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达拉斯区域房地产市场的现状、特点、及未来的走向
如何在达拉斯购买投资房,商业地产和进行土地投资
如何选择达拉斯区域学区房和自住房,如何以房养学
足迹
现在是“翱翔美国”CEO
曾经供职于得力集团和奥特汽车
毕业于电子科技大学
他像一棵树,栽在溪水旁,按时候结果子,叶子也不枯干。凡他所做的,尽都顺利。(诗篇1:3)先荣耀上帝,再服侍人。这是我工作和生活的态度。 我最早在得力集团服役的时候,随着公司从8亿成长到18亿,完成了我第一段的学习,对基本的销售、市场、品牌、研发、产业链、物流、渠道拓展、终端销售进行了基本的认知学习。 后来自己创业,4年从0做到5亿的销售,那时对团队打造、品牌推广、利润管控、运营统筹有了更深的认识。在这期间也自己学习投资股票,基金、住宅、商铺门面及办公楼。 来美国后二次创业,基于之前对生意的理解,和2015年股市的跌宕起伏,让我对投资有了新的认识。我在12个月左右的时间,已经在DFW区域主导领投了第一批1500万美金(约1亿人民币)的房产,并在2017年学习并自己尝试土地投资。为了满足不同客户的需求,并力求让投资人的利益最大化,在住宅投资的基础上,2018年开始运营土地投资。现在我们对人口及商业增长快速的核心区住宅及周边的土地投资有相对准确的理解和研究,我们接受20-2000万美金的投资,欢迎大家交流。 大部分人做决策是通过自己的信息积累和经验判断,我目前也是这么做的,但我认为这不是最好的方法,我们受制于时空中,我们太狭隘了,所以我们只能尽力做好每一件事。更何况大部分人并不是热爱和为了梦想,而是为了工作,所以在获取信息的时候,要极其的注意是谁提供的信息,他的目的是什么。 我相信学无先后,达者为师。从工作以来,我几乎每天工作12-14小时,很少有休息,我热爱并且享受我做的一切,讨厌浪费时间和客套寒暄。我很乐意回答您的问题,并想和您一同进步、奋战。我愿意和各行各业的朋友相互了解学习,拓宽自己的知识边界。 我目前服务于全球最大的房地产公司 Century21(21世纪)阳光地产团队,我自己的公司是翱翔美国。我们一起提供的服务有:数据及投资回报分析、学区房和自住房购买、投资房筛选及批量购买、土地投资、房产管理出租销售。 我在喜马拉雅、腾讯视频、youtube、知乎和公众号,有总计近千篇文章音频和视频,能帮助您了解我的思路,我们的网站也会在近期上线。请在全网搜索 【翱翔美国】或加微信 aoxiangus001
他的经验
买房看房时应该多注意哪些细节呢?
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邱锐达拉斯房地产经纪人
以下是翱翔美国帮客人选择房屋的标准,投资房和自住房都试用。 首先应该考虑经济、文化、社区环境及周边的影响 区域:离高速公路多久 离主干道路口plaza多远 有无景观 周边公园绿地 周边:学区 各族裔比例  建造年代 有无HOA 是否让出租 经济环境:周边有无公寓 公寓档次 目标房在小区均价以下还是均价以上 位置:是否在丁字路口,十字路口,靠近大路,靠近游乐场,高压线和电线杆,排水沟,墓地 邻居:和前后排的邻居高度是否差异很大  邻居能否清楚的看到你的院子 是否离邻居太近或者太远" 噪音和高空坠物:周边有无私人机场噪音 或高尔夫球落入院子 然后是建筑物外观与地基 排水筛查 朝向:是否有大面积的窗户朝向正西 草地:前后院需要草地完整覆盖,树根不要影响到草 灌木丛:灌木是否需要修剪 或者种的太多 树:树根是否离房子太近   树枝是否离房子近 树叶有无掉近gutter里面  邻居的树枝和树根有没有进入院子 影响排水 地势与积水:房屋四周有无积水 房屋在小区的哪个坡度范围内 是否要加挡土墙 喷水头:有无喷淋系统和 滴管系统 排水管 gutter:排水槽只有部分还是四周都有 有无堵塞  有无延长管 有无水冲出来的大坑  是后期装的还是以前装的 有无冲刷痕迹 滴水管 sokerholes:有无维护地基水管  是否需要安装 然后是建筑结构与老化功能 筛查 屋顶:是 20年,30年,还是水泥瓦  冰雹砸过吗 是否需要修复 更换 建筑层高:矮顶,中等顶,高顶,斜坡顶,后期加2楼 外墙:木板墙,砖墙+部分木板  全砖,石头装饰,全石头, 地中海墙面  有无明显裂缝 trim board有无移动 宽度:2倍车库,3倍车库,4倍车库 外窗:大落地窗防盗,小窗,无防盗落地窗 有无裂缝:是否需要修补  所有窗子是否有纱窗" 车库:正面 侧面 后面 车道离路口多远  一个门还是分体门 车库有无改过  车道是否太窄 前院路边能否停车 空调外机:空调外机是否老旧 有无维修的隐患 在卧室还是餐厅外侧 栅栏及烟囱:是否需要油漆和修补 害虫及白蚁:是否有白蚁隐患或其他虫类损害 房屋内部基本状态及印象 入户门:入户门有无采光 两侧和上方有无采光 有无遮雨  高门还是矮门 木头 铁艺 玻璃 单扇还是双扇  有无双层门 普通门铃或电子门铃 门厅:吊灯升级 地面升级 采光升级 有无楼梯或墙阻挡 室内层高:矮顶,中等顶,高顶,斜坡顶,后期加2楼 结构舒适度:入户面积 走廊宽度 走廊高度 楼梯位置 整体卫生状况:屋主的卫生水平是否有问题 宠物和气味:有无宠物气味或 烟味 墙面:墙面是否需要粉刷 是否颜色偏深或特殊颜色 有无裂缝: 门框 窗框 接缝处" 屋顶:屋顶有无裂缝  屋顶漆面种类 地面:复合地板 木地板 实木地板 最便宜地毯 升级地毯 原厂地砖或升级 地毯卫生状况 地板划痕  地面是否平整 走路平整 有无噪音" 百叶窗:最窄 普通 实木 布艺 窗帘是否留下 门与地基:所有的门是否都能正常开合 高门或挨门 实木门 功能区的检查 接待厅:面积 壁炉 采光 是否独立 书房:卧室改或独立 采光 挑高 实木整体书架 壁炉 吊顶 地板 走廊及 空调滤网走廊灯 宽度 空调滤网 阁楼楼梯 客厅:壁炉 煤气或开关 钥匙 壁炉材质 层高 吊扇 电视柜 采光 地插 厨房:地板是否升级 墙面升级 灯是否升级 有无采光 台面材质 龙头 洗碗池是否升级 水池下柜子 有无漏水 橱柜的材质 三合板 实木 铁皮 雕花 厨房面积 有无中岛 烤箱 微波炉是否一侧  炉灶煤气 电 抽油烟机 炉灶位置 洗碗机升级 有无漏水 是否带冰箱 一体式 年代 是否有写字台 酒柜 储物间面积 正餐厅:吊灯升级 墙面花纹 直通厨房 是否改成书房 早餐厅与吧台:吊灯升级 面积够大 与厨房有无明显区域划分 有无吧台 居住区的检查 主卧:吊扇 层高 采光 壁炉 可去后院 面积 空调外机噪音 空调进风噪音 窗户对前院 后院 侧院  入户有无过堂 是否主客卧分离 主卫:过道宽度 淋浴间位置大小 洗手池分离 化妆区 台面升级 水池升级 灯升级 镜子升级 地面升级 便盆独立 单双衣帽间 浴缸大小 客卧:客卧地面 墙面状况 有无吊扇 窗户面积 与其他卧室间隔 客卫:单双洗手池 浴缸及喷水头升级 墙面升级 灯镜子升级 风扇有无噪音 便盆升级 柜子下有无漏水 双卧室套内 干湿分离 窗外有无空调噪音 楼梯:位置 单梯双梯 扶手 楼梯杆 直梯折梯转梯 坡度 二楼升级 楼梯地面 洗衣房:采光 可放几台机器 有无水池  有无漏水 烘干机排风是否正常 离主卧的距离 车库:热水器位置 增加半个宽度 内部深度 地面升级 车库门开关 滑轨 灯 阁楼楼梯 sprinkler开关 还有很多,微信 aoxiangus001
达拉斯最近比较受大家关注的地产项目有哪些?
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邱锐达拉斯房地产经纪人
您好,首先您说了两个条件,一个是新建的项目,一个是有投资价值的。 所以我觉得这个条件不成立。 第一,从residential,就是住宅投资的角度,老房子相对收益高一些。想要高收益,就要降低成本,所以房价要低,税要低,持有成本要低,维修费用要低。然后是涨价快。 这都是新房不可能达到的。 位置。新房便宜一些的,位置都比较远,就是一个城市只有1万或者几万人口,不在城市的成熟区域,发展可能需要3-10年,所以从出租角度来说,速度会慢一些,覆盖的人群的数量也少。 价格。新房的好位置价格都很高,起步至少40万,没有意义。租不到钱。想要25万起步买到的,位置夜差。 税。房产税是由政府评估价来收取的,而且每个城市的政府的房产税不同个,而且不同city市,不同county县,不同学区ISD,不同社区大学,的税都不同。有些county医院竟然也要房产税的补贴。所以新房,政府评估价高,总体税也高。二手房政府评估价底。还要看城市的新旧。超大城市100万人口以上,和超小城市,5万人口以下,房产税基本都高。原因是政府需要钱发展和治理,而高速发展且兴兴向荣的中型城市,房产税相对低一些。例如达拉斯,沃斯堡,包括南边的城市,房产税都在3%左右,老城市需要治理,翻新,用的钱多。而主力的富人城市,plano,frisco,mckinney,allen,都在2.15-2.45%之间。 小型新兴城市,人少但是蹭主要城市热度的,都在2.5-2.7%左右。 维修费用。一般10-20年左右的房子开始修,30年以上的要大修,10年以内的贵赚不到钱。所以一般10-20年的房子,一年的维修费用在1000-2500左右。 涨价快。新房涨的慢,一个是区域成熟的慢,再就是新房太多了,相互竞争,杀价。小区的新房不停的开发,你先买了,3-5年,旁边的新房还是差不多的价格,年底打个折,把这3年涨的都打进去了。二手房是普涨,想要买涨的快的,就需要买总价低,但是在好区里的房子。 第二,如果是自己参与建设或者投资的,我们自己有土地项目,您可以联系我。 如果投资200万美金以上的,可以参与分红。 如果是想吃火锅,10-20万起步都可以,固定收益8%,有土地做抵押。 第三,你说的大家都关注的,这个大家不能特指中国人。如果只是中国人关注的,特别是中国大陆人关注的,结果你懂的,专业卖PPT的。 Aoxiang US 翱翔美国·房产咨询 邱锐 Rex Qiu 电话 Cell :469-605-4508,682-472-7688         +86 181-2146-1086(中国电信)   邮箱 Email: AoxiangUS001@gmail.com 传媒: 微信:AoxiangUS001 微信公众号:AoxiangUS-FC 初选房子资料 http://v.qq.com/vplus/e80eddc3b0d8df5d6327cef9581e0400/folders https://zhuanlan.zhihu.com/AoxiangUS-fc http://www.ximalaya.com/shangye/3239281/ 1、腾讯视频里面有近300个视频,其中投资样板房是主要以投资为主的房子,价格在30万左右,如果想要投资,可以看些这里的房子 2、自住房推荐,主要是40-100万的房子,适合自己居住。但您目前不了解这里的情况,不建议买自住房。 3、我的微信公众号【aoxiangus-fc】【翱翔美国房产咨询】里面是德州房产的一些基础知识,应该能够帮助您快速了解当地市场 4、喜马拉雅的音频节目,更新的比较快,是最新的相关信息,您平时可以听,介绍房产和房产有关的文化和生活,对了解达拉斯有很大帮助。 来德州订机票前,请先预约时间,一般提前1个月左右,最好一个半月。来之前,我们需要开至少两次电话会议,把您的需求细化,把问题和疑惑全部解答完再订机票。 如果来了解市场,不购买,我会准备4个小时的时间,带你看各种类型的房子,帮你了解当地的市场。因为您提前做了很多功课,一看就明白了。 如果要买,我会准备4-6天的半天,来看20-30套房子,精挑细选。来根据您的情况准备房源,告诉您哪些不能买,可以买,怎么买,优缺点在哪里。
在达拉斯需要和经纪签订“独家代理协议”么?
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邱锐达拉斯房地产经纪人
按照德州的经纪人相关法律来说,买卖都必须要签订代理协议。有的时候,买家可能不签或者默认经纪人,但卖家必须要签。 先说卖: 如果您有一套房子,想要找经纪人帮你出售,一般有几种代理方式。 Exclusive right to sell listing. 独家全权代理出售。 开始卖房子的时候,你的房子前面会插一个牌,网上也能查到所有的信息。不管是你自己、你家亲戚、所有你认识不认识的人,任何人给你介绍别人买,完成交易,都必修给你的经纪人支付佣金。一般是6%。 Exclusive agency listing.独家销售。 和上一个的区别是,如果是你自己找到买家买了房子,你的挂牌经纪人是没有办法得到佣金的。这种合同今天在德州很少了,因为怎么判断客人是自己找到的呢?这个边界太模糊了,所以大部分经纪人不愿意签。 Open/ Nonexclusive listing公开代理 吃火锅,谁都可以卖你的房子,自己也可以卖,谁把人带到面前来把钱付了,佣金就给谁。 这种合同没有人会签。 买房的时候,也需要签署经纪人代理。 所有的合同,全部都是TREC 德州房地产协会发布或监管的 一般正规的的全职经纪人,第一和客户正式交谈就会问 您有没有经纪人? 您是否已经和其他经纪人签约? 您准备什么时候购买,是否愿意和我签约? 有些买家就说,谁找到我喜欢的房子,我就给谁签。这都是忽悠老百姓的说法,市场上的98%的房子全部都是公开的,任何经纪人都可以去看。是否喜欢,或者买哪种类型和哪个区域,和自己对房地产市场的认知水平有关系。一般看3套,看10套,和看20套的人完全不同。有专业的投资人讲解,和普通经纪人讲解,和自己看,对整体的把握相差甚远。 如果不和买家经纪人签约,但如果你想要让经纪人帮你递交offer,你就默认他为你的经纪人。因为法律有要求,如果你和另外一个经纪人签约,其他经纪人得知这个消息后,就不应该主动和你联系。而一般不招经纪人签约,还有很多经纪人愿意来找你的,基本是平时没有什么生意的,或者是以下的情况。 经济人执照很容易考取,但全职做的很少。80%拥有经纪人执照的是 在家带孩子的妇女平时没事干,大妈,觉的自己目前收入不行准备换工作的,周末想挣点钱的,想考一个自己买房子能便宜一点的,让家人买房子能便宜一点的。 以这些目的作为出发点的,整体的专业程度和知识体系很难完整或者持续更新。任何一家经纪公司,做全职经纪人的不到 20%,因为养不活自己,大部分都是做兼职的。而全职经理人里,能够做的好的更是凤毛麟角。 经纪人的知识体系不只是需要专业知识,更重要的是对整体的经济运行状况,当地的市场和文化都要有了解。年收入5万,20万,50万,100万看问题的视角是完全不同的,这个大家都懂。总结一句就是—— 钱放到桌子上说话! 如果经纪人自己不是投资人,只是随便说说的,那他的意见就没有任何参考价值。 如果经纪人自己做房产投资,也做其他生意,他对这个市场的理解就更为准确。 做股评的人只收钱,自己不炒股票,然后还推荐股评。或者自己只买几万块,但是推荐人家买上百万。我只能说,这些话没有分量。 好的企业家在生命中最宝贵的年轻时段一定不会在大学里教书,学校里能教书教你做生意的,自己生意一定做不起来。 Aoxiang US 翱翔美国·房产咨询 邱锐 Rex Qiu 电话 Cell :469-605-4508,682-472-7688         +86 181-2146-1086(中国电信)   邮箱 Email: AoxiangUS001@gmail.com 传媒: 微信:AoxiangUS001 微信公众号:AoxiangUS-FC 喜马拉雅: http://www.ximalaya.com/zhubo/37375174/ 腾讯视频: http://v.qq.com/vplus/e80eddc3b0d8df5d6327cef9581e0400/folders YOUTUBE: https://www.youtube.com/channel/UCn6Wdt3OlPvboe9Cpz8kkow 知乎: https://zhuanlan.zhihu.com/AoxiangUS-fc
在达拉斯房子推倒重建需要什么手续么?
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邱锐达拉斯房地产经纪人
手续很简单,一般建商都能帮着做了,但不建议这么做。 首先,推倒重建的目的是要所谓的好的位置。好的位置一般有以下几个要素,好邻居,好地段,好的基础配套,好的交通,好学区,好的社区。能满足以上条件的房子,一定不需要拆了重建,拆了重建一定不会在这个区。 其次,能拆的房子一定是很久的房子,70年代的维护的再差,装修一下肯定不错。60年代的尚可,如果是真的需要拆了重建,一定至少是50年代以前的,或者是发生火灾、或者其他基础结构无法维修的情况。老房子有两种,一种是建的时候就是给中上产或者富人建的,那些房子就算是50年代以前建的,应该也维护的比较好,因为邻居会越来越好,房子的质量也不错,所以一般用不着拆。还有一种是给穷人或者蓝领建造的,结构一般,用料查,邻居一般。这种小区随着时间的变化会越来越差,就像今天达拉斯的东南区域,现在还有上个世纪三十年代的房子,卖8万。拆了重建完全没有意义,周边的邻居你是最白的,就算你租出去,别说租客水平如何了,你都不敢收租金,带上枪也不行。有空可以去看看。 还有些朋友是为了赚钱,周边都是旧房子,买一个便宜的,拆了盖个新的再卖出去。这种事最好也别干。有很多专门干这种生意忽悠中国人的,在一片旧小区里,盖一个新房,旁边的邻居全部是拿低保的,还有贩毒的,周边又是火车道,仓库什么的。中国人看房子漂亮, 喜欢捡便宜。哇,这么好的房子,才20多万买新房,人都不用去,钱就打过来了。最后被坑了。 能住在这个区域的,翻新的重改的,要么是从小在这长大的,自己家就在这。要么就是本来就是低收入,习惯这个区,现在可能经济状况好了,盖个新房。再就是其他城市来或者不熟悉当地情况,被忽悠了。这样的区再长起来的可能性不大。 在美国买房子是买邻居! 在美国买房子是买邻居! 在美国买房子是买邻居! Aoxiang US 翱翔美国·房产咨询 邱锐 Rex Qiu 电话 Cell :469-605-4508,682-472-7688         +86 181-2146-1086(中国电信)   邮箱 Email: AoxiangUS001@gmail.com 传媒: 微信:AoxiangUS001 微信公众号:AoxiangUS-FC 喜马拉雅: http://www.ximalaya.com/zhubo/37375174/ 腾讯视频: http://v.qq.com/vplus/e80eddc3b0d8df5d6327cef9581e0400/folders YOUTUBE: https://www.youtube.com/channel/UCn6Wdt3OlPvboe9Cpz8kkow 知乎: https://zhuanlan.zhihu.com/AoxiangUS-fc
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