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擅长回答
在加拿大投资有什么类型的渠道和产品,收益率如何
各大商业银行的贷款政策和利率是什么样的
留学生、新移民和非居民该如何理财和置业
足迹
加拿大帝国商业银行CIBC的银行财务规划师
2013年学士毕业于加拿大多伦多大学
2008年开始旅居加拿大
我2008年以留学生的身份来加拿大留学,现已通过加拿大本地工作经验拿下永久居民身份,定居多伦多。这9年间,我先后读过2所大学,住过6个不同的城市,对大多伦多区(GTA)的生活状况非常了解。2013年,我从多伦多大学商学院的金融专业毕业,成为了加拿大多伦多道明银行的客户经理和理财顾问,现任加拿大帝国商业银行资深客户经理和投资顾问。 目前我的业务负责管理个人和商业账户、投资理财、财务规划和资产配置、信用卡以及个人贷款、商业银行房屋贷款和房屋抵押贷款,留学生和新移民贷款。多年的银行工作经验让我对加拿大的经济和利率走向、银行贷款政策、理财投资选择、资产管理和海外置业等问题有着专业和最新的信息。作为曾经的留学生,我对加拿大留学生生活的方方面面、学校和专业选择、就业市场和留学生移民相关问题有着充足的经验。作为新移民,我对新移民的生活就业,政府福利和新移民置业政策也有着第一手的经验。 如果您在上述领域有任何问题,欢迎您留言或者预约我,我会以专业的知识和自己真实的经验和您沟通,和您分享我的建议,为您答疑解惑。
他的经验
在加拿大的中国留学生可以申请到房贷买房吗?
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贾梦飞多伦多银行财务规划师
你好,谢谢你的提问。据加拿大政府规定,只要年满19岁,持有合法留学签证的加拿大留学生是允许在加境内的金融机构申请到按揭贷款的。但首付款比例通常比加拿大居民高一些,大概在35%左右,加上一年的房贷预付供款,一般在首付需要准备40%,贷款利率和本地居民几乎相同。 除此之外,留学生买房需要面对的成本还包括15%的海外买家税。在BC省之后,安省宣布自2018年4月21日起,对海外买家征收15%的 “非居民投机税” (Non-Resident Speculation Tax,NRST)。虽然新政规定留学生可以在拿到身份或买房两年后得到退税,但要符合一定条件,而这个条件:第一,在购买房子后的4年中,拿到了加拿大公民或者永久居民身份;第二,国际学生在购买房子之后继续在安省读满两年大学;第三拿到工签在安省合法工作超过一年。 由于留学生全款买房者只占一小部分,大多数人需要贷款,而留学生没有收入不符合贷款要求,这样就必须父母担保才能申请贷款。现在加拿大的大部分的银行,都要求留学生海外父母的名字必须上产权 (Title) ,一旦留学生与父母联名贷款买房,哪怕父母只占产权的1%,这个留学生就不再符合退税的优惠条件。也就是说当留学生想要申请rebate 的时候,如果产权上的父母没有拿到加拿大移民身份,就无法实现退税。只有产权上的所有人都拿到了移民身份,才能最终得到这15%的退税。所以这15%的海外买家税也是一个需要面对的额外负担。 加拿大有小部分的银行和信托机构(一般是小型金融机构,也叫做B-lender)可以接受父母担保而无需上产权,不过它们贷款审查的也较为严格,尤其是对首付来源,国内收入证明等方面都有较高的要求,而且这类房贷一般设有贷款的上限,收取的利率较高,审批也有一定的风险,不过一旦贷款成功可以避免15%的海外买家税。 目前市场上还有为数不多的几家银行,例如CIBC,对于海外高净资产人士房贷的贷款批的比较松。像是是留学生,如果父母把中国国内房产过户到他们的名下的,或者是有大笔资金存在账上的,在证明充足的情况下,能够拿到与本身持有资产相对应的贷款额度。但是申请人需要花更多的精力证明这些钱的来源,而且大部分时候需要客户在该贷款银行放入足够的资金证明自身的还款能力,这笔钱在贷款批下来之前不能随意使用,资金的流动性会相对较差。 至于申请房贷的条件,留学生本人只需有自己本地的银行账户,有良好的信用记录就可以了,首付和收入这一块主要是看担保人父母。一般银行要求留学生出具父母的资产和收入证明,包括并不仅限于国内的资产证明、存款证明、工资单、雇主信、公司财务文件,需要翻译成英文,一般无需公证但是需要符合银行的标准。 由于不同的金融机构对贷款有不同的具体要求,再加上现在留学生贷款的困难增加,建议你寻找一个优质靠谱的贷款经纪(mortgage broker),帮助你在不同的金融机构里寻找到最合适的房贷选择。同时在购房前要确保自己买房的资金到位,并且能够顺利国际电汇出境,大部分的情况都需要父母本人来一趟加拿大处理相关手续,这一切都需要专业人士的提前安排。 希望以上信息对你有所帮助。
在加拿大,那些因素会影响信用分数?
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贾梦飞多伦多银行财务规划师
你好,谢谢你的提问。在加拿大一个人的信用评级和分数非常的重要,它会直接影响到你在加拿大所有的贷款审批,甚至某些工作的申请。 加拿大的信用记录一般由两间信用评分机构批出,一家是Equifax,一家是TransUnion,每一笔借钱包括还款记录,都会记录在内。如果你想要知道自己现在的信用分数和记录,建议你从Equifax和TransUnion这两家机构的其中一家查看你的详细信用记录。 你可以到两家网站下载并填写一份表格,然后传真过去。它们就会把你的信用报告免费寄给你,不过缺点是麻烦,邮寄花费时间,只得到信用记录而不会有信用分数。或者你也可以交20加币左右购买详细信用记录报告,购买后就立刻就可以得到全部资料包括信用分数 (推荐)。 在加拿大,最高的信用分数是900分,平均信用分数为700分。Equifax和TransUnion的计算方法和标准不太一样。但一般来说,如果信用分数在700分以上,基本上所有信用卡都可以申请了。在加拿大银行申请房贷,一般要求客户最低有600分及以上,600分以下则需要特别解释说明原因。 关于信用分数的计算,官方有一个很复杂的公式,但是信用记录大致是根据以下几个因素来综合评分的: Payment History(还款纪录):按时、全额的还款的记录会提高和保持信用分数。 Amounts Owed(信用额使用度Utilization):信用卡使用额度最好不要超过总额度的50%,更不要超过额度,最好保持在20%-30%之间。 Length of Credit History(信用记录长度):信用记录时间越长越好,所以不要轻易取消自己用得最久的信用卡。 New Credit(Hard Inquiry次数):每一次向Equifax或TransUnion查询信用记录,都会留下一项记录,所以要减少申请信用类产品和查询的次数。 Types of Credit(现有信用种类):一般现有信用种类越丰富,金额越合理越好。 下面大致说一下信用卡的注意事项: 在申请信用卡的时候,发卡行通常都会从Equifax或TransUnion查询信用记录,这个过程叫Credit Inquiry。Credit Inquiry分为Hard Pull (HP,银行、金融机构多为HP)与Soft Inquiry (一般是你已有产品所属银行进行风控而所做的例行查询或者是个人查询)。只有Hard-Pull才会影响信用分数,因为Hard-Pull为了申请新信用的查询。而Soft Inquiry,大部分是银行想了解某客户的信用记录而更好地推销金额产品,又或者是个人想知道自己的信用记录,这种情况下是不会影响信用分数的。 信用评分中10%是基于Hard Inquiry次数。银行并不希望看到一个人在短时间内产生很多Hard-Pull,因为这样看上去这个人可能很需要钱。但只限于“短时间内很多次Hard-Pull”,偶尔一两次,银行也明白人都需要货比三家的道理。通常来说,两年内6次Hard-Pull为上限比较好。 拿到信用卡后很多人犯的错误就是每次都把信用卡额度用满,甚至会不小心刷爆信用卡,这样的行为是对信用记录不要的。一般来说信用额使用度Utilization最好保持在20%-30%之间。所以最好反而是多申请几张信用卡,把总信用额提高。另外,尽管信用卡大部分具有选择Minimum Payment的选项,个人还是建议你能还全款尽量还全款,然后一定要在Due Date之前全款按时偿还。很多信用卡公司和银行都有自动全款还信用卡的选项,建议你使用。 一个人的信用历史也非常重要,所以一定要申请信用卡,并且要积极使用。如果一个人没有信用记录,或者信用记录长度太短,也会让银行觉得不太可靠。信用分数里15%是基于信用记录长度。所以申请信用卡在短期内的确对信用分数有负面影响,但长期来说又对信用分数有正面影响,因为手头上的信用卡张数越多,将来新申请信用卡的负面影响就越少。在关闭一张信用卡的时候,你的跟随这张信用卡的所有记录也结束,也会对你的信用分数带来负面影响。所以建议对于自己不经常使用的信用卡,不要随便取消,妥善保管就好。 如果你的信用卡曾经有过迟到还款记录,分为迟还30天、60天和90天。30天之内影响比较小,30天以上就对信用分数有影响了。这些记录会一直记录在案5年以上,但是之后整体的良好划款记录会减少其影响。如果有未偿还的欠款,一定要尽快偿还,不要进入了追债部门(credit collection)。如果你发现自己的信用记录有错误,需要向征信机构报告,错误的是可以更正的。但如果要更正,则需要找到是哪个征信机构的会员报错了信息。如果信用记录的信息有差错,一定要找到源头进行更正,并且一定要提供详尽的证明。 希望以上信息对你有所帮助。
ETF基金产品应该怎样投资呢?
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贾梦飞多伦多银行财务规划师
你好,谢谢你的问题。如果是没有居民身份和社会工卡号(Social Insurance Number)的外国人,在加拿大本地银行或者证券公司开户投资ETF非常困难的,因为ETF只能通过自主交易的证券交易账户(Direct Investing Account)购买,和交易股票是一种类别。 而在加拿大如果想要开设证券交易账户,则需要持有工签加社会工卡号,或者枫叶卡加社会工卡号。如果只是持有加拿大旅游签证,或者没有社会工卡号,那么则无法开设投资账户投资ETF。如果你是新移民,那么在拿到社会工卡号后即可开户投资。 加拿大的ETF有很多种,有追踪整体股票大盘的S&P/TSX Composite Index, 也有专注于加拿大金融和能源领域的EFT。加拿大股市整体ETF规模和美国比起来小很多,选择也少,很多加拿大人都会选择去投资美国市场的ETF。 个人觉得加拿大目前唯一值得投资和长期持有的,是它的追踪金融股票的ETF (Canada Financial Composite index)。加拿大的商业银行和保险公司都非常优质,而且已经形成了行业垄断,利润颇丰,有一定的投资价值,10年期平均年复合回报率约在5%-8%之间,除此之外还有2%-3%左右的分红。加拿大市场其他ETF追踪的行业,例如能源和制造业回报率都差强人意,不建议投资。 如想投资加拿大ETF市场,可以选择在国内券商开户,例如广发证券,开设股票交易账户后即可配置购买海外金融资产,包括购买投资海外的ETF。不过从全世界范围来看,EFT最有投资价值的市场还是在美国,目前估值较低的港股也可以关注和配置一些,加拿大只建议投资金融行业。 希望以上信息对你有所帮助。
向加拿大的账户汇款,会收手续费么?
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贾梦飞多伦多银行财务规划师
你好,谢谢你的提问。从国内向加拿大银行通过国际电汇(international wire money transfer)汇款时候,汇款银行和收款银行都是需要收手续费的。 一般来说,从中国银行汇款到加拿大银行的时候,会根据汇款的金额收取一定比例的汇款手续费。不同的银行有不同的收费标准,但是一次汇款的收费,一般在200人民币到600人民币之间,一般金额越大汇款的收费越高,不过到了一定的比例和金额就封顶了。这是中国汇款银行方面的收费。 加拿大的银行作为收款银行,也是需要收取一部分的汇款接收费用的。不同的银行有不同的收费标准,以TD Canada Trust加拿大道明银行为例,一般每次接收汇款费用根据接收金额的大小,一般在20加币到40加币之间,约人民币100-250左右。其他的加拿大银行一般也是差不多的收费标准,不会有太大的偏差。 所以从中国的银行汇款到加拿大银行,一次国际电汇汇款总成本一般在300到800人民币左右,一般1-5个工作日左右即可到账。 不过如果你选择的是汇款公司或者是外汇公司,那么走的就不是国际电汇的收费标准的,而是汇款公司的收费标准。这一类的汇款往往可以做到大额和高频汇款,监管也相对比较松,并且一般是1个工作日即可到账的。这一类的汇款因为其特殊的性质,收费标准往往是汇款总金额的1.5%到3%之间,相对成本比较高,有小概率的违约风险,但是汇款便利性和隐蔽性比较好。 希望以上信息对你有所帮助。
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