发。因为各州关于房产的法规不同,所以经纪人专业技能具有区域性,一般只会专精一到两个区域,而且必须持有夏威夷本地牌照才能上岗。房产经纪人需挂靠在房地产经纪人公司名下,或是在独立的Broker下从事交易工作。除此之外,还必须加入全美经纪人协会,夏威夷房产经纪人协会并遵从他们的管理,多种上锁,安全保障。以上信息都可以在网上透明可查的,国内买房投资者通过查询此类信息就能排除不少“劣质”经纪人。 当然持牌仅代表经纪人会受到和法律法规的管辖,可是怎么判断他是否优秀呢?首先需要自己提前做好功课。让经纪人知道你是有备而来,他的心理上自然而然会重视你。就拿08年金融危机后,很多华人来美抄底扫房,缺少对行业以及市场的了解,基本上被经纪人牵着鼻子走。如果提前做好功课,掌握了当地房产市场的基本情况,经纪人也不敢随便敷衍你。 此外,可以通过以下细节大致判断经纪人的专业程度。第一印象就不干练的房产经纪人,你觉得他的专业水平能有多高?在选房的过程中,着装以及仪容仪表能够极大提升气场,为之后的谈判加分。同时,也是对购房者与买房者的尊重。专业度是考量经纪人的首要条件。可以从经纪人对其经营地区房屋销售情况的了解程度、对交易流程的熟悉程度、对合同税费阐述的清晰程度甚至对客户心理的把握程度等方面判断他的专业能力。 经纪人是独立开展业务,所以难免存在一些经纪人为了个人利益往往会对用户过度承诺,或者隐瞒关键信息加速签合同过程,导致交易不愉快。具体来说,在靠谱的地产平台选择经纪人,或者能获取亲朋好友的一手资讯,都能帮助买房者更便捷地找到有口碑的经纪人。 美国房产经纪人的服务范围主要包括: 1. 买方经纪人最大程度代表买方利益,依法对你负责。同样卖方经纪人代表的是其雇主卖方的利益。 2. 寻找适合的贷款来源,帮助谈判贷款,从而使你与贷款人能进行有效合作。 3. 买方经纪人将根据你的意向为你预筛选房产,为你提供大量优质房产信息,并帮助你全面了解市场利基(例如,了解房子的社区环境、这些社区的房屋销售情况、以及房屋价格差异)。 4. 通过标准报价表帮助你分析房子的价值,并通过谈判策略开展工作。 5. 买房经纪人会为买家建议检验人员和检验项目。除了一般的检查外,还会推荐检查下水道,并测试甲基污染物,油漆含铅检验、氡气检验等大多数买家没有想到的,保证居住者的健康。 6. 协助阅读HOA财务和所有权承诺等文件,确保你获得所有正确的文件,并根据本身的信息和经验提供更多建议。 7. 协助你与贷款公司以及卖方之间的沟通,完善所有相应事项。 8. 协助你完成最后Escrow的交房过程。 希望以上信息对您和其它关注夏威夷房地产的用户有所帮助。
夏威夷除了买房还有哪些值得投资的地产项目呢?
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王荔夏威夷地产经纪人
Aloha! 感谢您的提问。 如果不想通过购买房屋来投资房地产的话,可以通过购买房地产信托基金REITs的方式投资房地产业。 REITs的全称是Real Estate Investment Trusts,在中国被译为房地产投资信托基金。REITs 允许个人投资大规模并能产生收入的房地产。美国证券交易委员会把REIT 定义为一个公司,该类公司拥有,通常是经营可产生收入的房地产或相关资产,包括办公楼、商场、公寓、旅馆、旅游景点、自存储设施、仓库和房屋抵押贷款或一般贷款。不像其他房地产公司,REIT不开发房地产来销售,买地产开发的目的主要是为了经营并把它当成公司投资组合的一部分。 通过REITs,管理公司会去选择购买或者投资一些房地产项目。可供投资的房地产项目范围很广,可以是住宅房产(比如公寓),零售房产(比如购物大厦),商务办公楼,酒店,厂房和仓库,等等。 如果管理得当,这些房地产投资项目会产生一定的现金流回报(比如租金)。在扣除了相关的费用后,REITs会向股东定期发放分红。 一般来说REITs的分红率要比普通股票高。这主要是因为在政府的规章制度里,REITs和房地产公司的最大区别之一就是分红率的高低。由于REITs派发的红利比较高,因此颇受那些喜欢定期收到现金流的投资者的欢迎。 当一个经济体的利率比较高的时候,REITs的分红也比较高。反之亦然。2008年金融危机期间,这一规律被打破,主要原因是REITs的价格发生大跳水,因此分红率一下子窜了上来。2017年美国的REITs分红率平均为4.1%左右,比十年期的国债利率(2.3%)要高一些。一些年纪比较大的投资者,倾向于从投资中每季度定期领取现金红利,那么REITs就是一个可以考虑的投资标的。 从中国投资者的角度来看,去投资海外的REITs,主要有以下一些好处: 1. 投资门槛低。一般来说,传统意义上的房地产投资所需要的资金额都比较大。在任何一个大城市,一套两室一厅,或者三室一厅,至少需要几十万美元,往上的话几乎没有上限。特别是夏威夷的房产,一套独立屋均价都要80万美元左右。而如果我们购买REITs的话,几百或者几千美元都可以实现。 2. 多元分散。如果我们在美国购买一套房子,那么该房子的价值很大程度上取决于当地的经济,房子周围的环境以及房子本身的维护程度。有很多微观因素会直接影响房子的价格,比如该居住区的学校质量,治安环境,邻居素质,交通便利等等。但是如果投资大型的REITs或者追踪房地产指数的REITs ETF,那么投资者就可以通过多元分散把这些“非系统风险”分摊掉。在REITs和REITs Index ETF在被发明以前,普通个人投资者无法实现这样的多元分散。 3. 对冲股票风险。从资产配置角度来说,REITs追踪的是房地产市场,对于投资者来说可以对冲股票类资产的风险。 4. 省去管理时间。来美国购买房产的国内投资者一般都会把房子租出去以获取一些租金收入。虽然可以委托专业物业管理公司,但毕竟人在国内,这个过程相对来说就会比较复杂。可能会碰到些不靠谱的房客,有的投资房由于房主长期不住,甚至还被非法占用,这些都是风险隐患。 购买REITs,相当于雇佣专业的物业公司去管理这些房产,可以省去做房东很多麻烦。当然REITs投资者也需要付出一定的成本来雇佣这些专业的服务。 5. 流动性强。对于国内投资者来说,在美国买卖房地产需要花费不少周折。从挑选房子开始,我们就需要找中介,花时间去做尽职调查,然后确定银行估值和贷款,再请律师完成相关文件。在我们想要卖房子的时候,花的时间会更长。一般来说,能够在3个月内卖掉一套房是属于非常顺利的。但是如果购买REITs,或者REITs index ETF,投资者就像交易股票一样,可以在市场开放的时候随时买进卖出,要比真正交易一套房子方便很多。 当然,任何投资方式都有利有弊。中国投资者投资REITs也会遇到一些潜在的缺点: 1. 购买任何一个REITs,就相当于购买一支公司股票,因此需要做一定的尽职调查。如果投资者对于购买的标的不熟悉,那相对来说就存在一定风险。当然,要降低这类风险,也可以购买REITs指数基金,这样就可以避免在单个REITs上栽跟头的风险。 2. REITs相当于股票,在证券交易所上上市,因此其价格每天都会有上下波动。一些风险承受能力不强的投资者,在REITs跟着股票大盘价格一起下跌时,可能会承受不了过山车式的感觉。 回顾2000-2016年,即使包括2008年金融危机房地产大跌的时段,REITs累计的投资回报(每年12%)还是非常高,比垃圾债券(8%)和股票(4%)都要来的好。 当然,过去的历史回报不代表将来!从资产多元配置的角度来讲,一个投资者应该在他的投资组合中包括一些REITs,同时实现跨国界的国际化多元配置。 希望以上信息可以对您及其他关注美国及夏威夷房产的用户有所帮助。
夏威夷房价还会接着涨么?
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王荔夏威夷地产经纪人
Aloha!感谢您的提问。 在夏威夷瓦胡岛,2018年9月份中位数房价创下了新高。根据檀香山(瓦胡岛)房地产统计数据显示,随着进入冬季月份,房屋销售依然强劲。这在最近发布的2018年9月的瓦胡岛房地产统计数据中可以得到答案。 9月份,独立屋(single Family House)住宅的中位数价格同比去年上涨了6.9%至812,500美元。公寓(condo)的中位数价格比去年上涨了0.7%至428,000美元。独立屋住宅销售额同比去年下降17.4%,而公寓销售额较2017年9月下降了2.9%。根据市场天数指标,独立屋住宅卖出的平均天数为17天,公寓卖出的平均天数为20天。 鉴于美国市场利率上升,市场可能正在转变。我们开始看到瓦胡岛的住房市场随着独立屋住宅和公寓的销售下降而有所改变,尽管有更多的库存可供选择,但消费者似乎在观望中并等待贷款利率是否会继续上升。然而,对于潜在购房者投资者来说,这仍然是购买的时机,因为夏威夷房地产市场一直以来都是房源库存紧缺,现在慢慢开始有更多库存出现,势必会有更多好的房源和投资机会出现。此外,抵押贷款利率仍然低于5%,仍属于低利率范围。 相对来说,秋季属于夏威夷房产市场的淡季,但是公寓房中位数价格也有小幅的上涨。不少价格定位合理的房产销售速度仍然很快,从房屋上市挂牌日起1-2周内就会签订合同。 总之,不同于美国大陆市场,夏威夷得天独厚的自然风光完美的气候条件,以及其地理位置,有限的土地资源都决定了它的房地产价值。夏威夷四季如春的气候和悠闲舒适的生活环境,使她成为世界上游客回头率最高的旅游胜地之一,成群的日本游客、美国大陆游客、澳洲游客如候鸟般地定时飞来。凡是来夏威夷生活超过十天的人,都会想在这里拥有一套房子。随着外来人口的增多,这几年夏威夷的房价上涨很快。夏威夷地区的房地产似乎没有遭受到过多的经济损失,一直以来都是处于平稳增加的状态中,得到来自于世界各地投资者的高度欢迎,由于夏威夷地区拥有上百个岛屿,旅游景点十分的丰富,现在已经是一个成熟的优质世界度假中心。 所以说美国夏威夷地区的房产价格走势情况依然是很乐观的。几乎没有出现过大幅下跌的现象。现在越来越多的中国人在美国夏威夷买房,这是因为夏威夷的房产是有投资潜力的。不管在什么季节来到夏威夷的游客都是很多的,加上这里的军事基地拥有大量军人,使得夏威夷的房屋租赁市场越来越火爆。从2014年到2017年,夏威夷地区的平均房价涨幅惊人,国内的众多投资人士也在夏威夷地区的房产投资过程中得到了良好的投资收益。 虽然夏威夷的房产价格在不断的上涨,但是这里的房产性价比是非常高的,不仅有优美的自然环境而且这里的房产出租回报率也是非常高的,尤其是檀香山Honolulu的房地产,那可谓是寸土寸金,总体上价格小幅上涨会是目前的趋势。 以上分析仅供参考,希望可以对您和其他关注美国夏威夷房地产的用户有所帮助。 
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