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多伦多
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房贷申请海外地产行情
1月生效的“压力测试”对在多伦多购置公寓有哪些影响?
加拿大的贷款新规定对多伦多的公寓市场有哪些影响?
Eyes的提问
韦震多伦多房地产经纪人
34赞有用
回答了提问2018-09-17
感谢您的提问,贷款是资本市场上一种只对少数人有效的非常稀缺的资源。利用贷款这种稀缺资源买房,可以只付出少量的本金,如20%,用差不多房价80%的贷款作为杠杠撬动20%本金五倍以上价值的房产。资本市场的本质是“嫌贫爱富”。像贷款这种稀缺的资源只能提供给一小部分富人,或者说经济收入好的中产家庭。经济收入低的家庭是很难拿到这种贷款这样稀缺的资源的。  近两年,加拿大房地产价格全国普升,多伦多和温哥华涨幅巨大,温哥华和多伦多甚至先后出台了15%的海外买家税,然后一再的收紧贷款,希望抑制过热的房地产投资需求,投资人在加拿大置业时,应关注政策带来的结构性变化,适当选取投资目标。 根据您的问题的主题,我们详细的来讲一下贷款,2017年10月17日,加拿大联邦金融监管局(Office of the Superintendent of Financial Institutions)完成了住宅房屋贷款指引(B-20法令)的最后一次修订,再次收紧了贷款政策。B-20法令中与购房者关系最紧密的一项是压力测试。      在新规之下,首付款在20%及以上的未购买保险的房贷申请者,也必须进行压力测试。测试标准是下列二者取其一:      A.加拿大中央银行公布的5年贷款基准利息率目前约为4.89%。      B.银行实际批给购房者的优惠贷款利率加2%。      A和B中数值较大的一个就是贷款压力测试的标准。事实上,压力测试并不新鲜。B-20法案出台一年前,在加拿大范围内已经出台过一个类似的新政。当时政策规定,对于首次置业者来说,在2016年10月17日之前,只有两类居民在房贷时需要做压力测试:一类是房贷首付比例低于20%,且选择了浮动利率的买家;另一类是房贷首付低于20%的买家,虽然选择了固定利率,但选择固定利率的时间期限低于5年。而从2016年10月17日开始,所有房贷首付低于20%的加拿大居民,在进行房屋贷款时,都要接受贷款压力测试,而在B-20法令出台后,所有购房者都要进行贷款压力测试。      B-20法令出台后的市场影响      B-20法案的正式实施,被很多市场分析人士视之为巨大利空,主要原因就在于贷款新政的出台,使得买家的购房能力下降。            由于2017年已经进行了两轮加息,加拿大政府担心,如果2017年进行第三次加息,房地产市场会剧烈波动,进而影响正渐趋繁荣的加拿大经济。2017年10月17日加拿大政府先出台贷款新政,测试市场压力,并在随后的两次利率决议中,将原定有较大可能出台的加息取消。这可以看作是B-20法案出台所带来的短期利好。      当然,贷款压力测试的最终目的是为了加息。加拿大皇家银行(RBC)预期,央行会一直等到2018年4月,通过包括本次贷款新政在内的一系列措施,来充分评估2017年两次加息的影响程度,再宣布是否继续加息。 新政出台后的房价趋势      2018年1 月1日实施的贷款新政,影响可能较为有限,原因有以下三点。      第一,前面已经提到,“压力测试”并非是新鲜内容,对于首付比例低于20%的买家而言,贷款压力测试早就存在。很多加拿大人并没有储蓄习惯,这意味着首付比例低于20%的买家并不在少数。      第二,刚性需求是存在的。就像前面提到的A家庭的例子,72.7万加元买不起,大可以买57万加元的房子。这意味高价房市场或许会萎缩,但是中低价位房产的市场需求反而会上升。      第三,对于海外买家和新移民,很多银行并不硬性要求压力测试。而加拿大本身就是一个移民国家,海外买家和新移民数量庞大。   贷款新政带来的影响,更多会体现在心理上,而持续时间也将较为有限。从长线来看,如果不发生战乱,加拿大房价的大趋势依然是上行。      一是通胀为加拿大房产的长期上行提供了建房成本基础。在通胀之下,人工成本和建材成本只会不断上涨。二是人口增长为加拿大房价的长期上行提供了土地需求基础。从加拿大最近的3次人口普查的情况来看,加拿大2006年、2011年、2016年的人口增长率分别为5.35%、5.90%和5.00%。15年间,加拿大人口一共增加了17.14%。而对比中国的情况,从2000年的第五次人口普查到2010年的第六次人口普查,中国人口只增长了5.84%,大约与加拿大5年的人口增长速度相当。 贷款的收紧对整体房价略有影响,但是对Downtown多伦多的影响微乎其微,Downtown 公寓一路风生水起到现在,一直没有停止增长,这里大部分是刚虚所致,极高的租售比也是必要条件。
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1月生效的“压力测试”对在多伦多购置公寓有哪些影响?
加拿大的贷款新规定对多伦多的公寓市场有哪些影响?
34Eyes2018-09-16
韦震房地产经纪人
多伦多
回答于2018-09-17
  • 房贷申请
  • 海外地产行情
感谢您的提问,贷款是资本市场上一种只对少数人有效的非常稀缺的资源。利用贷款这种稀缺资源买房,可以只付出少量的本金,如20%,用差不多房价80%的贷款作为杠杠撬动20%本金五倍以上价值的房产。资本市场的本质是“嫌贫爱富”。像贷款这种稀缺的资源只能提供给一小部分富人,或者说经济收入好的中产家庭。经济收入低的家庭是很难拿到这种贷款这样稀缺的资源的。  近两年,加拿大房地产价格全国普升,多伦多和温哥华涨幅巨大,温哥华和多伦多甚至先后出台了15%的海外买家税,然后一再的收紧贷款,希望抑制过热的房地产投资需求,投资人在加拿大置业时,应关注政策带来的结构性变化,适当选取投资目标。 根据您的问题的主题,我们详细的来讲一下贷款,2017年10月17日,加拿大联邦金融监管局(Office of the Superintendent of Financial Institutions)完成了住宅房屋贷款指引(B-20法令)的最后一次修订,再次收紧了贷款政策。B-20法令中与购房者关系最紧密的一项是压力测试。      在新规之下,首付款在20%及以上的未购买保险的房贷申请者,也必须进行压力测试。测试标准是下列二者取其一:      A.加拿大中央银行公布的5年贷款基准利息率目前约为4.89%。      B.银行实际批给购房者的优惠贷款利率加2%。      A和B中数值较大的一个就是贷款压力测试的标准。事实上,压力测试并不新鲜。B-20法案出台一年前,在加拿大范围内已经出台过一个类似的新政。当时政策规定,对于首次置业者来说,在2016年10月17日之前,只有两类居民在房贷时需要做压力测试:一类是房贷首付比例低于20%,且选择了浮动利率的买家;另一类是房贷首付低于20%的买家,虽然选择了固定利率,但选择固定利率的时间期限低于5年。而从2016年10月17日开始,所有房贷首付低于20%的加拿大居民,在进行房屋贷款时,都要接受贷款压力测试,而在B-20法令出台后,所有购房者都要进行贷款压力测试。      B-20法令出台后的市场影响      B-20法案的正式实施,被很多市场分析人士视之为巨大利空,主要原因就在于贷款新政的出台,使得买家的购房能力下降。            由于2017年已经进行了两轮加息,加拿大政府担心,如果2017年进行第三次加息,房地产市场会剧烈波动,进而影响正渐趋繁荣的加拿大经济。2017年10月17日加拿大政府先出台贷款新政,测试市场压力,并在随后的两次利率决议中,将原定有较大可能出台的加息取消。这可以看作是B-20法案出台所带来的短期利好。      当然,贷款压力测试的最终目的是为了加息。加拿大皇家银行(RBC)预期,央行会一直等到2018年4月,通过包括本次贷款新政在内的一系列措施,来充分评估2017年两次加息的影响程度,再宣布是否继续加息。 新政出台后的房价趋势      2018年1 月1日实施的贷款新政,影响可能较为有限,原因有以下三点。      第一,前面已经提到,“压力测试”并非是新鲜内容,对于首付比例低于20%的买家而言,贷款压力测试早就存在。很多加拿大人并没有储蓄习惯,这意味着首付比例低于20%的买家并不在少数。      第二,刚性需求是存在的。就像前面提到的A家庭的例子,72.7万加元买不起,大可以买57万加元的房子。这意味高价房市场或许会萎缩,但是中低价位房产的市场需求反而会上升。      第三,对于海外买家和新移民,很多银行并不硬性要求压力测试。而加拿大本身就是一个移民国家,海外买家和新移民数量庞大。   贷款新政带来的影响,更多会体现在心理上,而持续时间也将较为有限。从长线来看,如果不发生战乱,加拿大房价的大趋势依然是上行。      一是通胀为加拿大房产的长期上行提供了建房成本基础。在通胀之下,人工成本和建材成本只会不断上涨。二是人口增长为加拿大房价的长期上行提供了土地需求基础。从加拿大最近的3次人口普查的情况来看,加拿大2006年、2011年、2016年的人口增长率分别为5.35%、5.90%和5.00%。15年间,加拿大人口一共增加了17.14%。而对比中国的情况,从2000年的第五次人口普查到2010年的第六次人口普查,中国人口只增长了5.84%,大约与加拿大5年的人口增长速度相当。 贷款的收紧对整体房价略有影响,但是对Downtown多伦多的影响微乎其微,Downtown 公寓一路风生水起到现在,一直没有停止增长,这里大部分是刚虚所致,极高的租售比也是必要条件。
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